Zo bereken je de maximale huurprijs van een huurwoning

Zo bereken je de maximale huurprijs van een huurwoning

10 juni 2020

Laatste update: 06 oktober 2020

In principe bepaalt de verhuurder welke huurprijs er elke maand betaald moet worden. Gelukkig ben je als huurder niet volledig vogelvrij en is er een systeem die het voor jou inzichtelijk maakt hoe hoog deze prijs maximaal mag zijn. De hoogte van deze maximale huurprijs bepaalt of de huurwoning een sociale huurwoning is of dat de huurwoning in de vrije sector valt. In dit artikel leggen we je uit hoe dit systeem werkt en hoe je zelf de maximale huurprijs van een huurwoning kunt berekenen. Zo kun je zelf bepalen of je teveel betaalt en wat je moet doen als dit het geval is.

Vrije sector of sociale huurwoning

Het is voor je eigen portemonnee erg waardevol om te weten of je in een vrije sector huurwoning of een sociale huurwoning woont. Het verschil kan je tot wel 368 euro per maand opleveren. Bij een sociale huurwoning kun je namelijk in aanmerking komen voor huurtoeslag. Alleenstaanden kunnen dan maximaal 368 euro per maand krijgen en voor iemand die samenwoont is dit maximaal 321 euro per maand. Het kan dus flink schelen als je huurwoning onder de huurliberalisatiegrens valt. In 2020 is deze grens vastgesteld op een rekenhuur van 737,14 euro. Deze grens wordt ook wel de huurliberalisatiegrens genoemd.

Hoe bereken je je rekenhuur?

Wanneer je wilt weten of je huidige huurprijs onder de huurliberalisatiegrens valt, moet je ook weten of je rekenhuur geschikt is. Dit doe je door je kale huur en je servicekosten bij elkaar op te tellen. De kale huur vind je in het ondertekende huurcontract of in de brief over de jaarlijkse huurverhoging. Je mag voor de servicekosten maximaal 12 euro rekenen per onderdeel. Je kunt dus niet altijd de volledige servicekosten bij je rekenhuur rekenen. Deze onderdelen, zijn

  • Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes
  • Energiekosten gemeenschappelijke ruimtes
  • Kosten voor dienst- en recreatieruimtes

Alle andersoortige servicekosten zijn voor eigen rekening en mogen niet tot de rekenhuur gerekend worden. Valt de rekenhuur bij aanvang van het huurcontract onder de grens van 737,14 euro, dan heb je een sociale huurwoning en komt je huurwoning in aanmerking voor huurtoeslag. Valt de rekenhuur boven deze grens, dan wordt er gesproken van een vrije sectorwoning en kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Puntenstelsel

Voor huurders is het erg prettig als de woning een sociale huurwoning is, maar voor de verhuurder is dit wat minder prettig. Zij mogen de huurprijs namelijk niet zelf vaststellen. Sociale huurwoningen zijn namelijk gebonden aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook wel het puntenstelsel genoemd. Alle afzonderlijke kenmerken van de woning bepalen dan welke maximale huurprijs geldt. Deze huurprijs mag nooit boven die maximale huurprijs uitkomen en wordt jaarlijks opgehoogd met een maximumpercentage, zoals deze is vastgesteld door de overheid. Verhuurders willen hun woning daarom liever verhuren in de vrijesector. Ze zijn dan vrij om hun huurprijs vast te stellen en ook de huurverhoging wordt niet bepaald door de overheid. De verhuurder geniet zo van veel meer vrijheid.

Als huurder van een vrije sectorwoning voel je je soms vogelvrij, maar gelukkig is het wel te controleren of je wel echt een vrije sectorwoning huurt. Sommige verhuurders zetten een huurwoning veel te duur in de markt, terwijl de woning eigenlijk een maximum huurprijs heeft die onder de huurliberalisatiegrens valt. Gelukkig kan de Huurcommissie je helpen om te ontdekken of dit voor jouw woning het geval is. Om dit te laten controleren moet je binnen zes maanden na ingang van je huurcontract aanvragen dat ze de huurwoning voor je toetsen. Blijkt dat de huurwoning te duur in de markt gezet wordt, dan kun je een huurverlaging afdwingen.

Zelf je huurwoning controleren

Als je de stap naar de huurcommissie te groot vindt, dan kun je ook zelf kijken hoeveel punten je huurwoning hoort te krijgen. In het onderstaande schema kun je per onderdeel kijken hoeveel punten je woning krijgt. Tel al deze punten bij elkaar op en kijk in dit overzicht welke huurprijs erbij hoort.

Onderdeel woning

Hoeveelheid punten

Oppervlakte kamers

1 punt per m2

Oppervlakte overige ruimtes

0,75 punt per m2

Verwarmde ruimtes

Per kamer 2 punten

Andere ruimtes 1 punt

(Maximaal 4 punten)

Energielabel of Energie-index

Label

Energie-index

Eengezinswoning

Meergezinswoning

A++

A+

A

B

C

D

E

F

G

Lager dan 0,6

0,6 tot 0,8

0,8 tot 1,2

1,2 tot 1,4

1,4 tot 1,8

1,8 tot 2,1

2,1 tot 2,4

2,4 tot 2,7

Hoger dan 2,7

44 punten

40 punten

36 punten

32 punten

22 punten

14 punten

8 punten

4 punten

0 punten

40 punten

36 punten

32 punten

28 punten

15 punten

11 punten

5 punten

1 punten

0 punten

Keuken

Tot 1 meter aanrecht

0 punten

1 tot 2 meter aanrecht

4 punten

2 meter aanrecht of meer

7 punten

Sanitair

Toilet

3 punten

Wastafel

1 punt

Douche

4 punten

Bad

6 punten

Bad en douche

7 punten

Privé buitenruimte

Tot 25 m2

2 punten

25 tot 50 m2

4 punten

50 tot 75 m2

6 punten

75 tot 100 m2

8 punten

100 m2 of meer

10 tot 15 punten

Geen buitenruimte

-5 punten

Carport

2 punten

WOZ-waarde

Berekening: WOZ-waarde (minimaal €44.284,-) / €8.747 = aantal punten

Komt de uiteindelijke huurprijs boven de huurliberalisatiegrens uit, dan heb je een huurwoning die in de vrije sector valt. Er zit dan geen maximale huurprijs vast aan de woning en ook geen maximale huurprijs. Wel kan het zijn dat de verhuurder ervoor kiest om een lagere huurprijs voor de woning te vragen. Is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract lager dan de liberalisatiegrens, dan gelden de regels voor sociale huurwoningen.

Disclaimer: dit artikel geeft enkel een samenvatting van de richtlijnen zoals ze bekend zijn. Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Huurstunt accepteert geen aansprakelijkheid op basis van de gegeven informatie.