Onderhoud huurwoning: wie doet wat?

26 november 2021

Laatste update: 28 maart 2024

Als huurder heb je bepaalde rechten. Je hebt bijvoorbeeld het recht op prettig wonen, een veilig huis, privacy en een realistische huurprijs. Maar er zijn ook bepaalde plichten waar je als huurder rekening mee moet houden. Zo is het de plicht van de huurder om de huur op tijd te betalen, geen overlast te veroorzaken in huis of in de buurt en om de woning goed te onderhouden. Maar wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor welk onderhoud aan de huurwoning?

---

Onderhoud aan de huurwoning

Het is belangrijk om een woning goed te onderhouden. De daken moeten eens in de zoveel jaar gecontroleerd en gerepareerd worden, gevels moet je regelmatig schilderen en de dakgoten met regelmaat reinigen om lekkages te voorkomen.

Onderhoud binnenshuis

Maar ook binnenshuis is er genoeg te doen. Installaties als de cv, ventilatie, elektra en gas zullen regelmatig moeten worden gecontroleerd en onderhouden. Dit wordt allemaal gedaan om de veiligheid en het goed functioneren te kunnen garanderen. Het onderhoud aan de huurwoning is een gezamenlijke taak van zowel de verhuurder als de huurder. Maar dan rijst de vraag: wie is er precies verantwoordelijk voor wat?

Taken van de huurder

Het is de taak van de huurder om de woning in goede conditie te houden. Dit houdt in dat je goed voor de woning zorgt, geen overlast veroorzaakt en geen blijvende schade aan de woning toebrengt. Naast deze plichten heb je als huurder ook nog een aantal onderhoudstaken. Zo valt het klein onderhoud aan de woning voornamelijk onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Wat dit precies inhoudt?

Een overzicht klein onderhoud 

• schilderwerk binnenshuis
• ontluchten van de cv-installatie
• vervangen van lampen
• uitvoeren van kleine reparaties
• aanbrengen van tochtwering
• oliën van scharnieren

Al deze taken zijn relatief makkelijk uit te voeren, zonder hoge kosten. Het zijn onderhoudstaken die vallen in de categorie dagelijks onderhoud en de verhuurder zal verwachten dat de huurder deze taken op zich neemt.

Besluit kleine herstellingen

Het Besluit kleine herstellingen regelt welke onderhoudstaken voor rekening van de huurder zijn. Het gaat hierbij om kleine herstellingen die gemakkelijk uitvoerbaar zijn en relatief weinig kosten met zich meebrengen. Voorbeelden zijn het vervangen van lampen of het ontstoppen van de afvoer. Deze regeling helpt bij het duidelijk verdelen van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder.

Lees ook: Hoe kies je de juiste raamdecoratie voor een huurwoning?

Taken van de verhuurder

De meeste onderhoudstaken zullen vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit zijn veelal grote taken die meer tijd en meer kosten met zich meebrengen. De verhuurder is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor:

• het onderhoud en reparaties aan het dak;
• schilderwerk aan de buitenkant van de woning;
• onderhoud en de vervanging van inbouwapparatuur;
• onderhoud en de vervanging van de goten en afvoerkanalen;
• andere soortgelijke grote taken in en rond het huis.

Periodiek onderhoud en priodieke controles

Als verhuurder ben je ook verantwoordelijk voor het uitvoeren of uit laten voeren van periodiek onderhoud en periodieke controles aan de diverse installaties in de woning. Zo zal er regelmatig een afspraak worden gemaakt voor het onderhoud aan de cv-installatie, gas, ventilatie, waterleidingen en elektra. Sommige verhuurders hebben hier hun eigen afdeling voor in huis, maar soms is er ook sprake van een contract met een externe dienstverlener. Dit soort informatie is allemaal opgenomen in de huurovereenkomst.

Groot onderhoud huurwoning vergoeding

Bij groot onderhoud aan een huurwoning kan de huurder in sommige gevallen recht hebben op een vergoeding. Dit hangt af van de aard van de werkzaamheden en de mate waarin het woongenot tijdelijk wordt beïnvloed. Soms kan ook een tijdelijke huurverlaging of een andere vorm van compensatie overwogen worden.

Lees ook: Mag een verhuurder roken verbieden?

Uitzonderlijke situaties

Er kan natuurlijk ook sprake zijn van een uitzonderlijke situatie waar onderhoud of ingrijpen nodig is, bijvoorbeeld bij lekkages, ongedierte of stormschade. In deze gevallen ligt de verantwoordelijkheid doorgaans bij de verhuurder, maar dit is niet altijd even helder. Het is echter wel belangrijk om vooraf te weten wie de verantwoordelijkheid heeft bij diverse situaties. Dit om eindeloos contact, hoogoplopende kosten en ingewikkelde procedures te voorkomen.

Ongedierte

Zowel huurder als verhuurder heeft verantwoordelijkheid bij overlast van ongedierte. Dat hangt af van wat er rondkruipt of -vliegt in of rondom de woning. Huurders zullen zelf een probleem met wespen, mieren of luizen moeten oplossen. Wanneer er echter sprake is van overlast door kakkerlakken, boktorren, houtwormen of faraomieren is de verhuurder verantwoordelijk voor de oplossing.

Wateroverlast

Bij wateroverlast, door hevige regenval, lekkages of problemen in de badkamer, kan er flinke schade aan spullen en aan de woning ontstaan. Het onderhoud bij wateroverlast en de schade aan de inboedel is soms op de verhuurder te verhalen, maar in sommige gevallen ook niet.

Wateroverlast door achterstallig onderhoud

Wanneer de wateroverlast is ontstaan door een probleem door achterstallig onderhoud kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld. Wanneer de wateroverlast echter is ontstaan door externe factoren, is de schade meestal niet te verhalen op de verhuurder.

Stormschade

We krijgen in Nederland steeds vaker te maken met heftig weer. Maar wie is er verantwoordelijk voor schade aan de woning door weersomstandigheden? Dat is lang niet altijd de verhuurder.

Wie is aansprakelijk?

Wanneer er schade aan de gevel, het dak of de inboedel ontstaat tijdens hevige regenval of een storm – en de schade voorkomen had kunnen worden – kan de verhuurder hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij achterstallig onderhoud of onvoldoende voorzorgsmaatregelen. Is dit niet het geval? Dan zal de verhuurder lang niet altijd de verantwoordelijkheid op zich moeten nemen.

Achterstallig onderhoud huurwoning

Achterstallig onderhoud in een huurwoning kan leiden tot diverse problemen, variërend van ongemak tot serieuze gezondheids- en veiligheidsrisico’s. Als huurder heb je het recht om de verhuurder aan te spreken op achterstallig onderhoud. Wanneer de verhuurder nalaat om actie te ondernemen, kan de huurder juridische stappen ondernemen of de hulp van een huurcommissie inroepen.

Afzuigkap voor huurder of verhuurder?

De verantwoordelijkheid voor het onderhouden of vervangen van een afzuigkap in een huurwoning hangt af van de huurovereenkomst en de aard van de afzuigkap. Is de afzuigkap een integraal onderdeel van de woning, dan ligt de verantwoordelijkheid vaak bij de verhuurder. Echter, als het een los apparaat betreft, kan het de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.