Je echte rendement wordt bepaald door de huurinkomsten min kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, belasting, verzekering, financiering, beheer en leegstand. Een woning met €1.500 huur per maand kan daardoor op papier aantrekkelijk lijken, terwijl het netto rendement een stuk lager uitvalt.
Bereken eerst je netto rendement
Om te bepalen of verhuur interessant is, kun je kijken naar het jaarlijkse netto huurrendement. Trek daarvoor de jaarlijkse kosten af van de huurinkomsten en vergelijk het bedrag dat overblijft met het geld dat je in de woning hebt geïnvesteerd.
Een eenvoudige berekening is:
Netto huurrendement = (jaarlijkse huurinkomsten - jaarlijkse kosten) ÷ investering × 100%
Ontvang je bijvoorbeeld €18.000 huur per jaar en heb je €6.000 aan onderhoud, verzekeringen, belastingen, beheer en andere kosten? Dan houd je vóór eventuele financieringslasten en belastingeffecten €12.000 over. Hoe aantrekkelijk dat rendement is, hangt vervolgens af van hoeveel eigen geld je in de woning hebt zitten en welke risico's je loopt.
De huurprijs bepaalt hoeveel er binnenkomt
De huurprijs is natuurlijk een belangrijke factor, maar je kunt niet bij iedere woning zomaar vragen wat de markt ervoor wil betalen.
Bij sociale huur en gereguleerde middenhuur bepaalt het woningwaarderingsstelsel mede de maximale huurprijs. Voor huurcontracten die onder de huidige regels vallen, hebben woningen tot en met 186 WWS-punten huurprijsbescherming. Vanaf 187 punten kan een woning in de vrije sector vallen.
Controleer daarom eerst hoeveel punten de woning heeft. Een hoge verwachte markthuur helpt weinig als de wettelijke maximale huurprijs lager ligt.
Verhuur je de woning gemeubileerd, dan kan dat aantrekkelijk zijn voor bepaalde huurders. Gemeubileerde woningen brengen voor jou als verhuurder echter ook extra kosten mee voor aanschaf, onderhoud en vervanging van meubels.
Locatie bepaalt vraag én aankoopprijs
Een woning op een populaire locatie is vaak makkelijker te verhuren. Nabijheid van werk, openbaar vervoer, winkels en onderwijs kan ervoor zorgen dat er meer vraag is en dat leegstand beperkt blijft.
Daar staat tegenover dat woningen op populaire locaties vaak ook duurder zijn om te kopen. Een hogere huurprijs betekent daardoor niet automatisch een hoger rendement. Voor het rendement is vooral de verhouding tussen aankoopprijs, huurinkomsten en kosten belangrijk.
Onderhoud gaat direct van je rendement af
Onderhoud is een kostenpost die gemakkelijk wordt onderschat. Een cv-ketel, lekkage, schilderwerk of verouderde badkamer kan in één keer een flink deel van je jaarlijkse huuropbrengst opslokken.
Zet daarom structureel geld apart voor onderhoud. Kijk daarbij niet alleen naar kleine reparaties, maar ook naar grotere uitgaven die eens in de zoveel jaar terugkomen.
Leegstand kost meer dan alleen gemiste huur
Iedere maand dat de woning leegstaat, ontvang je geen huur terwijl veel kosten gewoon doorgaan. Denk aan financiering, verzekeringen, belastingen en een deel van de energiekosten.
Een goede bezettingsgraad maakt je inkomsten daardoor stabieler. Een passende huurprijs, goed onderhoud en het vinden van een geschikte huurder kunnen helpen om perioden zonder huurinkomsten te beperken. Leg de afspraken met een huurder altijd goed vast in een huurcontract.
Een hypotheek kan het rendement sterk beïnvloeden
Heb je geld geleend voor de woning, dan zijn rente en andere financieringskosten belangrijk voor je maandelijkse resultaat. Bij een hoge financiering kan een groot deel van de huurinkomsten meteen naar de hypotheekverstrekker gaan.
Controleer bovendien vooraf of verhuur binnen je hypotheekvoorwaarden is toegestaan. Een gewone hypotheek voor eigen bewoning staat verhuur vaak niet zonder toestemming toe.
Kijk daarom niet alleen naar het rendement op de totale woningwaarde, maar ook naar je maandelijkse cashflow: hoeveel geld blijft er daadwerkelijk over nadat alle betalingen zijn gedaan?
Belasting kan een groot verschil maken
De fiscale behandeling hangt af van de manier waarop je verhuurt.
Verhuur je een tweede woning waarin je zelf niet woont? Dan hoort die woning doorgaans bij je vermogen in box 3. Je geeft de waarde van de woning en eventuele bijbehorende schuld daar aan. Bij gewone verhuur geef je de ontvangen huur niet afzonderlijk als inkomen op.
Verhuur je je eigen woning juist voor korte tijd terwijl deze je hoofdverblijf blijft, dan gelden andere regels. De Belastingdienst berekent in dat geval inkomstenbelasting over 70% van de ontvangen huur na aftrek van bepaalde direct met de verhuur samenhangende kosten.
Onderhoudskosten en vaste lasten mag je daarbij niet van de huur aftrekken. Bied je veel aanvullende diensten aan, dan kan de fiscale behandeling opnieuw anders zijn. Laat bij twijfel daarom je specifieke situatie beoordelen. Daarnaast betaal je als eigenaar meestal onroerendezaakbelasting (OZB) en kunnen andere gemeentelijke lasten voor jouw rekening komen.
Leestip: Hoe zit het met de belasting wanneer ik mijn huis verhuur?
Vergeet de kleinere kosten niet
Naast onderhoud, belasting en financiering zijn er verschillende kosten die afzonderlijk misschien niet groot lijken, maar samen wel verschil maken:
- advertentie- of bemiddelingskosten voor het vinden van een huurder;
- beheerkosten als je de verhuur uitbesteedt;
- verzekeringen die geschikt zijn voor een verhuurde woning;
- administratie en eventuele juridische kosten;
- kosten voor renovatie of verduurzaming;
- perioden van leegstand;
- vervanging van meubels bij gemeubileerde verhuur.
Neem deze kosten mee voordat je bepaalt welk rendement je verwacht. Alleen rekenen met aankoopprijs en maandhuur geeft meestal een te rooskleurig beeld.
Wanneer is verhuur interessant?
Verhuur wordt aantrekkelijker wanneer de huurinkomsten ruim genoeg zijn om je vaste en onverwachte kosten op te vangen en er daarna nog voldoende rendement overblijft op het geld dat je hebt geïnvesteerd.
Een woning met een hoge huurprijs is dus niet per definitie een goede belegging. Een goedkopere woning met lagere kosten, weinig leegstand en een gunstige verhouding tussen aankoopprijs en huur kan financieel interessanter zijn.
Kijk daarom minimaal naar:
- de aankoopprijs en bijkomende aankoopkosten;
- de maximaal toegestane huurprijs;
- jaarlijkse onderhouds- en beheerkosten;
- financieringskosten;
- verwachte leegstand;
- verzekeringen en lokale lasten;
- de fiscale gevolgen van de verhuur.