Uitponden is een term die gebruikt wordt in de vastgoedsector en verwijst naar het proces waarbij leegstaande individuele huurwoningen of appartementen binnen een gebouw worden verkocht, meestal door de oorspronkelijke eigenaar of ontwikkelaar. Uitponden betekend in de letterlijke zin van het woord: het verkopen van leegstaande huurwoningen.
In een historische wijk in Rotterdam besloot woningcorporatie "Stedelijk Wonen" een pand met huurappartementen stuk voor stuk te verkopen zodra ze leeg kwamen te staan. Door deze uitpond-strategie maakte de corporatie kapitaal vrij en bevorderde het de diversiteit in de wijk.
Wanneer een gebouw oorspronkelijk wordt gebouwd of aangekocht, kan het zijn dat alle woningen of appartementen in het bezit zijn van één eigenaar of ontwikkelaar. Deze eigenaar heeft dan de mogelijkheid om de woningen te verhuren als een geheel, maar kan er ook voor kiezen om ze individueel te verkopen.
Steeds vaker kiezen verhuurder (zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties) voor het uitponden van oude (sociale) huurwoningen. Dit betekent kortgezegd dat een verhuurder een leegstaande huurwoning verkoopt. In sommige gevallen is dat de oude huurder, maar het kan ook aan nieuwe bewoners zijn.
Weten waarom er zo veel leegstaande panden zijn? Je leest het hier!
Uitponden wordt vooral met oude huizen gedaan, die al een hele tijd verhuurd zijn. In de regel gaat het om huizen die gebouwd zijn voor het jaar 1920 en waar de verhuurder nu graag vanaf wil. In sommige gevallen is dit omdat de woningportefeuille van de corporatie te groot wordt of omdat het voordeliger is voor het bedrijf om een woning te verkopen in plaats van ‘m te verhuren.
Als je een huurwoning wilt gaan kopen, zijn er wel een aantal zaken waar je op moet letten als koper. Zo is er vaak heel wat jaren gewoond in de woning en kan het maar zo zijn dat het huis gebreken heeft waar de verhuurder geen weet van had. Het is daarom altijd verstandig om een taxateur te vragen om de woning goed te bekijken op eventuele schade.
In heel veel gevallen is deze schade niet te verhalen op de verhuurder, omdat hij geen weet had van de schade aangezien hij zelf niet in de woning woonde. Het kan dus ook maar zo zijn dat de verhuurder een niet-zelfbewoningsclausule zal opnemen in het verkoopcontract. In dat geval kun jij de schade niet verhalen op de verhuurder.
Als je een woning wilt kopen van een woningcorporatie zijn hier vaak een aantal koopconstructies bij te vinden. Welke precies voor jou interessant is, is afhankelijk van je persoonlijke situatie. De koopconstructies die vaak gebruikt worden zijn:
Bij deze koopvorm, koop je een oude sociale huurwoning tegen een marktconforme prijs. De woningcorporatie geeft je hierbij een terugkoopgarantie wat betekent dat je gegarandeerd een koper hebt als je ooit weg wilt uit de woning. De corporatie koopt de woning dan namelijk van je terug. Bovendien blijft de woningcorporatie verantwoordelijk voor het grote onderhoud van de woning.
Bij deze koopconstructie koop je alleen de woning en niet de grond waar de woning op staat. Je betaalt in dat geval erfpacht aan de woningcorporatie. Dit is vooral voor starters heel interessant, omdat ze korting kunnen krijgen op de erfpacht en hierdoor relatief goedkoop kunnen wonen.
Bij deze constructie koop je de huurwoning tegen een marktconforme prijs. Mocht je de woning ooit weer willen verkopen, dan koopt de woningcorporatie de woning weer terug. Bij deze koopvorm is de corporatie niet verantwoordelijk voor het grote onderhoud.
Bij deze koopvorm, koop je een huurwoning met korting van de woningcorporatie. Als je ooit weer wilt verkopen, dan zal de corporatie de woning weer terugkopen en de winst (of het verlies) wordt gedeeld tussen koper en verkoper. Uiteraard wordt deze verrekend met de verkregen korting.
Uiteraard kun je een huurwoning ook kopen zonder regelingen en kortingen van de woningcorporatie. Je zult dan wel alles zelf moeten regelen en kunt geen aanspraak maken op onderhoud en korting vanuit de woningcorporatie. Bovendien heb je dan geen terugkoopgarantie. Deze vorm van kopen komt het vaakst voor bij particuliere verhuurders.