Wanneer mag een verhuurder borg inhouden?

17 november 2020

Laatste update: 25 maart 2024

Woon je in een huurhuis, dan is de kans groot dat de verhuurder je vooraf om een waarborgsom – ook wel borg genoemd – vraagt. Dat hoort nu eenmaal bij een huis huren. het bedrag is bedoeld om te gebruiken wanneer je als huurder schade aan de huurwoning veroorzaakt of wanneer je de huur niet betaalt. De verhuurder heeft zo iets minder risico. Betaal jij netjes de huur en heb je de huurwoning geen schade toegebracht, dan krijg je de borg terug. 

Wat is borg?

Borg staat voor waarborg of onderpand. Dit bedrag is ervoor bedoeld om de verhuurder te beschermen tegen schade aan het huis en het niet betalen van de huur door de huurder.

Misschien krijg je wel iemand in je huis die besluit dat huur betalen niet helemaal aan hem besteed is of gaat iemand wonen in je gestoffeerde huurwoning van wie de kat de gordijnen verandert in lamellen.

Niet de bedoeling, en het kan zorgen voor de nodige kosten. Deze waarborgsom zorgt ervoor dat de verhuurder altijd een bepaald bedrag kan inhouden voor deze kosten.

Hoeveel borg moet je betalen?

De hoogte van de borg die je moet betalen is niet in de wet vastgesteld. Er is echter wel een maximumbedrag. De verhuurder mag dus niet gewoon vragen wat hij wil voor de huurwoning.

De waarborgsom mag maximaal drie maanden kale huur zijn. Dit kan natuurlijk wel een flink bedrag worden.

Stel, je huurt een huurwoning van 750 euro per maand, dan kan de borg tot wel 2.250 euro bedragen. Als je dat niet zomaar op je rekening hebt staan, is dat natuurlijk wel erg teleurstellend. Meestal bedraagt de borgsom één of twee maanden huur.

Belangrijk: vraag altijd een kwitantie van de borg! Dit is een betaalbewijs, waardoor de verhuurder nooit kan beweren dat je geen borg betaald hebt.

Maak opnamestaat van de huurwoning

Als er zo’n groot bedrag gevraagd wordt als waarborgsom, wil je als huurder natuurlijk zo min mogelijk risico lopen. Zeker als de huurwoning al wat schade heeft als je ‘m betrekt, is het belangrijk om dit vast te leggen in een zogenoemde opnamestaat.

Dit is een soort rapport waarin alle gebreken van de huurwoning vastgelegd worden. Als je de huurwoning dan na verloop van tijd weer verlaat, kan zo’n zelfde rapport gemaakt worden.

Oude gebreken mogen dan niet verhaald worden op de huurder en nieuwe juist wel. Zo kan er geen discussie ontstaan over de staat van de huurwoning en welke schade al bij de huurwoning zat en welke nieuw is.

Andere regels voor huurovereenkomsten van voor 1 augustus 2003

Voor huurders met huurcontracten van voor 1 augustus 2003 gelden net iets andere regels. Bij die huurcontracten wordt uitgegaan van de oude huurregels.

Dit houdt in dat de huurder met het ondertekenen van het huurcontract erkent dat de huurwoning in goede staat verkeert. De huurder is dan verantwoordelijk voor het goed afleveren van de huurwoning.

Lees ook: Huurcontract opzeggen? Houd rekening met deze regels

Welke schade wordt vergoed van de waarborgsom?

De verhuurder mag alleen wat van de borg inhouden als er sprake is van een huurachterstand of wanneer de huurder schade heeft toegebracht aan de huurwoning. Bij de tweede situatie ligt de bewijslast bij de verhuurder.

Dit betekent dat de verhuurder moet kunnen aantonen dat de schade er nog niet was toen de huurder in de huurwoning ging wonen, en dat de huurder ook aansprakelijk is voor de schade die toegebracht is aan de huurwoning.

Kan de verhuurder dit niet aantonen? Dan mag er geen borg ingehouden worden.

Mag slijtage vergoed worden van de borg?

Het is belangrijk voor de huurder om te weten dat de verhuurder geen kosten in rekening mag brengen voor slijtage die ontstaan is door gebruik. De huurder betaalt huur en hiervan kan ook onderhoud uitgevoerd worden.

Doet de verhuurder dit niet en is er daarom achterstallig onderhoud door slijtage, dan zal de verhuurder dit zelf moeten betalen en mag de huurder hier niet voor opdraaien.

Lees ook: Wie is voor welk onderhoud verantwoordelijk?

Wanneer mag de verhuurder borg inhouden?

Als je de woning niet goed oplevert en bijvoorbeeld schade veroorzaakt in de woning, dan mag de verhuurder de schade verrekenen en de betaalde borg of een deel ervan inhouden als je gaat verhuizen.

Nu vraag je je misschien af wat dan wel verstaan wordt onder schade. Om je een handje te helpen, hebben we hier de meest voorkomende vormen van schade aan een huurwoning voor je op een rijtje gezet:

• Aanrechtschade door hete pannen. Zet je geregeld een hete pan op het aanrecht zonder een onderzetter, dan kunnen er brandplekken ontstaan. Deze brandplekken zijn door de huurder veroorzaakt en geen slijtage en de verhuurder mag hiervoor borg inhouden.

• Rookschade. Wanneer de huurder rookt in de huurwoning, dan kan dit de muren, vloeren, gordijnen en het plafond aantasten. Die krijgen dan een gele kleur en als de verhuurder dit moet reinigen, brengt dat natuurlijk kosten met zich mee. Die kosten worden betaald uit de waarborgsom.

• Schoonmaakfoutjes. Wanneer je sanitair schoonmaakt met agressieve middelen, kan dit het glazuur aantasten. Als de verhuurder dit constateert, dan kunnen de kosten voor nieuw sanitair gehaald worden uit de waarborgsom.

• Beschadigde vloeren. Heb je veel heen en weer geschoven met stoelen of banken en zijn er diepe krassen of scheuren in de vloer gekomen? Grote kans dat de verhuurder dit dan van de borg betaalt. Dit is geen normale slijtage en had voorkomen kunnen worden door viltjes onder de poten te plaatsen.

• Gaten in de muur. Als je uit de huurwoning vertrekt, dan zul je de boorgaten weer moeten dichten. Dit doe je eenvoudig zelf met wat plamuurmiddel. Maar als je dit niet doet, kan de verhuurder de kosten voor dit werk betalen van de borg.

Natuurlijk zijn er veel meer soorten schade, maar we kunnen ze niet allemaal opnoemen. Houd er dus rekening mee dat het gaat om schade die je zelf veroorzaakt hebt en wat niet zomaar voorkomen had kunnen worden.

De huiseigenaar mag uiteraard geen borg onterecht inhouden. Soms verzinnen malafide verhuurders redenen om de borg niet terug te betalen.

Ze brengen dan bijvoorbeeld herstelkosten in rekening voor schade die veroorzaakt wordt door slecht onderhoud. Wees hier alert op. Lever je je woning netjes op, dan kun je normaal gesproken de volledige waarborgsom terug krijgen.

Lees ook: Mag een verhuurder huisdieren verbieden?

Wat kun je doen als de verhuurder onterecht borg inhoudt?

Een verhuurder mag niet zomaar de borg inhouden. Dit kan pas als er samen met jou gekeken is naar de huurwoning en er gebreken zijn vastgesteld als je de huurwoning weer oplevert.

Je krijgt dan nog een termijn om de gebreken te verhelpen en doe je dit niet, dan ben je – zoals dat juridisch heet – in verzuim en mag de verhuurder (een deel van) de borg inhouden.

Doet de verhuurder dit zonder aangetoonde schade, dan kun je de borg proberen terug te vorderen door eerst een brief te sturen naar de verhuurder.

Wordt hier niet op gereageerd, dan kun je een incassobureau inschakelen of een rechtszaak starten tegen de verhuurder.

Helaas kan het lang duren voordat je uiteindelijk je borg terugkrijgt, maar als de verhuurder niet kan aantonen dat jij de schade gemaakt hebt, is de kans groot dat je de borg gewoon terugkrijgt.

Terug naar het overzicht