Zo bereken je de maximale huurprijs van een huurwoning
10 juni 2020
Laatste update: 24 februari 2023
In principe bepaalt de verhuurder welke huurprijs er elke maand betaald moet worden. Gelukkig ben je als huurder niet volledig vogelvrij en is er een systeem dat het voor jou inzichtelijk maakt hoe hoog deze prijs mag zijn. De hoogte van deze maximale huurprijs bepaalt of de huurwoning een sociale huurwoning is of dat de huurwoning in de vrije sector valt. In dit artikel leggen we je uit hoe dit systeem werkt en hoe je zelf de maximale huurprijs van een huurwoning kunt berekenen. Zo kun je zelf bepalen of je teveel betaalt en wat je moet doen als dit het geval is.
Vrije sector of sociale huurwoning
Het is voor je eigen portemonnee erg waardevol om te weten of je in een vrije sector huurwoning of een sociale huurwoning woont. Het verschil kan je tot wel 368 euro per maand opleveren. Bij een sociale huurwoning kun je namelijk in aanmerking komen voor huurtoeslag. Alleenstaanden kunnen dan maximaal 368 euro per maand krijgen en voor iemand die samenwoont is dit maximaal € 321 per maand. Het kan dus flink schelen als je huurwoning onder de huurliberalisatiegrens valt. In 2023 is deze grens vastgesteld op een rekenhuur van € 808,06. Deze grens wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd.
Hoe bereken je je rekenhuur?
Wanneer je wilt weten of je huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens valt, moet je ook weten of je rekenhuur geschikt is. Dit doe je door de kale huur en je servicekosten bij elkaar op te tellen. De kale huur vind je in het ondertekende huurcontract of in de brief over de jaarlijkse huurverhoging. Je mag voor de servicekosten maximaal € 12 rekenen per onderdeel. Je kunt dus niet altijd de volledige servicekosten bij je rekenhuur rekenen. Deze onderdelen zijn:
- Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes
- Energiekosten gemeenschappelijke ruimtes
- Kosten voor dienst- en recreatieruimtes
Alle andersoortige servicekosten zijn voor eigen rekening en mogen niet tot de rekenhuur gerekend worden. Valt de rekenhuur bij aanvang van het huurcontract onder de grens van € 808,06, dan heb je een sociale huurwoning en komt je woning in aanmerking voor huurtoeslag. Valt de rekenhuur boven deze grens, dan wordt er gesproken van een vrijesectorwoning en kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Puntenstelsel
Voor huurders is het erg prettig als de woning een sociale huurwoning is, maar voor de verhuurder is dit wat minder prettig. Zij mogen de huurprijs namelijk niet zelf vaststellen. Sociale huurwoningen zijn namelijk gebonden aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook wel het puntenstelsel genoemd. Alle afzonderlijke kenmerken van de woning bepalen dan welke maximale huurprijs geldt. Deze huurprijs mag nooit boven die maximale huurprijs uitkomen en wordt jaarlijks opgehoogd met een maximumpercentage, zoals deze is vastgesteld door de overheid. Verhuurders willen hun woning daarom liever verhuren in de vrije sector. Ze zijn dan vrij om hun huurprijs vast te stellen en ook de huurverhoging wordt niet bepaald door de overheid. De verhuurder geniet zo van veel meer vrijheid.
Als huurder van een vrijesectorwoning voel je je soms vogelvrij, maar gelukkig is het wel te controleren of je wel echt een vrijesectorwoning huurt. Sommige verhuurders zetten een huurwoning veel te duur in de markt, terwijl de woning eigenlijk een maximum huurprijs heeft die onder de huurliberalisatiegrens valt. Gelukkig kan de Huurcommissie je helpen om te ontdekken of dit voor jouw woning het geval is. Om dit te laten controleren moet je binnen zes maanden na ingang van je huurcontract aanvragen dat ze de huurwoning voor je toetsen. Blijkt dat de huurwoning te duur in de markt gezet wordt, dan kun je een huurverlaging afdwingen.
Zelf je huurwoning controleren
Als je de stap naar de huurcommissie te groot vindt, dan kun je ook zelf kijken hoeveel punten je huurwoning hoort te krijgen. In het onderstaande schema kun je per onderdeel kijken hoeveel punten je woning krijgt. Tel al deze punten bij elkaar op en kijk welke huurprijs erbij hoort.
|
Onderdeel woning |
Specificatie |
Hoeveelheid punten |
||||||||||
|
Oppervlakte kamers |
Kamers, keuken, badkamer etcetera |
1 punt per m² | ||||||||||
|
Oppervlakte overige ruimtes |
Bijkeuken, berging, zolder, garage etcetera |
0,75 punt per m² | ||||||||||
| Centrale verwamring | Per verwarmd vertrek | 2 punten | ||||||||||
| Thermostatische kraan per vertrek | 0,25 punten | |||||||||||
| Verwarmingselement(en) elders in de woning | 1 punt | |||||||||||
| Type ketel | Privéketel in de woning | 3 punten | ||||||||||
| Privé hoogrendementsketel (HR) | 5 punten | |||||||||||
| Collectieve HR-ketel | 1 punt | |||||||||||
| Cv-combi (het warmwaterdeel) | 1 punt | |||||||||||
| Collectieve verwarmingsinstallatie plus doorstroommeter | 1 punt | |||||||||||
| Warmte-isolatie | ||||||||||||
| Dubbel glas | 0,4 punt per m2 | |||||||||||
| Spouwisolatie | maximaal 3 punten per woning | |||||||||||
| Vloerisolatie | 2 punten per woning | |||||||||||
| Dakisolatie | 2 punten per woning | |||||||||||
|
Gevelisolatie |
maximaal 6 punten per woning | |||||||||||
| Keuken | Tot 1 meter aanrecht | 0 punten | ||||||||||
| 1 tot 2 meter aanrecht | 4 punten | |||||||||||
| 2 meter aanrecht of meer | 7 punten | |||||||||||
| Extra kwaliteit | Ingebouwde oven | 0,75 extra punt | ||||||||||
|
Ingebouwde vaatwasmachine |
1,25 extra punt | |||||||||||
| Luxe mengkraan | 0,25 extra punt | |||||||||||
| Sanitair |
Toilet |
3 punten | ||||||||||
| Per wastafel | 1 punt | |||||||||||
| Douche | 4 punten | |||||||||||
| Bad | 6 punten | |||||||||||
| Bad en afzonderlijke douche | 7 punten | |||||||||||
| Extra kwaliteit | Extra wandbetegeling per m2 | 0,25 punt | ||||||||||
| Toiletkastje met ingebouwde verlichting | 0,25 punt | |||||||||||
| Ingebouwde badverwarming | 2 punten | |||||||||||
|
Privé buitenruimte |
Tot 25 m² |
2 punten |
||||||||||
|
25 tot 50 m² |
4 punten |
|||||||||||
|
50 tot 75 m² |
6 punten |
|||||||||||
|
75 tot 100 m² |
8 punten |
|||||||||||
|
100 m² of meer |
10 tot 15 punten |
|||||||||||
|
Geen buitenruimte of uitsluitend een Frans balkon |
-5 punten |
|||||||||||
|
Carport |
2 punten |
|||||||||||
|
WOZ-waarde |
Berekening: WOZ-waarde (minimaal € 44.284) / € 7.900 = aantal punten |
|||||||||||
Komt de uiteindelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens uit, dan heb je een huurwoning die in de vrije sector valt. De woning heeft dan geen maximale huurprijs. Wel kan het zijn dat de verhuurder ervoor kiest om een lagere huurprijs voor de woning te vragen. Is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract lager dan de liberalisatiegrens, dan gelden de regels voor sociale huurwoningen.
Disclaimer: dit artikel geeft enkel een samenvatting van de richtlijnen zoals ze bekend zijn. Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Huurstunt accepteert geen aansprakelijkheid op basis van de gegeven informatie.
