Kopen of huren: dit zijn de voor- en nadelen

29 juni 2020

Laatste update: 08 mei 2023

Van jongs af aan wordt er een ideaalbeeld geschetst door je omgeving: een huis kopen zou een mijlpaal in je leven zijn. Je hebt dan alles op orde en huren is dan niet meer voor jou. Ook zou je een dief van je eigen portemonnee zijn als je zou kiezen voor een woning huren in Nederland in plaats van een woning kopen. De huur die je elke maand betaalt zie je immers niet terug in je eigen vermogen. Dit klinkt allemaal logisch, maar is kopen wel echt beter dan een woning huren? Huurstunt zet alle voor- en nadelen voor je op een rijtje, zodat je kunt besluiten of je liever een woning wilt kopen of toch op zoek gaat naar een leuke huurwoning.

Sociale huurwoning of vrije sector huur

Voordat je een huurwoning afwimpelt, is het belangrijk om je ervan bewust te zijn dat er verschillende soorten huurwoningen in Nederland te huur worden aangeboden. In veel gevallen zijn huizenzoekers alleen bekend met sociale huurwoningen en gaan ze ervan uit dat die woningen alleen verhuurd worden aan mensen met een laag inkomen. Toch blijkt deze aanname lang niet altijd te kloppen. Ook met een hoger inkomen kun je kans maken op een woning in het sociale segment. De kans is alleen wat kleiner en je zult wat langer moeten wachten. De verdeling van de sociale huurwoningen is als volgt opgedeeld:

• Minimaal 80 procent van de sociale huurwoningen moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot € 38.035;
• Maximaal 10 procent van de sociale huurwoningen mag toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen van € 38.035 tot € 42.436;
• Maximaal 10 procent van de sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van € 42.436 of meer.

Het gaat hierbij om huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 737,14 euro per maand. Dit bedrag heet de liberalisatiegrens. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet je in veel gevallen ingeschreven staan bij een woningcorporatie in de regio. Hoe lang je zult moeten wachten op een sociale huurwoning verschilt per regio en is afhankelijk van je inkomen. Alle huurwoningen die bij aanvang van het huurcontract volgens het WWS duurder mogen worden aangeboden dan de liberalisatiegrens, worden vrije sector huurwoningen genoemd. Bij deze woningen geldt geen maximale huurprijs of huurverhoging. De verhuurder bepaald bij deze huurwoningen zelf wie in aanmerking komt voor de woningen. Vaak geldt hiervoor een inkomenseis, die door de verhuurder zelf is vastgesteld.

Wanneer kiezen voor een woning huren?

Een woning huren kan voordelig zijn als je nog niet precies weet waar je je wilt settelen. Ook kan het voordeliger zijn als je in een omgeving wilt wonen waar de woningen er populair en schaars zijn. Huren in Amsterdam is voor veel mensen haalbaarder dan een woning kopen. In Friesland en Drenthe is vaak het tegenovergestelde het geval. Dan ben je als huurder vaak duurder uit, omdat de huizenprijzen hier lager liggen. Ben je nog niet zeker van een baan en wil je alle opties openhouden, dan kun je in veel gevallen het beste kiezen voor een huurwoningen. Je kunt een huurcontract namelijk veel sneller opzeggen dan dat je een woning kunt verkopen. Hierdoor ben je een stuk vrijer wanneer je naar een ander deel van Nederland moet verhuizen voor je werk of een relatie. Een huis kopen wordt pas interessant als je vijf jaar op dezelfde plek blijft wonen.

Een andere reden om te kiezen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning is dat je bij een huurwoning in sommige gevallen recht hebt op huurtoeslag. Bij een koopwoning kun je geen gebruikmaken van deze sociale voorziening en zul je de hypotheeklasten zelf moeten dragen. Dit geldt overigens niet alleen voor die lasten, maar ook voor het grote onderhoud. Bij een huurwoning regelt de verhuurder al het grote onderhoud en bij een koopwoning zul je dit zelf moeten doen. Hier zijn vaak wel de nodige kosten aan verbonden, hou hier rekening mee als je de beslissing moet maken.

Meer lezen: Wanneer kan ik huurtoeslag aanvragen? – 2020 editie

Wanneer kiezen voor een koopwoning?

Twijfel je of je een huis moet kopen, dan kun je uitgaan van de vuistregel dat een huis kopen interessant wordt op het moment dat je er meer dan vijf jaar wilt gaan wonen. Zit dit nog niet in de plannen, dan kun je in de meeste gevallen beter kiezen voor een huurwoning. Naast die periode, is het ook belangrijk dat je de komende 30 jaar verzekerd bent van een inkomen. Je zult de woning natuurlijk wel moeten aflossen. Wil je minder gaan werken, omdat je bijvoorbeeld kinderen krijgt dan zul je dat mee moeten nemen in de berekening van je inkomen ten opzichte van de maandlasten. Vormt dit allemaal geen enkel probleem, dan kan het fijn zijn om een woning te kopen, omdat je dan helemaal vrij bent in het maken van aanpassingen aan de woning en je bent een vaste periode verzekerd van stabiele hypotheeklasten. Hoe lang je rente vaststaat, verschilt per hypotheekverstrekker. Kijk hier dus goed naar. Wat de rente na die periode gaat doen is vaak onzeker.

Kosten hypotheek versus huur

Hoeveel je onder de streep betaalt, is bij een huurwoning afhankelijk van je inkomen en de hoogte van de huurprijs. Je kunt als huurder in sommige gevallen namelijk recht hebben op huurtoeslag, waardoor de kosten van de huurwoning uiteindelijk lager uitvallen. Als je in die categorie zit met je inkomen, dan kun je vaak beter huren. Hypotheek- en onderhoudslasten zijn dan vaak hoger.

Heb je geen recht op huurtoeslag, dan kan het soms nog steeds goedkoper zijn om een woning te huren. De kosten waar vaak namelijk geen rekening mee gehouden worden, zijn de belastingen en het onderhoud van de koopwoning. In een huurwoning heb je sommige belastingen niet en wordt het grote onderhoud geregeld door de verhuurder. Bij een woning van € 250.000 zul je moeten rekenen op de volgende kosten:

Eenmalige kosten koopwoning:

• Kosten koper (2 tot 6 procent van de koopsom)
• Hypotheekadviseur
• Nationale Hypotheek Garantie
• Bankgarantie
• Overbruggingskrediet
• Verhuiskosten
• Taxatiekosten
• Makelaar
• Bouwtechnische keuring

Vaste kosten koopwoning:

• Hypotheeklasten
• Verzekeringen
  • Inboedelverzekering
  • Opstalverzekering
  • Woonlastenverzekering
  • Aansprakelijkheidsverzekering
  • Overlijdensrisicoverzekering
  • Kapitaalverzekering
• Belastingen
  • Eigenwoningforfait
  • OZB en rioolheffing
  • Afvalstoffenheffing
  • Waterschapsbelasting
• Groot en klein onderhoud (gemiddeld € 300 per maand)
• GWL

Dit is een flinke lijst met kosten en bij een huurwoning is die lijst een stuk korter. Zo heb je bij aanvang van de huurovereenkomst alleen te maken met de huurprijs, borg en verhuiskosten. De vaste lasten van een huurwoning zijn als volgt opgebouwd:

• Huurprijs
• Servicekosten
• Verzekeringen
  • Inboedelverzekering
  • Aansprakelijkheidsverzekering
• Belastingen
  • Afvalstoffenheffing
  • Waterschapsbelasting
  • Rioolheffing
• Klein onderhoud
• GWL

Het is helemaal afhankelijk van je eigen woonwensen, je spaargeld en je toekomstplannen of een koopwoning interessant is voor jou. Reken vooraf alle kosten goed uit, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Bij twijfel kun je toch het beste kiezen voor een huurwoning. Bij Huurstunt kun je eenvoudig zoeken naar een geschikte huurwoning. Bijna alle huurwoningen van makelaars en particuliere verhuurders worden hier verzamelt in een handige zoekmachine. Je kunt bovendien rechtstreeks in contact komen met een verhuurder via het contactformulier op de woningpagina. Meld je vandaag nog gratis bij Huurstunt om gebruik te maken van onze handige (gratis) functies.