Als verhuurder kan het veel zorgen geven als je huurder niet betaalt. Een huurachterstand kan snel oplopen en vraagt om een zorgvuldige aanpak. In deze blog lees je wat je als verhuurder kunt doen als een huurder de huur niet betaalt, hoe je een betalingsregeling kunt maken en wanneer juridische stappen mogelijk zijn. Daarbij maken we onderscheid tussen woonruimte en zakelijke huur.
Redenen waarom een huurder niet betaalt
Een huurder kan om verschillende redenen in betalingsproblemen komen. Het is belangrijk om eerst te achterhalen waarom de huur niet is betaald. Zo kun je sneller bepalen of een betalingsregeling mogelijk is of dat strengere stappen nodig zijn.
Veelvoorkomende oorzaken van betalingsproblemen
- Verlies van inkomen: door ontslag, ziekte, scheiding of faillissement kan een huurder tijdelijk onvoldoende geld hebben.
- Administratieve fouten: soms ontstaat een achterstand door een vergeten overschrijving, een verkeerd rekeningnummer of een misverstand.
- Oplopende vaste lasten: hogere energieprijzen, zorgkosten of andere schulden kunnen ervoor zorgen dat de huur niet meer lukt.
- Zakelijke problemen: bij een zakelijke huurder kan huurachterstand ontstaan door teruglopende omzet, liquiditeitsproblemen of bedrijfsbeëindiging.
Lees ook: Onderhoud tips voor verhuurders.
Wat te doen als de huurder niet betaalt
Wanneer een particuliere of zakelijke huurder de huur niet betaalt, is snel handelen belangrijk. Wacht niet tot de betalingsachterstand meerdere maanden oploopt, maar neem direct contact op en leg alles schriftelijk vast.
Bij woonruimte gelden extra regels. Een verhuurder mag een huurder niet zelf uit de woning zetten. Ook moet een verhuurder betalingsachterstanden in een vroeg stadium melden bij de gemeente via vroegsignalering. Dat geldt voor woningcorporaties en particuliere verhuurders.
Stap 1: Neem direct contact op met de huurder
De eerste stap is communicatie. Neem contact op met de huurder en vraag waarom de huur niet is betaald. Doe dit bij voorkeur schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail, zodat je kunt aantonen dat je tijdig hebt gereageerd.
- Bel of stuur een e-mail naar de huurder om de situatie te bespreken.
- Vraag naar de reden van de betalingsachterstand.
- Benadruk dat de huur alsnog betaald moet worden.
- Leg afspraken altijd schriftelijk vast.
Stap 2: Stuur een betalingsherinnering
Betaalt de huurder niet na het eerste contact, stuur dan een betalingsherinnering. Vermeld daarin welk bedrag openstaat, over welke maand of maanden het gaat en binnen welke termijn je betaling verwacht.
Blijf zakelijk en duidelijk. Dreig niet met maatregelen die je niet zelf mag uitvoeren, zoals het vervangen van sloten of het afsluiten van voorzieningen. Dat kan juridisch tegen je werken.
Stap 3: Stel een betalingsregeling op
Als de huurder tijdelijk niet kan betalen, is een betalingsregeling vaak een praktische oplossing. Hiermee kan de huurder de achterstallige huur in termijnen betalen, naast de gewone maandhuur.
Zet in de betalingsregeling in ieder geval:
- Het totale bedrag van de huurachterstand.
- Het bedrag dat de huurder per termijn betaalt.
- De datum waarop elke termijn binnen moet zijn.
- De afspraak dat de lopende huur op tijd betaald blijft worden.
- Wat er gebeurt als de huurder de regeling niet nakomt.
Laat de betalingsregeling door beide partijen ondertekenen of bevestig de afspraak schriftelijk per e-mail.
Vroegsignalering bij huurachterstand
Bij verhuur van woonruimte moet je als verhuurder een betalingsachterstand in een vroeg stadium melden bij de gemeente. Dit heet vroegsignalering. De gemeente kan de huurder daarna benaderen met hulp bij geldproblemen.
Vroegsignalering is bedoeld om problematische schulden en huisuitzettingen te voorkomen. Het niet melden van een huurachterstand kan ook nadelig uitpakken als je later bij de rechter ontbinding en ontruiming vraagt. De rechter kan dan meewegen of je als verhuurder zorgvuldig genoeg hebt gehandeld.
Wat als een zakelijke huurder niet betaalt
Een zakelijke huurder die niet betaalt, vraagt om een andere aanpak dan een huurder van woonruimte. Bij bedrijfsruimte gelden andere regels voor huurbeëindiging, opzegging en ontruiming. Bekijk daarom altijd het huurcontract en het type bedrijfsruimte.
Actie ondernemen tegen niet-betalende zakelijke huurders
- Neem contact op met de bedrijfsleiding: vraag wat de oorzaak is van de betalingsproblemen en wanneer betaling mogelijk is.
- Controleer het huurcontract: kijk naar afspraken over betalingstermijnen, rente, boetes, waarborgsom en beëindiging.
- Leg afspraken schriftelijk vast: bevestig betalingsafspraken per e-mail of in een ondertekende regeling.
- Schakel juridisch advies in: bij structurele wanbetaling kan een procedure nodig zijn.
Bij zakelijke huur kan sneller maatwerk nodig zijn, bijvoorbeeld als het bedrijf tijdelijk omzetproblemen heeft maar op langere termijn wel levensvatbaar is.
Wat als de nieuwe huurder niet betaalt voor overname
Soms betaalt een nieuwe huurder niet voor overname van roerende zaken, zoals vloer, gordijnen of meubels. Dit staat los van de huur zelf. Kijk dan eerst wie partij is bij de overnameafspraak: jij als verhuurder, de vertrekkende huurder of de nieuwe huurder.
- Controleer de afspraken: bekijk het overnameformulier of overnamecontract.
- Stuur een formele herinnering: vermeld het bedrag, de afspraak en de betalingstermijn.
- Maak onderscheid tussen huur en overname: een overnamebedrag is niet automatisch hetzelfde als huurachterstand.
- Vraag juridisch advies: vooral als de betaling buiten de huurovereenkomst om is afgesproken.
Juridische stappen bij huurachterstand
Als de huurder ondanks herinneringen en een mogelijke regeling niet betaalt, kun je juridische stappen overwegen. Bij woonruimte moet je zorgvuldig handelen, omdat huurders huurbescherming hebben en een ontruiming alleen via de rechter en deurwaarder kan verlopen.
Huurder in gebreke stellen
Je kunt de huurder in gebreke stellen. Daarmee geef je officieel aan dat de huurder de betalingsverplichting niet nakomt. Vermeld in de brief of e-mail:
- Het openstaande bedrag.
- De maanden waarop de achterstand ziet.
- De termijn waarbinnen de huurder moet betalen.
- De mogelijke vervolgstappen als betaling uitblijft.
Incassobureau, deurwaarder of advocaat inschakelen
Betaalt de huurder niet, dan kun je een incassobureau, deurwaarder of advocaat inschakelen. Let op: een deurwaarder kan een officiële brief of dagvaarding betekenen, maar een woning ontruimen mag pas nadat de rechter daarvoor toestemming heeft gegeven.
De kantonrechter inschakelen
Bij structurele huurachterstand kun je naar de kantonrechter. De rechter kan bepalen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de woning mag worden ontruimd. Een huurachterstand van drie maanden of meer wordt in de praktijk vaak als ernstig gezien, maar de rechter kijkt altijd naar de omstandigheden van het geval.
- Zorg voor goede documentatie van alle communicatie en betalingsafspraken.
- Bewaar betalingsherinneringen, aanmaningen en eventuele reacties van de huurder.
- Leg vast of je de achterstand hebt gemeld bij de gemeente via vroegsignalering.
- Vraag juridisch advies voordat je een procedure start.
Juridische onderbouwing
In Nederland moeten verhuurders bij huurachterstand rekening houden met het huurrecht, het algemene verbintenissenrecht en regels rond schuldhulpverlening. De belangrijkste uitgangspunten staan hieronder.
Artikel 7:212 BW over huurbetaling
Artikel 7:212 BW bepaalt dat de huurder de tegenprestatie moet voldoen. In gewone taal betekent dit dat de huurder de huur op tijd moet betalen. Als de huurder dat niet doet, kan sprake zijn van een tekortkoming.
Artikel 6:74 BW over wanprestatie
Artikel 6:74 BW gaat over schadevergoeding bij een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst. Als een huurder de huur niet betaalt en daardoor schade ontstaat, kunnen extra kosten onder voorwaarden worden gevorderd.
Artikel 6:265 BW over ontbinding
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst ontbinding kan rechtvaardigen, tenzij de tekortkoming te gering is. Bij huurachterstand beoordeelt de rechter of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.
Artikel 7:231 BW over ontbinding van woonruimtehuur
Bij woonruimte kan ontbinding van de huurovereenkomst na een tekortkoming meestal alleen door de rechter plaatsvinden. Een verhuurder mag de huurder dus niet zelf uit de woning zetten.
Vroegsignalering via de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening
Sinds 2021 moeten woningcorporaties en particuliere verhuurders huurachterstanden bij woonruimte in een vroeg stadium melden bij de gemeente. De gemeente kan de huurder vervolgens hulp aanbieden om verdere schulden te voorkomen.
Wat kun je doen om huurachterstand te voorkomen
Voorkomen begint bij duidelijke afspraken, een goede screening en snel contact zodra een betaling uitblijft. Let er wel op dat je als verhuurder geen verboden onderscheid maakt. Screening moet objectief, transparant en niet discriminerend zijn.
Nieuwe huurders zorgvuldig screenen
- Vraag om inkomensbewijzen of een werkgeversverklaring.
- Controleer of het inkomen past bij de maandhuur.
- Vraag eventueel om een verhuurdersverklaring van een vorige verhuurder.
- Gebruik dezelfde selectiecriteria voor alle kandidaat huurders.
- Leg de selectiecriteria vooraf duidelijk vast.
Vraag alleen gegevens die nodig zijn om te beoordelen of iemand de huur kan betalen. Ga zorgvuldig om met persoonsgegevens.
Duidelijke afspraken in het huurcontract
Zorg ervoor dat in het huurcontract duidelijke afspraken staan over de betalingsverplichtingen. Denk aan de betaaldatum, betaalwijze, servicekosten, borg en gevolgen van te late betaling.
- Leg vast op welke datum de huur moet zijn betaald.
- Beschrijf welke kosten onder servicekosten vallen.
- Vermeld wanneer wettelijke rente of incassokosten kunnen ontstaan.
- Neem geen bepalingen op die in strijd zijn met dwingend huurrecht.
Borg vragen binnen de wettelijke regels
Bij woonruimte mag je sinds 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur als borg vragen bij nieuwe huurcontracten. Voor oudere contracten kunnen andere regels gelden. Leg de borg duidelijk vast in het huurcontract en houd je aan de regels voor terugbetaling.
Specifieke tips per huurderstype
Particuliere huurders bij verlies van inkomen
Als een particuliere huurder zijn baan verliest of tijdelijk minder inkomen heeft, kan snel overleg veel problemen voorkomen.
- Communiceer duidelijk: vraag wat er aan de hand is en wanneer betaling mogelijk is.
- Overweeg een betalingsregeling: geef de huurder de kans om de achterstand in termijnen in te lopen.
- Wijs op hulp: huurtoeslag, schuldhulpverlening of contact met de gemeente kan helpen.
- Blijf zakelijk: leg afspraken vast en bewaak of de lopende huur wordt betaald.
Zakelijke huurders met betalingsproblemen
Wanbetaling door een zakelijke huurder kan snel grote financiële gevolgen hebben. De huur is vaak hoger en bedrijfsproblemen kunnen structureel zijn.
- Neem direct contact op: bespreek de betalingsproblemen met de bedrijfsleiding.
- Vraag om een concreet betaalplan: laat de huurder aangeven wanneer en hoe betaling volgt.
- Controleer zekerheden: kijk naar borg, bankgarantie of andere afspraken in het contract.
- Schakel juridisch advies in: vooral bij oplopende achterstand of dreigend faillissement.
Nieuwe huurders en betalingsrisico beperken
Bij nieuwe huurders kun je het risico op betalingsproblemen beperken door vooraf duidelijke en objectieve checks te doen.
- Gebruik vaste selectiecriteria: zo voorkom je willekeur en mogelijke discriminatie.
- Controleer inkomen en betaalbaarheid: vraag alleen informatie die daarvoor nodig is.
- Leg afspraken helder vast: zorg dat het huurcontract duidelijk is over betaaldata en kosten.
- Vraag een toegestane borg: houd rekening met de maximale borg bij woonruimte.
- Houd contact in de beginperiode: zo signaleer je betalingsproblemen sneller.
Veelgestelde vragen
Wat als mijn huurder niet betaalt
Neem direct contact op met de huurder, stuur een betalingsherinnering en leg alles schriftelijk vast. Bij woonruimte moet je huurachterstand in een vroeg stadium melden bij de gemeente. Blijft betaling uit, dan kun je een betalingsregeling voorstellen of juridische stappen overwegen.
Wat als de huurder van mijn bedrijfspand niet betaalt
Neem contact op met de bedrijfsleiding, controleer het huurcontract en vraag om een concreet betaalvoorstel. Als betaling uitblijft, schakel dan juridisch advies in. Voor bedrijfsruimte gelden andere regels dan voor woonruimte.
Welke juridische stappen kun je nemen bij huurachterstand
Je kunt de huurder schriftelijk herinneren, in gebreke stellen, een betalingsregeling aanbieden en daarna een incassobureau, deurwaarder of advocaat inschakelen. Bij woonruimte kan ontbinding en ontruiming alleen via de rechter.
Wanneer mag een huurder worden ontruimd bij huurachterstand
Een huurder mag pas worden ontruimd nadat de rechter daarvoor toestemming heeft gegeven. Daarna voert een gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit. Een verhuurder mag dit nooit zelf doen.
Is drie maanden huurachterstand genoeg voor een rechtszaak
Drie maanden huurachterstand wordt in de praktijk vaak als ernstig gezien. Toch kijkt de rechter altijd naar de volledige situatie, zoals betalingsgedrag, persoonlijke omstandigheden, eerdere afspraken en de vraag of de verhuurder zorgvuldig heeft gehandeld.
Moet een verhuurder huurachterstand melden bij de gemeente
Ja, bij woonruimte moeten woningcorporaties en particuliere verhuurders huurachterstanden in een vroeg stadium melden bij de gemeente. Dit heet vroegsignalering. De gemeente kan de huurder daarna hulp aanbieden.
