Woningruil in Nederland: regels, voorwaarden en stappen (2025)
23 september 2021
Laatste update: 24 oktober 2025
Woningruil is een slimme manier om sneller een andere huurwoning te vinden. Twee huurders wisselen van woning, vaak omdat hun huidige woning niet meer past bij hun levensfase, werk of gezin. Toch kan dit alleen met toestemming van beide verhuurders. Hieronder lees je hoe woningruil werkt, welke regels gelden en wat de belangrijkste valkuilen zijn.
Inhoudsopgave
Wat woningruil betekent
Bij woningruil ruilen twee huurders hun woningen. Dat kan zowel bij sociale huurwoningen als in de vrije sector. Het doel is meestal om sneller een passende woning te vinden, zonder de lange wachttijden die vaak gelden bij woningcorporaties. De woningruil is pas rechtsgeldig als beide verhuurders schriftelijk toestemming hebben gegeven.
Woningruil binnen de sociale huursector
Bij sociale huurwoningen gelden strikte regels. De woningcorporatie toetst of de ruil past binnen de toewijzingsregels. Daarbij wordt gekeken naar:
- het inkomen van de nieuwe huurder;
- de huishoudgrootte in verhouding tot de woninggrootte;
- het huurdersgedrag (geen overlast of huurachterstand).
Inkomensgrenzen 2025
De actuele inkomensgrenzen voor toewijzing aan een sociale huurwoning (bron: Rijksoverheid, juli 2025) zijn:
- €49.669 voor eenpersoonshuishoudens;
- €54.847 voor meerpersoonshuishoudens.
Ligt het inkomen hoger, dan kan de verhuurder de ruil afwijzen omdat de woning niet langer als sociale huurwoning mag worden toegewezen.
Het proces van woningruil
Het woningruilproces verloopt in verschillende stappen. De exacte werkwijze kan per verhuurder verschillen, maar over het algemeen geldt het volgende traject.
Stap 1. Een woningruilpartner vinden
Om te kunnen ruilen heb je een andere huurder nodig die met jou wil wisselen. Dat kan via persoonlijke contacten, woningruilplatforms of advertenties op huurwebsites zoals Huurstunt.
Stap 2. Een ruilverzoek indienen
Beide huurders dienen een officieel ruilverzoek in bij hun verhuurders. Daarbij voeg je relevante documenten toe, zoals inkomensverklaringen en een verhuurdersverklaring.
Stap 3. Beoordeling door verhuurders
De verhuurders toetsen of de ruil is toegestaan. Daarbij kijken ze naar de inkomensgrenzen, de gezinssamenstelling en het huurgedrag. Pas wanneer beide verhuurders akkoord geven, mag de woningruil doorgaan.
Stap 4. Nieuw huurcontract of indeplaatsstelling
Na goedkeuring tekent elke huurder een nieuw huurcontract bij de betreffende verhuurder. Soms wordt het oude contract overgenomen, maar meestal wordt een nieuw contract opgesteld met de nieuwe huurder als hoofdhuurder.
Voorwaarden voor woningruil
Een woningruil kan alleen plaatsvinden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- Toestemming van verhuurders: Zonder schriftelijke toestemming is de ruil niet geldig.
- Passende woning: De woning moet qua grootte en huurprijs passend zijn voor de nieuwe huurder.
- Geen huurachterstand: Beide huurders moeten op tijd betalen en mogen geen overlast veroorzaken.
- Inkomenstoets: De inkomensgrenzen moeten passen bij de huurprijs van de woning.
- Zwaarwichtig belang: Sommige verhuurders eisen dat er een geldige reden voor de ruil is, zoals werk, studie, gezondheid of gezinsuitbreiding.
Redenen voor afwijzing van woningruil
Een verhuurder kan een woningruilverzoek afwijzen als:
- de woning niet passend is voor het huishouden;
- het inkomen te hoog of te laag is voor de woning;
- de woning een doelgroepkarakter heeft (zoals seniorenwoningen);
- de huurder een slechte betalingshistorie heeft;
- de woning volgens gemeentelijke regels niet mag worden geruild.
Juridische mogelijkheden bij weigering
Als een verhuurder de woningruil weigert en je vindt dat dit onterecht is, kun je via de rechter indeplaatsstelling aanvragen. De rechter beoordeelt of er sprake is van een zwaarwichtig belang, bijvoorbeeld:
- medische redenen of mobiliteitsproblemen;
- een te hoge huurlast in verhouding tot het inkomen;
- werk- of studieverplaatsing waardoor verhuizen noodzakelijk is.
Wordt dit belang erkend, dan kan de rechter de verhuurder verplichten om woningruil toe te staan.
Documenten die nodig zijn voor woningruil
Bij de meeste woningcorporaties moet je de volgende documenten aanleveren:
- een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP) met woonhistorie (niet ouder dan drie maanden);
- een verhuurdersverklaring van de nieuwe huurder;
- een inkomensverklaring (IB60) of recente loonstroken;
- eventueel bewijs van zwaarwichtig belang (zoals een verklaring van werkgever of arts). Meer over welke documenten je nodig hebt om een woning te huren.
Woningruil in de vrije sector
Ook in de vrije huursector kan woningruil, maar het komt minder vaak voor. Hier gelden de afspraken uit het huurcontract en het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder moet expliciet toestemming geven.
Bij particuliere verhuurders spelen inkomensgrenzen geen rol, maar wel:
- de betalingszekerheid van de nieuwe huurder;
- de onderhoudsverantwoordelijkheid;
- de voorwaarden uit het oorspronkelijke huurcontract.
Redenen om woningruil te overwegen
Er zijn verschillende redenen waarom huurders kiezen voor woningruil:
- Werk of studie: dichter bij de werkplek of onderwijsinstelling wonen;
- Gezinssituatie: meer of juist minder ruimte nodig;
- Gezondheid: behoefte aan gelijkvloers wonen;
- Financiën: overstappen naar een betaalbare woning om woonlasten te verlagen.
Conclusie
Woningruil biedt huurders een effectieve manier om sneller een andere woning te vinden zonder jarenlang op een wachtlijst te staan. Wel moet aan strikte voorwaarden worden voldaan, en zonder schriftelijke toestemming van beide verhuurders is ruil niet toegestaan. Bij een onterechte weigering kan een huurder via de rechter indeplaatsstelling aanvragen. Met een goede voorbereiding en de juiste documenten is woningruil een legale en praktische route naar een woning die beter bij je situatie past.
