Hoe zit het met de belasting wanneer ik mijn huis verhuur?

Hoeveel belasting je betaalt bij het verhuren van je huis hangt vooral af van wat voor woning je verhuurt en hoe je dat doet. Verhuur je tijdelijk je eigen woning, dan wordt 70% van de netto huurinkomsten belast in box 1. Verhuur je een tweede woning, dan valt de woning normaal gesproken in box 3 en worden de huurinkomsten niet afzonderlijk belast. Voor kamerverhuur in je eigen woning kan onder voorwaarden een vrijstelling gelden.

Tijdelijk je eigen woning verhuren

Verhuur je je eigen woning tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens een vakantie of verblijf in het buitenland? Dan blijft de woning voor de inkomstenbelasting je eigen woning in box 1.

Je geeft de ontvangen huur op bij je aangifte. Van de huurinkomsten mag je bepaalde kosten aftrekken die direct met de verhuur samenhangen. De Belastingdienst belast vervolgens 70% van het bedrag dat overblijft.

Je mag bijvoorbeeld kosten aftrekken voor:

• gas, water en elektriciteit die de huurder gebruikt;
• schoonmaak die samenhangt met de verhuur;
• advertentiekosten;
• provisie voor een verhuurplatform of bemiddelaar.

Onderhoudskosten, afschrijving en gewone vaste lasten mag je niet van deze huurinkomsten aftrekken.

Leestip: Tijdelijk je huis verhuren: de voor- en nadelen

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek?

Bij tijdelijke verhuur van je eigen woning blijft de woning in box 1. Je geeft daarom ook gewoon het eigenwoningforfait, de aftrekbare hypotheekrente en eventuele andere aftrekbare financieringskosten aan.

Dat is anders wanneer de woning niet meer je hoofdverblijf is en bijvoorbeeld structureel als tweede of verhuurde woning wordt gebruikt. Dan kan de woning naar box 3 verschuiven en gelden andere regels voor de hypotheekschuld en renteaftrek.

Een tweede woning verhuren

Heb je een tweede woning waarin je zelf niet woont? Dan behoort die woning normaal gesproken tot je vermogen in box 3. Je betaalt dan belasting volgens de regels voor sparen en beleggen.

Bij normale verhuur van een tweede woning worden de ontvangen huurinkomsten niet afzonderlijk als inkomen belast. De woning zelf en een eventuele bijbehorende schuld tellen mee in box 3.

Bied je naast de verhuur veel aanvullende diensten aan en verricht je daarvoor actief werkzaamheden, dan kan de situatie anders zijn. De inkomsten kunnen dan bijvoorbeeld worden gezien als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming.

Kamerverhuur in je eigen woning

Verhuur je een kamer in de woning waarin je zelf woont? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.

In 2026 geldt daarvoor een maximale totale huuropbrengst van €6.633 per jaar. Dit bedrag is inclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en het gebruik van spullen zoals een wasmachine.

Daarnaast gelden onder andere deze voorwaarden:

• de kamer is geen zelfstandige woning;
• jij en de huurder staan gedurende de verhuurperiode op hetzelfde adres ingeschreven;
• de verhuur is bedoeld voor langere tijd;
• de totale huurinkomsten blijven binnen de jaarlijkse vrijstellingsgrens.

Voldoe je aan alle voorwaarden? Dan hoef je de huuropbrengsten niet op te geven. De volledige woning blijft dan in box 1 en de hypotheekrente over de woning kan volgens de normale voorwaarden aftrekbaar blijven.

Wat als je niet aan de kamerverhuurvrijstelling voldoet?

Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan kan het verhuurde deel van je woning naar box 3 gaan. Verhuur je bijvoorbeeld een kwart van je woning, dan kan een kwart van de WOZ-waarde als bezit in box 3 worden aangegeven. Ook een overeenkomstig deel van de eigenwoningschuld verschuift dan naar box 3. Daardoor kun je over dat deel van de schuld geen hypotheekrente meer aftrekken in box 1.

Onroerendezaakbelasting en andere gemeentelijke heffingen

Als eigenaar van een woning kun je ook tijdens de verhuur te maken houden met gemeentelijke belastingen. De bekendste is de onroerendezaakbelasting (OZB), die wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde.

Daarnaast kunnen bijvoorbeeld rioolheffing en afvalstoffenheffing gelden. Wie deze heffingen betaalt, verschilt per soort heffing en per gemeente. Sommige belastingen worden aan de eigenaar opgelegd, andere aan de gebruiker van de woning.

Controleer daarom bij je eigen gemeente welke heffingen gelden en wie daarvoor belastingplichtig is.

Wanneer betaal je btw over verhuur?

Gewone langdurige verhuur van woonruimte is meestal vrijgesteld van btw. Bij kortdurend verblijf kan dat anders zijn.

Vanaf 1 januari 2026 geldt 21% btw voor het verstrekken van logies. Daaronder kunnen bijvoorbeeld vakantiehuisjes, kort verhuurde gemeubileerde woningen en andere accommodaties voor kort verblijf vallen.

Verhuur je regelmatig een vakantiewoning, dan kun je voor de btw als ondernemer worden gezien. Dat kan ook het geval zijn zonder dat je extra diensten zoals ontbijt aanbiedt.

Bied je daarnaast diensten aan, zoals ontbijt, dagelijkse schoonmaak of andere verzorging, dan kunnen ook voor de inkomstenbelasting andere regels gaan gelden.

Belasting bij verhuur hangt af van je situatie

Er bestaat dus niet één belastingregel voor iedere verhuurder. Het maakt veel verschil of je tijdelijk je eigen woning verhuurt, een tweede woning bezit of alleen een kamer in je eigen huis verhuurt.

Kort samengevat:

• Tijdelijke verhuur eigen woning: de woning blijft in box 1 en 70% van de netto huurinkomsten wordt belast.
• Tweede woning: de woning valt normaal gesproken in box 3 en de gewone huurinkomsten worden niet apart belast.
• Kamerverhuur: onder voorwaarden kun je in 2026 gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling tot €6.633.
• Kortdurende logiesverhuur: kan vanaf 2026 belast zijn met 21% btw.

Ben jij huiseigenaar? Verhuur je woning via Huurstunt!