Mag een verhuurder zomaar je woning binnenkomen? Wat huurders mogen verwachten

06 september 2021

Laatste update: 17 oktober 2025

Een verhuurder mag niet zomaar jouw woning binnenkomen. Als huurder heb je recht op privacy en ongestoord woongenot. Alleen in specifieke situaties -zoals onderhoud of een noodgeval - mag een verhuurder de woning betreden, en meestal alleen na overleg. In dit artikel lees je wat de regels zijn, welke uitzonderingen er bestaan en wat er in het huurcontract mag worden vastgelegd.

Rechten en plichten in de huurovereenkomst

Als huurder betaal je op tijd, onderhoud je het gehuurde normaal en veroorzaak je geen overlast. Wil je meer weten over de rechten en plichten van huurders? In ruil daarvoor heb je recht op privacy en ongestoord huurgenot: de verhuurder mag niet zonder jouw toestemming binnenkomen, behalve in uitzonderingen (zoals nood).

De Rijksoverheid bevestigt de basis van huurbescherming en “goed verhuurderschap”.

Wanneer mag een verhuurder de woning (niet) betreden?

Hoofdregel: alleen met toestemming of afspraak

Zonder jouw toestemming of vooraf gemaakte afspraak mag de verhuurder niet naar binnen; binnendringen kan zelfs als huisvredebreuk gelden (art. 138 Sr).

Uitzondering: noodgeval

Bij een noodsituatie (bijv. brand, ernstig water- of gaslek) mag de verhuurder direct handelen en naar binnen om schade of gevaar te beperken. Dit valt buiten de gewone regel, maar moet beperkt blijven tot wat noodzakelijk is.

Inspectie/werkzaamheden: redelijke aankondiging

Voor onderhoud, reparaties of redelijke inspecties hoort vooraf een aankondiging of afspraak te zijn; zonder dat is binnentreden in principe niet toegestaan.

Weiger je toegang terwijl er dringende werkzaamheden nodig zijn, dan kan de verhuurder (zo nodig via de kantonrechter) toegang laten afdwingen; bij ernstige gebreken moet je meewerken aan herstel.

Lees ook: Mag een verhuurder roken verbieden?

Sleutels, sloten en toegang

Mag de verhuurder een reservesleutel eisen?

Alleen als dat contractueel is afgesproken. Is er géén afspraak, dan hoef je geen sleutel af te geven en mag de verhuurder die bevoegdheid niet eenzijdig achteraf claimen.

Mag je de sloten vervangen?

Je mag geen ingrijpende veranderingen aanbrengen zonder toestemming, behalve kleine aanpassingen die je aan het einde zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunt maken (art. 7:215 BW). Een slot vervangen valt vaak onder die categorie, mits reversibel en zonder schade. Toestemming mag bovendien niet onredelijk worden geweigerd; weigert de verhuurder, dan kun je machtiging vragen bij de rechter.

Let op: staat in je contract dat de verhuurder een reservesleutel houdt (bijv. voor nood of geplande werkzaamheden), dan moet je die afspraak respecteren.

Kamer/hospitahuur en gedeelde ruimtes

Ook bij kamer- of hospitahuur geldt privacy voor je eigen kamer: zonder jouw toestemming niet naar binnen. Voor gemeenschappelijke ruimtes (keuken, badkamer, hal) gelden vaak huisregels of contractafspraken over toegang en onderhoud. (Algemene lijn huurrecht; zie ook praktijkuitleg advocatenkantoren.)

Praktische stappen voor huurders

• Check je contract: staat er iets over toegang, sleutels of inspecties?

• Vraag om aankondiging bij werkzaamheden en plan een moment dat past.

• Documenteer onaangekondigde bezoeken en vraag om het doel van het bezoek.

• Escaleren bij structurele overtredingen: vraag juridisch advies of meld het bij je gemeente (regels goed verhuurderschap).

Conclusie

De vuistregel is simpel: geen toegang zonder toestemming of noodzaak. Alleen bij een noodgeval of bij vooraf aangekondigd en redelijk onderhoud of inspectie mag de verhuurder binnen. Sloten vervangen mag als het reversibel is of met toestemming (art. 7:215 BW), en een reservesleutel geef je alleen af als dat vooraf is afgesproken. Zo blijft de balans tussen jouw woongenot en de beheerplicht van de verhuurder behouden.

Terug naar het overzicht