Onderhoud in de herfst en wintermaanden: wat je als huurder mag verwachten
14 oktober 2025
Laatste update: 14 november 2025
Zodra de temperatuur daalt, krijgen veel huurders te maken met dezelfde klachten: tochtige ramen, vochtige muren of een cv-ketel die ermee stopt zodra het buiten vriest. De herfst en winter zijn de maanden waarop het onderhoud van een woning op de proef wordt gesteld. Het is daarom slim om dit vóór het koude seizoen duidelijk te hebben, zodat je niet voor verrassingen komt te staan wanneer het eerste winterweer toeslaat.
Wat de verhuurder verplicht moet onderhouden
De verhuurder draagt de verantwoordelijkheid voor het grote onderhoud en voor alles wat nodig is om de woning in goede staat te houden. Deze plicht komt voort uit het Burgerlijk Wetboek en het Besluit kleine herstellingen. De huurder mag verwachten dat de woning veilig, wind- en waterdicht is en beschikt over goed functionerende installaties.
Onderhoudsplichten in de winter
In de winter betekent dat onder meer:
- Cv-installatie en verwarming - de verhuurder zorgt dat de ketel periodiek wordt onderhouden en veilig blijft werken. Bij een storing moet er binnen redelijke termijn actie worden ondernomen.
- Dak, gevel en buitenmuren - lekkages of scheuren moeten worden gerepareerd om waterschade te voorkomen.
- Ramen, deuren en kozijnen - sluiting en tochtwering vallen onder de onderhoudsplicht van de verhuurder.
- Vocht- en schimmelproblemen - als de oorzaak ligt in bouwkundige gebreken of slechte isolatie, is herstel een taak van de verhuurder.
- Gemeenschappelijke ruimten - verlichting, liften, portieken en trappenhuizen moeten goed onderhouden en veilig blijven.
Verschillen tussen verhuurders
Veel verhuurders hebben vaste onderhoudscontracten met installateurs. Bij woningcorporaties is dat meestal goed geregeld; bij particuliere verhuurders verschilt het per situatie. Wordt er niets gedaan nadat je een gebrek hebt gemeld, dan is het verstandig dit schriftelijk vast te leggen.
Wat de huurder zelf moet doen
De huurder heeft op zijn beurt een zorgplicht: de woning netjes gebruiken en kleine onderhoudstaken uitvoeren. Zo voorkom je dat kleine mankementen uitgroeien tot grote problemen.
Kleine onderhoudstaken in de winter
In de winter komt dat neer op eenvoudige, maar belangrijke handelingen:
- Kleine reparaties zoals het vervangen van een kraanleertje, lamp of stopcontactplaatje.
- Ontluchten van radiatoren om te voorkomen dat delen van de woning niet warm worden.
- Controle van waterdruk bij de cv-ketel. Een te lage druk kan leiden tot storingen.
- Voorkomen van bevriezing door buitenkranen af te sluiten en leidingen te beschermen.
- Ventileren, zelfs bij kou. Droge lucht warmt sneller op en voorkomt schimmelvorming.
- Gebreken tijdig melden. Hoe eerder je iets meldt, hoe kleiner de kans op schade.
Belang van tijdig melden
Wie gebreken te laat meldt, kan deels verantwoordelijk worden gehouden voor gevolgschade. Bijvoorbeeld als er water lekt en je dat weken negeert. Regel dus dat je meldingen altijd kunt aantonen. Bij voorkeur via een korte e-mail of melding in een huurportaal.
Wanneer is de verhuurder in gebreke
Het komt regelmatig voor dat een verhuurder te traag reageert. Een cv-storing, een kapotte raamafdichting of een lekkend dak moet binnen een redelijke termijn worden hersteld.
Wat “redelijk” is, hangt af van de ernst van het probleem. Geen verwarming of warm water midden in de winter vraagt om directe actie; een losse plint kan wat langer wachten.
Stappenplan bij nalatig onderhoud
Als een verhuurder niets doet, kun je het volgende stappenplan aanhouden:
1. Melding doen
Altijd schriftelijk, met datum en duidelijke omschrijving.
2. Herinnering sturen
Geef de verhuurder bijvoorbeeld veertien dagen om het gebrek te verhelpen.
3. Formeel herstelverzoek
Blijft reactie uit, dan kun je een officieel herstelverzoek indienen bij de verhuurder.
4. Huurverlaging aanvragen
Bij de Huurcommissie kun je tijdelijk huurverlaging vragen zolang het gebrek niet is opgelost.
Voorbeeldsituatie
Een klassiek voorbeeld is een cv-storing die weken duurt. Heb je het probleem meerdere keren gemeld, dan kun je via de Huurcommissie huurverlaging krijgen tot het defect is hersteld. De commissie beoordeelt op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) hoe ernstig het gebrek is en welk huurpercentage redelijk is.
Onderhoud bij particuliere verhuur en woningcorporaties
Het onderhoudsproces verschilt sterk tussen particuliere verhuur en corporaties.
Onderhoud bij woningcorporaties
Bij woningcorporaties loopt alles meestal via een onderhoudsafdeling of digitaal portaal. Defecten worden geregistreerd en opgepakt volgens vaste termijnen: urgente reparaties binnen enkele dagen, niet-dringende binnen enkele weken. Er is vaak een noodnummer voor cv-storingen buiten kantooruren.
Onderhoud bij particuliere verhuurders
Bij particuliere verhuurders is de praktijk wisselend.
Sommige eigenaren hebben onderhoudscontracten met monteurs, anderen doen het zelf of wachten tot de huurder klaagt. De communicatie verloopt vaak persoonlijker, maar kan ook trager zijn.
Tips voor huurders bij particuliere verhuur
- Leg klachten schriftelijk vast (per e-mail).
- Voeg foto’s toe als bewijs van het gebrek.
- Noem redelijke termijnen voor herstel.
- Overweeg een onafhankelijke inspectie bij terugkerende problemen.
Zo blijf je professioneel en heb je altijd iets om op terug te vallen als het conflict escaleert.
Wat kun je nu al zelf doen om problemen te voorkomen
Veel winterproblemen zijn eenvoudig te voorkomen. Met wat aandacht en kleine ingrepen kun je comfort behouden én energie besparen.
Praktische tips voor de winter
- Controleer de isolatie van ramen en deuren met een brandend kaarsje: flakkert de vlam, dan is er tocht.
- Ontlucht de radiatoren en controleer de thermostaat vóór de eerste koude nacht.
- Laat de verwarming nooit helemaal uit als je een weekend weg bent; leidingen kunnen bevriezen.
- Ventileer dagelijks, liefst kort en krachtig, om vocht te verdrijven.
- Gebruik radiatorfolie en tochtstrips. Dat verlaagt het energieverbruik zonder iets aan de woning te veranderen.
Waarom deze maatregelen verstandig zijn
Deze maatregelen zijn toegestaan voor huurders omdat ze de woning niet structureel wijzigen. Ze leveren direct resultaat op in comfort en verbruik, vooral in slecht geïsoleerde woningen.
Samenvatting: jouw rechten en plichten in het kort
|
Onderhoud door verhuurder |
Onderhoud door huurder |
Samen verantwoordelijk |
|---|---|---|
|
Cv-installatie, dak, gevels, ramen, bouwkundige gebreken, vochtproblemen |
Kraanleertjes, lampen, rookmelderbatterijen, radiatoren ontluchten, schoonhouden |
Gebreken tijdig melden, schade voorkomen, ventileren |
Wie twijfelt, kan het Besluit kleine herstellingen raadplegen op de website van de Rijksoverheid. Daar staat precies beschreven welke taken onder de huurder vallen. Kom je er niet uit, dan kun je terecht bij de Huurcommissie of een huurteam in je gemeente.
Veelgestelde vragen
Mag ik zelf onderhoud doen aan de cv-ketel
Meestal niet. Cv-onderhoud hoort bij de verhuurder, tenzij het huurcontract anders bepaalt. Als huurder mag je wel de ketel ontluchten of de waterdruk bijvullen, maar ingrijpende reparaties zijn niet toegestaan vanwege de veiligheid.
Wat als mijn woning tochtig blijft ondanks melding bij verhuurder
Blijft het probleem bestaan, vraag dan schriftelijk om herstel binnen een duidelijke termijn. Reageert de verhuurder niet, dan kun je de Huurcommissie vragen om het gebrek vast te stellen. In sommige gemeenten helpt het lokale huurteam gratis bij dit soort situaties.
Kan ik huurverlaging aanvragen bij slecht onderhoud
Ja, dat kan bij ernstige gebreken zoals gebrekkige verwarming of structureel vocht. De Huurcommissie beoordeelt het gebrek en stelt tijdelijk een lagere huur vast tot het probleem is opgelost.
Wat kan ik doen bij terugkerende cv-storingen
Noteer elke storing, meld dit steeds per e-mail aan de verhuurder en bewaar de reacties. Herhaalt het probleem zich vaak, dan kun je aantonen dat er structureel onderhoud nodig is en mogelijk huurverlaging aanvragen.
Praktische tip voor huurders
Maak vóór het stookseizoen een kort onderhouds- en meldplan. Controleer de cv, test ramen en ventilatie, en noteer alle gebreken. Stuur één overzicht naar de verhuurder zodat er tijdig actie kan worden genomen. Zo voorkom je discussies in de koudste maanden.
Bekijk het actuele aanbod op Huurstunt en vind direct een woning die klaar is voor de winter.
