Onderverhuur: wat mag wel en niet?

Onderverhuur: wat mag wel en niet?

18 januari 2021

Laatste update: 19 april 2021

Stel: je huurt een kamer in hartje Tilburg. Voor de zomer staat alleen een reis van twee maanden naar Azië op de planning. Daarom laat je voor die periode een vriend in je kamer wonen. Hij maakt jou een paar centen over, zodat jij geen onnodige kosten hoeft te maken. Er wordt op je kamer gepast en hij heeft voor een klein prijsje een gemeubileerde woning voor zichzelf. Een win-winsituatie, toch? Niet helemaal. Onderverhuur is namelijk niet altijd toegestaan. En zonder toestemming van de verhuurder lopen jullie allebei grote risico’s.

Wat is onderverhuur?

Er is sprake van onderverhuur als een woonruimte door een huurder wordt doorverhuurd aan een onderhuurder. Beide partijen tekenen hiervoor ook een onderhuurcontract. Er bestaan dan twee huurovereenkomsten: tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder en tussen de hoofdhuurder en onderhuurder.

Twee huurcontracten bij onderhuur:

  • hoofdverhuurder <> hoofdhuurder
  • hoofdhuurder <> onderhuurder

Is onderverhuur toegestaan?

Gemeentes proberen huurwoningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. Als je gaat onderverhuren zullen andere woningzoekers langer moeten wachten. Daarom is het niet zomaar toegestaan, tenzij het gaat om een gedeelte (kamer) van een woning en je er zelf blijft wonen. Bij onderhuur is altijd toestemming nodig van de verhuurder – dit is meestal ook de eigenaar van het pand. Zonder toestemming is het doorverhuren van een huurwoning niet toegestaan. Soms staat zelfs nadrukkelijk in het contract aangegeven dat onderverhuren niet mag. Lees dus goed jouw huurovereenkomst door om problemen te voorkomen. Onderverhuur van sociale huurwoningen is nooit toegestaan.

Huisbewaring/huisbewaarderschap

Woon je hooguit een jaar niet in je huurwoning en heb je toestemming van de hoofdverhuurder om te onderverhuren? Dan is het misschien mogelijk om dit dankzij een gemeentelijke regeling voor elkaar te krijgen. Huisbewaring (of huisbewaarderschap) houdt in dat je maximaal 12 maanden je woning kunt doorverhuren. Hiervoor moet je een vergunning aanvragen bij gemeente. Jouw onderhuurder heeft in deze periode geen recht op huurtoeslag, maar moet wel in het Beroepsregistratie Personen (BRP) van de gemeente staan ingeschreven op jouw adres. Zoals altijd zullen jullie ook samen een onderhuurcontract moeten tekenen.

Rechten als onderhuurder

Een onderhuurder heeft vaak recht op huurbescherming, net zoals de hoofdhuurder dat heeft. Voor het onderverhuren van zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes gelden wel andere regels. Ter verduidelijking: een zelfstandige woonruimte (zoals een appartement) heeft altijd een eigen toegang, keuken en badkamer. In onzelfstandige woonruimtes (zoals kamers) worden voorzieningen gedeeld met medebewoners.

Zelfstandige woonruimte

Een onderhuurder van een zelfstandige woonruimte krijgt volledige huurbescherming. Dat betekent onder andere dat de hoofdhuurder niet zomaar de onderhuur mag opzeggen. Als het contract van de hoofdhuurder eindigt, neemt de onderhuurder de huur over. Dit wordt een ‘voortgezette huurovereenkomst’ genoemd en gebeurt ook als de onderhuurder hier geen toestemming voor heeft gegeven. Zo kun je dus onverhoopt aan een huurcontract vastzitten, waar je eerst nog gewoon onderverhuurder was. Je kunt dan binnen 6 maanden naar de rechter stappen om het contract alsnog te ontbinden. Daar moet alleen wel gegronde reden voor zijn.

Onzelfstandige woonruimte

Bij een onzelfstandige woonruimte ligt dit allemaal iets anders. Wie een studentenkamer of tijdelijke huurwoning onderhuurt, heeft niet altijd recht op huurbescherming. Pas na er 9 maanden gewoond te hebben, word je volledig beschermd. Tot die tijd kan het onderhuurcontract dus tussentijds worden opgezegd. Bovendien moet ook de onderhuurder de kamer verlaten zodra het hoofdhuurcontract eindigt.

Risico’s onderverhuren

Besluit je om jouw huurwoning te onderverhuren? Dan moet je ook de verantwoordelijkheid van een verhuurder op je nemen. De onderhuurder heeft vaak huurbescherming ten opzichte van jou. Dat houdt in dat je aansprakelijk kunt worden gesteld als zich er problemen voordoen. Als de onderhuurder overlast veroorzaakt, word jij bijvoorbeeld verantwoordelijk gesteld. Blijkt dat er een verbod staat op onderverhuren? Dan kan hij schadevergoeding eisen als hij de kamer eerder dan afgesproken moet verlaten.

Illegaal onderverhuren

Ondanks de serieuze gevolgen kiezen veel huurder er toch voor om zonder toestemming en/of zonder contract tijdelijk iemand in hun huurwoning te laten wonen. Ze lopen dan niet alleen allebei het risico om uitgezet te worden; de hoofdhuurder riskeert ook een fikse boete die kan lopen in de tienduizenden euro’s. Illegaal onderverhuren wordt dus hard afgestraft. Denk daarom altijd goed na over jouw plannen met je huurwoning. Controleer je huurcontract en vraag de verhuurder altijd om toestemming.