Zo bereken je de maximale huurprijs van een huurwoning
04 september 2025
Laatste update: 14 november 2025
In principe bepaalt de verhuurder welke huurprijs er elke maand betaald moet worden. Gelukkig ben je als huurder niet volledig vogelvrij en is er een systeem dat het voor jou inzichtelijk maakt hoe hoog deze prijs mag zijn.
Inhoudsopgave
Vrijesector- of sociale huurwoningen
Het is belangrijk om te weten of je in een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning woont. Dit bepaalt niet alleen de huurprijs, maar ook of je recht hebt op huurtoeslag.
Sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen vallen onder de liberalisatiegrens. In 2025 ligt deze grens op € 900,07. Als je kale huurprijs en een deel van de servicekosten samen onder deze grens liggen, kun je in aanmerking komen voor huurtoeslag, afhankelijk van je inkomen en andere voorwaarden.
Vrijesectorwoningen
Bij vrijesectorwoningen ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor deze woningen gelden minder regels en kun je geen huurtoeslag aanvragen.
Hoe bereken je de maximale huurprijs van een sociale huurwoning
De maximale huurprijs van een sociale huurwoning wordt berekend met het puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd. Dit systeem kent punten toe aan verschillende kenmerken van de woning, zoals oppervlakte, voorzieningen en energielabel. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs.
Het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het WWS, ook wel het puntensysteem genoemd, verdeelt punten over diverse kenmerken van de woning. Aan de hand van het totaal aantal punten wordt de maximale huurprijs vastgesteld. Belangrijke onderdelen zijn:
- Oppervlakte van kamers, keuken, badkamer en overige ruimtes.
- Woningkenmerken zoals verwarming, keuken, sanitair en isolatie.
- WOZ-waarde, die onder andere beïnvloed wordt door de locatie.
Invloed van oppervlakte
- Gebruiksoppervlakte kamers: elke m² van bijvoorbeeld woonkamer, slaapkamers en keuken levert 1 punt per m² op.
- Overige ruimtes (berging, zolder, garage): 0,75 punt per m².
- Buitenruimte (balkon, tuin): 2 tot 15 punten, afhankelijk van de grootte.
Een woning met een grotere totale oppervlakte krijgt dus automatisch meer punten, wat de toegestane huurprijs kan verhogen.
Zelf je huurwoning punten controleren
Als je de stap naar de huurcommissie te groot vindt, dan kun je ook eerst zelf kijken hoeveel punten je huurwoning hoort te krijgen. In het onderstaande schema kun je per onderdeel kijken hoeveel punten je woning krijgt. Tel al deze punten bij elkaar op en kijk welke huurprijs erbij hoort.
Oppervlakte
| Onderdeel woning | Specificatie | Hoeveelheid punten |
|---|---|---|
| Oppervlakte kamers | keuken, badkamer (vertrekken) | 1 punt per m² (afronden op hele m² na saldering) |
| Oppervlakte overige ruimtes | Berging, zolder, garage, bijkeuken (geen vertrek) | 0,75 punt per m² (afronden op hele m² na saldering) |
Verkoeling & verwarming
| Onderdeel woning | Specificaties | Hoeveelheid punten |
| Verwarming | Per verwarmd vertrek | 2 punten |
| Verwarming overige | Hal, gang, overloop e.d. | 1 punt (samen max 4 punten) |
|
Koelfunctie |
Woningen onder NTA 8800 ‘laag’ | +1 punt per vertrek (max +2) |
Energieprestatie (energielabel)
| Onderdeel woning | Specificatie | Hoeveelheid punten |
| Energielabel | A++++ | 62 / 58 |
| A+++ | 57 / 53 | |
| A++ | 52 / 48 | |
| A+ | 47 / 43 | |
| A | 41 / 37 | |
| B | 34 / 30 | |
| C |
|
|
| D |
|
|
| E | –4 / –4 | |
| F |
|
|
| G |
–15 /–15 |
Gebruik de handige Huurprijscheck van de Huurcommissie om eenvoudig de huurprijs te berekenen.
Keuken (basis + extra)
| Onderdeel | Specificatie |
|
|---|---|---|
| Aanrechtlengte | < 1 m | 0 |
| 1–2 m | 4 | |
| ≥ 2 m | 7 | |
| Extra* | Afzuiginstallatie | 0,75 |
| Kookplaat inductie | 1,75 | |
| Kookplaat keramisch | 1,0 | |
|
|
0,5 | |
| Inbouw koelkast | 1,0 | |
| Inbouw vrieskast | 0,75 | |
|
|
1,0 | |
|
|
0,5 | |
|
|
1,0 | |
|
|
1,5 | |
|
|
0,75 | |
| Ééngreepsmengkraan | 0,25 | |
| Thermostatische mengkraan | 0,5 | |
|
|
+0,5 |
Sanitair (basis + extra)
| Onderdeel | Specificatie | Hoeveelheid punten |
| Sanitair | Toilet in aparte ruimte | 3 |
| Toilet in badkamer | 2 | |
| Hangend toilet apart | 3,75 | |
| Hangend toilet in badkamer | 2,75 | |
| Wastafel (per vertrek/ruimte, m.u.v. badkamer)* | 1 | |
| Meerperoonswastafel | 1,5 | |
| Douche | 4 | |
| Bad | 6 | |
| Bad + aparte douche | 7 | |
|
Extra** |
Bubbelbad | 1,5 |
| Volledige douche-afscheiding (geïntegreerd) | 1 | |
| Handdoekradiator | 0,75 | |
| Ingebouwd kastje bij de wastafel | 1 | |
| Kastruimte (min 40x40 cm) | 0,75 | |
| Stopcontact (max 2 per meerpersoons wastafel) | 0,25 | |
| Eengreepsmengkraan | 0,25 | |
| Thermostatische mengkraan | 0,5 |
Privé buitenruimte
| Onderdeel | Specificatie | Hoeveelheid punten |
| Prive | Tuin, balkon, dakterras | 2 + 0,35 per m2 |
| Gemeenschappelijk | Gedeeld door meerdere adressen | 0,75 per m2 / aantal adressen |
|
Totaal |
Privé + gemeenschappelijk | Max 15 punten |
| Geen buitenruimte | Geen | - 5 |
WOZ-waarde (formule + cap)
| Onderdeel woning | Specificatie | Hoeveelheid punten |
| WOZ Onderdeel I | 1 punt per € 15.329 (peildatum 1-1-2024) óf € 14.543 (peildatum 1-1-2023) | €/kengetal ⇒ punten |
| WOZ Onderdeel II |
|
€/m2-kengetal ⇒ punten |
| Minimum-WOZ |
|
|
| WOZ-cap | WOZ-punten max 33% van totaal; als cap woning <187 pnt maakt terwijl onbegrensd >186 → waardering 186 punten | 33%-regel / 186-regel |
Berekening van de rekenhuur
De rekenhuur bestaat uit de kale huurprijs plus een deel van de servicekosten. Voor servicekosten mogen verhuurders maximaal € 12 per onderdeel rekenen. Dit omvat kosten zoals:
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes.
- Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimtes.
- Gebruik van dienst- en recreatieruimtes.
Alle andere servicekosten, zoals onderhoud van een parkeerplaats, mogen niet worden meegenomen in de rekenhuur. Als de rekenhuur onder de liberalisatiegrens valt, kun je de huurprijs laten toetsen.
Huurprijscontrole door de Huurcommissie
Als je denkt dat je huurprijs te hoog is, kun je deze laten controleren door de Huurcommissie. Dit kan binnen zes maanden na de start van het huurcontract. De Huurcommissie beoordeelt of de woning een sociale huurwoning is of dat de huurprijs passend is voor de vrije sector.
Wat doet de Huurcommissie
- Ze controleren de puntentelling van je woning.
- Ze toetsen de huurprijs aan de liberalisatiegrens.
- Ze stellen vast of de woning in de sociale huursector thuishoort.
Uitkomst van de toets
- Huurverlaging: Als je huurprijs te hoog is, kun je een verlaging afdwingen.
- Vrijesectorbehoud: Als de huurprijs terecht is, blijft je woning in de vrije sector.
Tips voor het onderhandelen over de huurprijs
Je kunt ook met je huurbaas onderhandelen over de huurprijs. Dit kan een spannende en soms stressvolle ervaring zijn. Maar met de juiste aanpak en kennis kun je mogelijk geld besparen op je huurkosten. Hier zijn enkele tips om je te helpen bij het onderhandelen over de huurprijs.
-
Onderzoek de markt
Voordat je begint met onderhandelen, is het belangrijk om onderzoek te doen naar de huurprijzen in de omgeving. Bekijk vergelijkbare woningen in de buurt en kijk wat hun huurprijs is. Dit geeft je een idee van wat een redelijke huurprijs zou zijn voor de woning die je wilt huren. -
Wees vriendelijk en professioneel
Het is belangrijk om vriendelijk en professioneel te blijven tijdens het onderhandelingsproces. Vermijd het gebruik van agressieve taal of dreigementen, want dit kan de verhuurder afschrikken en het onderhandelingsproces bemoeilijken. -
Presenteer bewijs
Als je denkt dat de huurprijs te hoog is, presenteer dan bewijs om je argument te ondersteunen. Bijvoorbeeld, als vergelijkbare woningen in de omgeving minder kosten, geef dan aan dat de huurprijs van de woning die je wilt huren te hoog is in vergelijking. -
Overweeg langere huurperiodes
Verhuurders zijn vaak bereid om de huurprijs te verlagen voor huurders die bereid zijn om voor een langere periode te huren. Overweeg om een langere huurperiode te accepteren in ruil voor een lagere huurprijs. -
Huur een professional in
Als je niet zeker bent van je onderhandelingsvaardigheden of als je het gevoel hebt dat de verhuurder niet naar je luistert, overweeg dan om een professionele onderhandelaar in te huren om je te vertegenwoordigen.
Door deze tips te volgen, vergroot je je kans om te slagen bij het onderhandelen over de huurprijs en kun je mogelijk geld besparen op je huurkosten.
Met onze handige calculators bereken je eenvoudig de huurprijs per m2 en de maximale huurprijs.
Conclusie
Het berekenen van de maximale huurprijs van een huurwoning is belangrijk om te voorkomen dat je te veel betaalt. Het puntensysteem helpt je om te bepalen of je in een sociale huurwoning woont en of je recht hebt op huurverlaging of huurtoeslag. Twijfel je aan de redelijkheid van je huurprijs? Neem actie en laat de Huurcommissie je huur controleren.
Disclaimer: dit artikel geeft enkel een samenvatting van de richtlijnen zoals ze bekend zijn. Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Huurstunt accepteert geen aansprakelijkheid op basis van de gegeven informatie.
