Zo bereken je de maximale huurprijs van een huurwoning
10 juni 2020
Laatste update: 19 april 2024
In principe bepaalt de verhuurder welke huurprijs er elke maand betaald moet worden. Gelukkig ben je als huurder niet volledig vogelvrij en is er een systeem dat het voor jou inzichtelijk maakt hoe hoog deze prijs mag zijn.
Inhoudsopgave
Vrijesector- of sociale huurwoningen
Het is voor je eigen portemonnee waardevol om te weten of je in een vrijesectorwoning of een sociale huurwoning woont. Het verschil tussen wonen in de vrije sector of in de sociale huursector kan je tot wel € 368 per maand opleveren. Bij een sociale huurwoning kun je namelijk in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Maximale huurprijs niet geliberaliseerde woning
Alleenstaanden kunnen dan maximaal € 368 per maand krijgen en voor iemand die samenwoont is dit maximaal € 321 per maand. Het kan dus flink schelen als je huurwoning onder de huurliberalisatiegrens valt. Het gaat hier om de maximale kale huurprijs.
In 2024 is deze grens vastgesteld op een rekenhuur van € 879,66. Deze grens wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd. Dit is de maximale huurprijs bij nieuwe verhuring van een sociale huurwoning.
Maximale huurprijs woning berekenen
Wanneer je wilt weten of je huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens valt, moet je ook weten of je rekenhuur geschikt is. Dit doe je door de kale huurprijs en je servicekosten bij elkaar op te tellen. De kale huur vind je in het ondertekende huurcontract of in de brief over de jaarlijkse huurverhoging.
Je mag voor de servicekosten maximaal € 12 rekenen per onderdeel. Je kunt dus niet altijd de volledige servicekosten bij je rekenhuur rekenen. Deze onderdelen zijn:
-
Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes;
-
Energiekosten gemeenschappelijke ruimtes;
-
Kosten voor dienst- en recreatieruimtes.
Alle andersoortige servicekosten zijn voor eigen rekening en mogen niet tot de rekenhuur gerekend worden. Valt de rekenhuur bij aanvang van het huurcontract onder de grens van € 879,66, dan heb je een sociale huurwoning en komt je woning in aanmerking voor huurtoeslag.
Valt de rekenhuur boven deze grens, dan wordt er gesproken van een vrijesectorwoning en kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Puntenstelsel voor huurwoningen
Voor huurders is het erg prettig als de woning een sociale huurwoning is, maar voor de verhuurder is dit wat minder prettig. Zij mogen de huurprijs namelijk niet zelf vaststellen. Sociale huurwoningen zijn namelijk gebonden aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook wel het puntenstelsel genoemd.
Alle afzonderlijke kenmerken van de woning bepalen dan welke maximale huurprijs geldt. Deze huurprijs mag nooit boven die maximale huurprijs uitkomen en wordt jaarlijks opgehoogd met een maximumpercentage, zoals deze is vastgesteld door de overheid.
Verhuurders willen liever in de vrije sector blijven
Verhuurders willen hun woning daarom liever verhuren in de vrije sector. Ze zijn dan vrij om hun huurprijs vast te stellen en ook de huurverhoging wordt niet bepaald door de overheid. De verhuurder geniet zo van veel meer vrijheid.
Als huurder van een vrijesectorwoning voel je je soms vogelvrij, maar gelukkig is het wel te controleren of je wel echt een vrijesectorwoning huurt. Sommige verhuurders zetten een huurwoning veel te duur in de markt, terwijl de woning eigenlijk een maximum huurprijs heeft die onder de huurliberalisatiegrens valt.
De huurcomissie kan jou helpen
Gelukkig kan de Huurcommissie je helpen om te ontdekken of dit voor jouw woning het geval is. Om dit te laten controleren moet je binnen zes maanden na ingang van je huurcontract aanvragen dat ze de huurwoning voor je toetsen. Blijkt dat de huurwoning te duur in de markt gezet wordt, dan kun je een huurverlaging afdwingen.
Ook kun je op de website van de Huurcommissie de huurprijscheck doen. Hiermee kun je bepalen of je huur hoger is dan de maximale huurprijs volgens de berekening met deze rekentool.
Zelf je huurwoning controleren
Als je de stap naar de huurcommissie te groot vindt, dan kun je ook zelf kijken hoeveel punten je huurwoning hoort te krijgen. In het onderstaande schema kun je per onderdeel kijken hoeveel punten je woning krijgt. Tel al deze punten bij elkaar op en kijk welke huurprijs erbij hoort.
| Onderdeel woning | Specificatie | Hoeveelheid punten |
|---|---|---|
| Oppervlakte kamers | Kamers, keuken, badkamer etcetera | 1 punt per m² |
| Oppervlakte overige ruimtes | Bijkeuken, berging, zolder, garage etcetera | 0,75 punt per m² |
| Centrale verwarming | Per verwarmd vertrek | 2 punten |
| Thermostatische kraan per vertrek | 0,25 punten | |
| Verwarmingselement(en) in de woning | 1 punt | |
| Type ketel | ||
| Privéketel in de woning | 3 punten | |
| Privé hoogrendementsketel (HR) | 5 punten | |
| Collectieve HR-ketel | 1 punt | |
| Cv-combi (het warmwaterdeel) | 1 punt | |
| Collectieve verwarmingsinstallatie plus doorstroommeter | 1 punt | |
| Warmte-isolatie | ||
| Dubbel glas | 0,4 punt per m² | |
| Spouwisolatie | maximaal 3 punten per woning | |
| Vloerisolatie | 2 punten per woning | |
| Dakisolatie | 2 punten per woning | |
| Gevelisolatie | maximaal 6 punten per woning | |
| Keuken | ||
| Tot 1 meter aanrecht | 0 punten | |
| 1 tot 2 meter aanrecht | 4 punten | |
| 2 meter aanrecht of meer | 7 punten | |
| Extra kwaliteit | ||
| Ingebouwde oven | 0,75 extra punt | |
| Ingebouwde vaatwasmachine | 1,25 extra punt | |
| Luxe mengkraan | 0,25 extra punt | |
| Sanitair | ||
| Toilet | 3 punten | |
| Per wastafel | 1 punt | |
| Douche | 4 punten | |
| Bad | 6 punten | |
| Bad en afzonderlijke douche | 7 punten | |
| Extra kwaliteit | ||
| Extra wandbetegeling per m² | 0,25 punt | |
| Toiletkastje met ingebouwde verlichting | 0,25 punt | |
| Ingebouwde badverwarming | 2 punten | |
| Privé buitenruimte | ||
| Tot 25 m² | 2 punten | |
| 25 tot 50 m² | 4 punten | |
| 50 tot 75 m² | 6 punten | |
| 75 tot 100 m² | 8 punten | |
| 100 m² of meer | 10 tot 15 punten | |
| Geen buitenruimte of uitsluitend een Frans balkon | -5 punten | |
| Carport | 2 punten | |
| WOZ-waarde | ||
| Berekening: WOZ-waarde (minimaal € 53.500) / € 8.080 = aantal punten | De grenswaarde is verhoogd van € 44.284 naar € 53.500. |
Komt de uiteindelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens uit, dan heb je een huurwoning die in de vrije sector valt. De woning heeft dan geen maximale huurprijs. Wel kan het zijn dat de verhuurder ervoor kiest om een lagere huurprijs voor de woning te vragen. Is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract lager dan de liberalisatiegrens, dan gelden de regels voor sociale huurwoningen.
Tips voor het onderhandelen over de huurprijs
Je kunt ook met je huurbaas onderhandelen over de huurprijs. Dit kan een spannende en soms stressvolle ervaring zijn. Maar met de juiste aanpak en kennis kun je mogelijk geld besparen op je huurkosten. Hier zijn enkele tips om je te helpen bij het onderhandelen over de huurprijs.
-
Onderzoek de markt
Voordat je begint met onderhandelen, is het belangrijk om onderzoek te doen naar de huurprijzen in de omgeving. Bekijk vergelijkbare woningen in de buurt en kijk wat hun huurprijs is. Dit geeft je een idee van wat een redelijke huurprijs zou zijn voor de woning die je wilt huren. -
Wees vriendelijk en professioneel
Het is belangrijk om vriendelijk en professioneel te blijven tijdens het onderhandelingsproces. Vermijd het gebruik van agressieve taal of dreigementen, want dit kan de verhuurder afschrikken en het onderhandelingsproces bemoeilijken. -
Presenteer bewijs
Als je denkt dat de huurprijs te hoog is, presenteer dan bewijs om je argument te ondersteunen. Bijvoorbeeld, als vergelijkbare woningen in de omgeving minder kosten, geef dan aan dat de huurprijs van de woning die je wilt huren te hoog is in vergelijking. -
Overweeg langere huurperiodes
Verhuurders zijn vaak bereid om de huurprijs te verlagen voor huurders die bereid zijn om voor een langere periode te huren. Overweeg om een langere huurperiode te accepteren in ruil voor een lagere huurprijs. -
Huur een professional in
Als je niet zeker bent van je onderhandelingsvaardigheden of als je het gevoel hebt dat de verhuurder niet naar je luistert, overweeg dan om een professionele onderhandelaar in te huren om je te vertegenwoordigen.
Door deze tips te volgen, vergroot je je kans om te slagen bij het onderhandelen over de huurprijs en kun je mogelijk geld besparen op je huurkosten.
Disclaimer: dit artikel geeft enkel een samenvatting van de richtlijnen zoals ze bekend zijn. Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Huurstunt accepteert geen aansprakelijkheid op basis van de gegeven informatie.
