Kamer verhuren aan een vriend? Wat mag wel en niet?
18 januari 2021
Laatste update: 28 januari 2025
Voor de zomer staat alleen een reis van twee maanden naar Azië op de planning. Daarom laat je voor die periode een vriend in je kamer wonen. Hij maakt jou een paar centen over, zodat jij geen onnodige kosten hoeft te maken. Er wordt op je kamer gepast en hij heeft voor een klein prijsje een gemeubileerde woning voor zichzelf.
Belangrijkste punten uit deze blog
Wat is onderverhuur? Onderverhuur is wanneer een huurder een woonruimte doorverhuurt aan een onderhuurder, wat twee huurovereenkomsten creëert: tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder, en tussen de hoofdhuurder en onderhuurder.
Toestemming voor onderverhuur Onderverhuur is meestal niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder en is expliciet verboden in sociale huurwoningen.
Risico’s van onderverhuren Illegale onderverhuur kan leiden tot uitzetting, aansprakelijkheid voor problemen veroorzaakt door de onderhuurder en hoge boetes voor de hoofdhuurder.
Inhoudsopgave
Wat is onderverhuur
Onderverhuur ontstaat wanneer een huurder zijn woonruimte doorverhuurt aan een ander, de onderhuurder. Hierdoor ontstaan er twee aparte huurovereenkomsten:
- Hoofdhuurder en hoofdverhuurder: De oorspronkelijke huurovereenkomst tussen de huurder en de eigenaar van de woning.
- Hoofdhuurder en onderhuurder: De overeenkomst tussen de huurder en degene die tijdelijk in de woning verblijft.
Is onderverhuur toegestaan?
In veel gevallen is onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan, zeker niet bij sociale huurwoningen. Gemeentes willen ervoor zorgen dat woningen eerlijk worden verdeeld, waardoor onderverhuur vaak aan strenge regels is gebonden. Dit is vooral belangrijk in sociale huurwoningen, waar onderverhuur over het algemeen verboden is.
Toestemming van de verhuurder
Voor onderverhuur heb je meestal expliciete toestemming nodig van de verhuurder. Deze toestemming kan vaak schriftelijk worden vastgelegd in het huurcontract. Controleer altijd je huurovereenkomst en overleg met de verhuurder om misverstanden en mogelijke boetes te voorkomen.
Lees en uitgebreide uitleg over onderverhuur
Wat moet ik weten als ik mijn huis of kamer wil onderverhuren?
De Rijksoverheid benadrukt dat je in de meeste gevallen schriftelijk toestemming nodig hebt van de eigenaar of de woningcorporatie. Bij sociale huur is onderverhuur vaak verboden, tenzij er een bijzondere situatie (zoals tijdelijke huisbewaring) speelt.
Geen garantie op huurbescherming
De onderhuurder moet de woning verlaten wanneer de hoofdhuurder de huur opzegt of als het hoofdhuurcontract op een andere manier eindigt. Onderhuur biedt dus geen garantie op huurbescherming, zeker niet bij onzelfstandige woonruimtes (bijvoorbeeld een kamer met gedeelde voorzieningen).
Huurbescherming onderhuurder (Juridisch Loket)
Het Juridisch Loket geeft aan dat een onderhuurder van een zelfstandige woonruimte beperkt huurbescherming kan krijgen, maar alleen als de eigenaar hiervoor toestemming heeft gegeven en de constructie aan de wettelijke eisen voldoet. Zonder toestemming van de verhuurder kan de hoofdhuurder eenzijdig de onderhuur nietig verklaren of de verhuurder kan de hoofdhuurovereenkomst beëindigen. De onderhuurder wordt dan indirect ook ‘op straat’ gezet.
Huisbewaring
Als je van plan bent om minder dan een jaar weg te zijn, kun je mogelijk een beroep doen op huisbewaring. Dit is een regeling waarmee je de woning tijdelijk kunt doorverhuren met goedkeuring van de gemeente en de verhuurder.
Vergunning voor huisbewaring
Voor huisbewaring is een vergunning nodig van de gemeente. Daarnaast moet de onderhuurder zich inschrijven op jouw adres in de Basisregistratie Personen (BRP). Huisbewaring biedt voordelen voor zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder, maar let erop dat de onderhuurder meestal geen recht heeft op huurtoeslag tijdens deze periode.
Stappenplan voor huisbewaringsvergunning aanvragen
-
Controleer je huurovereenkomst
Kijk allereerst na of er iets in staat over tijdelijke onderverhuur of huisbewaring. Vaak is in het contract vastgelegd of het is toegestaan en onder welke voorwaarden. -
Vraag goedkeuring aan de verhuurder
Neem contact op met je verhuurder of woningcorporatie en leg uit waarom en voor hoelang je de woning wilt doorverhuren. Pas als zij instemmen, kun je verder met de aanvraag. -
Dien een aanvraag in bij de gemeente
Elke gemeente heeft haar eigen procedure en formulieren voor huisbewaring. Ga naar de website van jouw gemeente en zoek naar “huisbewaring” of “tijdelijke onderverhuur”. Vul het online formulier in of download het papierformulier en verstuur het naar de juiste gemeentelijke afdeling.
Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
Er zijn verschillende regels voor het onderverhuren van zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes.
Zelfstandige woonruimte
Een zelfstandige woonruimte, zoals een appartement, heeft een eigen toegang, keuken en badkamer. Onderhuurders van zelfstandige woonruimtes hebben recht op huurbescherming, wat betekent dat de hoofdhuurder de huur niet zomaar kan opzeggen. In sommige gevallen kan een onderhuurder zelfs de huurovereenkomst voortzetten als de hoofdhuurder vertrekt.
Onzelfstandige woonruimte
Voor onzelfstandige woonruimtes, zoals studentenkamers waar voorzieningen worden gedeeld, zijn de regels minder streng. Hier geldt huurbescherming vaak pas na negen maanden. Tot die tijd kan de onderhuurder te maken krijgen met tussentijdse opzeggingen en moet de kamer verlaten worden zodra het hoofdhuurcontract eindigt.
De risico’s en regels van onderverhuren
Onderverhuren zonder toestemming brengt serieuze risico’s met zich mee. Hier zijn enkele mogelijke gevolgen:
Aansprakelijkheid bij schade
Volgens Flinck Advocaten loop je als hoofdhuurder het risico om aansprakelijk te worden gesteld wanneer een onderhuurder schade veroorzaakt. De verhuurder kan in zulke gevallen de hoofdhuurder aanspreken voor herstelkosten, boetes of andere financiële gevolgen.
Strikte contractvoorwaarden
Sommige huurcontracten bevatten een clausule over onderverhuur die aangeeft dat het in zijn geheel niet is toegestaan of alleen kan met uitdrukkelijke toestemming. Negeer je die voorwaarde, dan kun je naast schadevergoedingen ook extra boetes opgelegd krijgen.
Boetebeding in de huurovereenkomst
Uit deze pagina blijkt dat verhuurders in de huurovereenkomst een boete kunnen opnemen voor het overtreden van bepaalde regels, zoals het verbod op onderverhuur. Als de hoofdhuurder die regels schendt, kan hij of zij verplicht worden deze boete te betalen.
Redelijkheid en billijkheid
Een boetebeding kan soms door de rechter worden gematigd als de boete buitensporig hoog is. Toch is het verstandig hier niet vanuit te gaan, want het komt altijd neer op een individuele beoordeling van de rechter.
Praktische tips voor onderverhuur
1. Vind een geschikte huurder
- Via je netwerk: Vraag rond bij vrienden, familie of collega’s. Vaak kunnen zij je in contact brengen met iemand die betrouwbaar is.
- Online platforms: Plaats een oproep op websites en sociale media. Je kunt je bijvoorbeeld inschrijven op Huurstunt om je kamer of woning tijdelijk aan te bieden.
- Studenten en expats: Kijk of er in jouw omgeving een universiteit of bedrijf is met internationale medewerkers die tijdelijke woonruimte zoeken.
2. Bereid de benodigde documenten voor
- Huurovereenkomst of onderhuurcontract: Leg afspraken schriftelijk vast, inclusief de huurprijs, start- en einddatum en afspraken over eventuele borg. Een duidelijk contract voorkomt misverstanden.
- Identiteitscheck: Vraag om een kopie van het legitimatiebewijs van de huurder om zeker te weten met wie je in zee gaat.
- Inkomensgegevens: Sommige verhuurders willen een bewijs van inkomen van de tijdelijke huurder zien, zodat je zeker weet dat hij of zij de huur kan betalen.
- Overeenkomst met verhuurder: Als je niet zelf de eigenaar bent, heb je toestemming nodig van de eigenaar of woningcorporatie. Maak een schriftelijke bevestiging van deze toestemming.
3. Controleer de procedure bij de gemeente
- Huisbewaring: Als je langer dan een aantal maanden weggaat, kan het nodig zijn een huisbewaringsvergunning aan te vragen. Informeer bij je gemeente naar de exacte eisen en procedure.
- Inschrijven op het adres: Overleg met de huurder hoe de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) geregeld moet worden, zodat de huurder ook officieel op jouw adres staat ingeschreven.
4. Maak duidelijke (financiële) afspraken
- Waarborgsom: Vraag een borg om eventuele schade of achterstallige huur te dekken.
- Servicekosten: Spreek af wie de energierekening, internet en andere vaste lasten betaalt.
- Eindinspectie: Plan een begin- en eindinspectie, zodat duidelijk is in welke staat de woonruimte wordt opgeleverd en teruggenomen.
Conclusie
Onderverhuur kan een aantrekkelijke oplossing lijken tijdens een lange reis, maar er komen aanzienlijke risico’s bij kijken als je het zonder toestemming van de verhuurder doet. Controleer altijd je huurovereenkomst, vraag de verhuurder om toestemming, en overweeg een officiële regeling zoals huisbewaring als je tijdelijk afwezig bent. Door de juiste stappen te nemen, kun je problemen voorkomen en jouw tijdelijke afwezigheid met een gerust hart beginnen.