Een sleutelbos met grijze huissleutels tegen een donkere achtergrond.

Hoe werkt woningruil bij een huurwoning?

23 september 2021

Laatste update: 22 maart 2024

Als je in een huurwoning woont en wilt verhuizen, kun je ook aan woningruil doen. Zo kun je lange wachtlijsten voor sociale huurwoning slim omzeilen. Een woningruilpartner vinden doe je alleen niet zomaar. Bovendien hebben beide huurders goedkeuring nodig van hun verhuurders. Hoe werkt woningruil precies? En waar moet je rekening mee houden als je met iemand van woning wilt wisselen?

Inhoudsopgave

    Hoe werkt woningruil?

    Bij gebruikelijke woningruil ruilen twee mensen van woning. Er bestaat ook driehoeksruil, waarbij drie verschillende huurders of eigenaren betrokken zijn, maar dat komt minder vaak voor. Ook bewoners van een huurwoning kunnen van thuis ruilen, maar daarvoor ze wel toestemming nodig van hun verhuurders. Hebben beide partijen goedkeuring gekregen? Dan zijn er twee opties:

    • jullie nemen elkaars huurovereenkomst over;
    • of jullie krijgen allebei een nieuw contract.

    Woningruil wordt vaak op dezelfde manier benaderd als een standaard verhuizing. Daarom wordt in verreweg de meeste gevallen een compleet nieuw contract opgesteld voor de huurders. Voor een woningruil zul je alleen eerst op zoek moeten naar een woningruilpartner én moeten jullie beiden voldoen aan de voorwaarden van de verhuurders.

    Woningruilpartner vinden

    Een geschikte kandidaat vinden is niet eenvoudig. Je moet maar net het geluk hebben dat jullie graag in elkaars huis willen wonen. Bovendien bemiddelen woningcorporaties hier niet in. Je zult dus zelf op zoek moeten naar een woningruilpartner. Dat kan iemand zijn uit je omgeving, je vriendenkring of familie, maar er zijn ook websites die specifiek bedoeld zijn om een ruilkandidaat te vinden. Zodra je iemand hebt gevonden, kun je de ruil overleggen met de verhuurder, door een ruilvoorstel of ruilaanvraag in te dienen. Maar zelfs als je een woningruilpartner hebt gevonden, heb je nog geen garantie op succes. Een verhuurder stelt namelijk eisen en gaat niet zomaar akkoord.

    Kan je zomaar woningruil doen?

    Nee, je kunt niet zomaar woningruil doen. Je hebt toestemming nodig van beide verhuurders en moet voldoen aan bepaalde voorwaarden.

    Wat zijn de voorwaarden van woningruil?

    • Toestemming van verhuurders: Beide huurders moeten toestemming krijgen van hun respectievelijke verhuurders. Dit is essentieel, want zonder toestemming is woningruil niet legaal.
    • Overeenkomst tussen huurders: Beide partijen moeten overeenstemming bereiken over de ruil. Dit houdt in dat beide huurders akkoord gaan met de voorwaarden van elkaars huurovereenkomst.
    • Passendheid van de woning: De woning moet passend zijn voor de nieuwe huurder. Dit betekent dat de grootte en de huurprijs van de woning in overeenstemming moeten zijn met de behoeften en mogelijkheden van de nieuwe huurder.
    • Inkomenstoets en huursubsidie: Bij woningruil kan een inkomenstoets een rol spelen, vooral als een van de woningen valt onder sociale huur. Ook de regels omtrent huurtoeslag moeten in acht worden genomen.
    • Geen huurachterstand of overlast: Huurders die willen ruilen mogen geen huurachterstand hebben of bekend staan om overlast te veroorzaken.

    Een appartement in een stad met de lichten aan in de avond.

    Zwaarwichtig belang

    Veel woningcorporaties stellen als voorwaarde dat er een ‘zwaarwichtig belang’ is. In andere woorden: je moet een goede reden hebben om te willen ruilen van woning. Dat kan zijn omdat de woning te groot of te klein, de huur te hoog, of de reisafstand tot je school of werk te groot is.

    Inkomen sociale huur

    Als het gaat om een sociale huurwoning zal de woningcorporatie ook eisen stellen voor de nieuwe huurder, net als die voor jou gelden. Het verzamelinkomen en het vermogen mogen bijvoorbeeld niet te hoog zijn. 90 procent van de sociale huurwoningen is bestemd voor verzamelinkomens lager dan € 40.024 en 10 procent gaat naar verzamelinkomens tussen de € 40.024 en € 44.655 (per 2021).

    Inkomen vrije sector

    Verhuurders in de vrije sector vragen juist vaak een inkomen dat minstens drie keer de maandelijkse huurprijs bedraagt. Voldoet de ruilpartner niet aan de eisen van de verhuurder? Dan kan hij alsnog worden afgewezen en gaat de ruil niet door.

    Woning bestemd voor doelgroep

    Ook als de woning bestemd is voor een bepaalde doelgroep, zoals woningen voor jongeren, senioren of aangepast voor mindervaliden. Een seniorenwoning kan dus niet naar een student gaan en een senior wordt niet toegelaten in een jongerenwoning.

    Gezinssamenstelling

    De grootte van het huishouden kan bepalen of woningruil mogelijk is of niet. Bij een gelijk aantal bewoners dat van woning gaat ruilen, bestaat er meestal geen probleem. Maar er kan niet zomaar een gezin van vier gaan wonen in een studio bedoeld voor één bewoner.

    Minimum huurperiode

    Veel woningcorporaties stellen als eis dat de nieuwe bewoner voor een bepaalde tijd in de woning moet blijven wonen. Vaak is dit minimaal een jaar na de woningruil.

    Ruilen buiten de regio?

    Vaak is het ruilen van een woning niet gebonden aan de regio. Je zou dus theoretisch je huurwoning in Groningen kunnen ruilen met iemand die in Maastricht woont.

    Huurprijsverhoging

    Net zoals bij een normale verhuizing kan de huurprijs stijgen als er een nieuwe bewoner intrekt. Wanneer een nieuw contract wordt opgesteld, mag een verhuurder de huurprijs verhogen. Houd er dus rekening mee dat je zomaar meer zou kunnen betalen dan de bewoner met wie je ruilt.

    Verder lezen: Huurbudget: Zo bereken je voor hoeveel geld je kunt huren

    Woningruil aanvragen

    Een aanvraag voor woningruil via een woningcorporatie kan via een officieel aanvraagformulier. Huur je particulier? Neem dan contact op met de verhuurder voor de mogelijkheden. Bij een woningcorporatie zul je een aantal documenten moeten aanleveren. Denk aan:

    • een uittreksel bevolkingsregister met woonhistorie, niet ouder dan 3 maanden (via gemeente aan te vragen);
    • een verhuurdersverklaring van de nieuwe huurder;
    • een inkomensverklaring om te bewijzen dat de nieuwe huurder de huur kan betalen.

    Woningruil afgewezen

    Heb je een huurachterstand? Dan kun je de woningruil waarschijnlijk op je buik schrijven. Ook zaken als overlast kunnen betekenen dat je geen toestemming krijgt voor woningruil. Ben je volgens jou onterecht afgewezen en heb je daarvoor zwaarwegende argumenten? Dan kun je overwegen om naar een kantonrechter te stappen om woningruil alsnog mogelijk te maken. Dit noemen we een indeplaatsstelling. Er wordt dan van huurcontract geruild, dus wijzigt er in de huurvoorwaarden (zoals de huurprijs) niets voor de nieuwe huurder.

    Ook interessant: Onderverhuur: wat mag wel en niet?

    Wat is een goede reden voor woningruil? 

    Wat betreft goede redenen voor woningruil, deze kunnen variëren maar omvatten vaak:

    • Werk- of studieredenen: Verhuizen naar een locatie dichter bij werk of studie.
    • Familieomstandigheden: Dichter bij familie wonen of juist meer ruimte nodig hebben vanwege gezinsuitbreiding.
    • Gezondheidsredenen: Verhuizen naar een woning die beter geschikt is vanwege gezondheidsredenen, zoals een woning zonder trappen voor iemand met mobiliteitsproblemen.
    • Financiële redenen: Ruilen naar een goedkopere woning om de woonlasten te verlagen.