Krimpende huurmarkt: 100.000 huurwoningen verdwijnen

20 november 2023

Laatste update: 22 maart 2024

Als je op zoek bent naar een huurwoning in Amsterdam of elders in Nederland, is er belangrijk nieuws: de huurmarkt staat naar verwachting ook de aankomende jaren onder grote druk. Een recente analyse door vastgoedadviseur CBRE wijst uit dat er in de komende jaren maar liefst 100.000 huurhuizen gaan verdwijnen, waarvan ongeveer 21.000 in Amsterdam. 

Oorzaken afname huurwoningen

Wat ligt ten grondslag aan deze massale afname van huurwoningen? Het antwoord ligt in een mix van nieuwe huurregels van de overheid en economische factoren. De stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting en de plannen om de huren in het middensegment te beperken, maken het verhuren van woningen minder aantrekkelijk voor verhuurders.

Onzekere economische situatie

Ook spelen de stijgende rente en de onzekere economische situatie een rol. Dit alles leidt ertoe dat verhuurders kiezen voor het verkopen van huurwoningen, vaak aan particuliere kopers.

Amsterdam in de spotlight

In het bijzonder in Amsterdam, waar bijna 100.000 woningen in handen zijn van particuliere verhuurders, dreigt een aanzienlijk deel van deze huurwoningen te verdwijnen. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de beschikbaarheid van huurwoningen, maar ook voor de dynamiek in de stad. Met name de middeninkomens, die een huurwoning kunnen betalen maar geen koopwoning kunnen financieren, worden hierdoor geraakt.

Huurprijzen in de vrije sector met 5% gestegen: wat betekent dit voor jou?

Het fenomeen 'uitponden'

Een cruciaal element in de huidige huurmarktontwikkelingen is het fenomeen 'uitponden'. Dit betekent dat vastgoedeigenaren, zoals woningcorporaties of particuliere beleggers, hun huurwoningen verkopen als individuele koopwoningen. Deze strategie wordt vaak toegepast om meer winst te maken dan mogelijk is met verhuur.

Gevolgen van uitponden op de huurmarkt

De impact van uitponden op de huurmarkt is aanzienlijk:

1. Vermindering huurwoningen: Door uitponden neemt het aantal beschikbare huurwoningen af. Dit leidt tot een krimpend aanbod op de huurmarkt, wat vooral in steden als Amsterdam voelbaar is.

2. Prijsdruk: Minder huurwoningen kunnen leiden tot hogere huurprijzen, aangezien de vraag naar huurwoningen blijft terwijl het aanbod afneemt.

3. Verandering in gemeenschappen: Uitponden kan ook de samenstelling van wijken beïnvloeden. Waar voorheen huurders woonden, komen nu meer eigenaar-bewoners. Dit kan zowel positieve als negatieve effecten hebben op de sociale dynamiek in deze gebieden.

4. Beïnvloeding van de koopmarkt: Tegelijkertijd voegt uitponden meer woningen toe aan de koopmarkt, wat invloed kan hebben op de beschikbaarheid en prijzen van koopwoningen.

In de context van de voorspelde afname van 100.000 huurwoningen in Nederland, waaronder 21.000 in Amsterdam, speelt uitponden een significante rol in het verergeren van de huurcrisis. Dit vermindert niet alleen de opties voor huurders maar draagt ook bij aan een complexere en mogelijk duurdere woningmarkt.

Nieuwe huurregels in 2024

De nieuwe huurregels, ook wel de Wet betaalbare huur genoemd, hebben als doel de huurders te beschermen door meer betaalbare huurwoningen te creëren. Verwacht wordt dat ze echter leiden tot een vermindering van aanbod in de vrije huursector. De nieuwe wet zou volgens het CBRE niet tot goede doorstroming van nieuwe huurders leiden, maar juist tot huurders die langer blijven zitten. Dit is de Wet betaalbare huur in een notendop:

1. Puntenstelsel: De huurprijs van woningen wordt bepaald door een puntenstelsel dat de grootte, voorzieningen en kwaliteit beoordeelt.

2. Uitbreiding stelsel: Dit stelsel is voor 2024 uitgebreid, waardoor meer woningen van particuliere verhuurders een maximale huurprijs krijgen. Dat zou in theorie meer betaalbare huurwoningen tot gevolg moeten hebben.

3. Bescherming huurders: Het doel is om huurders te beschermen tegen te hoge huren, vooral in het middensegment.

4. Krimp vrije huursector: Door deze uitbreiding wordt de vrije huursector, waar geen maximale huur geldt, kleiner.

5. Lange termijn gevolgen: Minder keuzevrijheid en mogelijke prijsstijgingen in de huurmarkt op lange termijn voor nieuwe huurders.

Lees hier meer over hoe de nieuwe Huurplafondwet huurders juist in de knel brengt.

Stilstand in de nieuwbouw

Als je je afvraagt wat er precies aan de hand is met de nieuwbouw in Nederland, dan is het belangrijk om te weten dat er verschillende factoren zijn die de bouw van nieuwe huurwoningen belemmeren:

1. Hoge kosten: Het bouwen van voldoende huurwoningen is duurder geworden door stijgende prijzen van materialen en loonkosten.

2. Strenge eisen: De overheid en gemeenten stellen hoge eisen aan duurzaamheid en design, wat bouwen complexer en duurder maakt.

3. Minder vraag: Door de huidige hoge huren kunnen minder mensen zich een nieuwe woning veroorloven, wat leidt tot minder interesse in nieuwbouwprojecten.

4. Financieringsproblemen: Ontwikkelaars hebben moeite met het financieren van bouwprojecten door hogere kosten en minder investeerders.

5. Economische factoren: Stijgende rente en inflatie maken het moeilijker om nieuwbouwprojecten te financieren en hypotheken te krijgen.

Deze factoren samen leiden tot minder nieuwe woningen, wat het bestaande woningtekort verergert en zowel kopen als huren duurder maakt.

Toekomstperspectief huurmarkt

Deze ontwikkelingen zijn zorgwekkend voor iedereen die afhankelijk is van de vrije sector. De wachttijd op wachtlijsten voor een sociale huurwoning loopt in grote steden al op tot over de tien jaar. De krimpende huurmarkt kan leiden tot een nog grotere druk op de woningmarkt. Het is belangrijk dat er een evenwichtige aanpak komt die zowel huurders beschermt als investeringen in nieuwe en bestaande huurwoningen stimuleert.

Uitdagingen en kansen

Als je nu op zoek bent naar een huurwoning buiten de sociale sector, vooral in een stad als Amsterdam, is het belangrijk om bewust te zijn van deze veranderingen. De kans dat de huurmarkt in 2024 kleiner wordt, en de concurrentie om beschikbare woningen toeneemt, is echter aannemelijk. Dit vraagt om een alerte en proactieve houding in je zoektocht naar een geschikte woning.

Binnenkort reageren op een huurwoning? Hier vind je handige tips én een voorbeeldbrief!

Terug naar het overzicht