Huren met een modaal inkomen in 2021

06 oktober 2020

Laatste update: 28 april 2023

Ook in 2021 is huren weer duurder geworden. Als woningzoekende heb je het daarom lastig, en daarvoor hoef je niet eens minimumloon te hebben. Zelfs met een modaal inkomen blijkt het niet eenvoudig om een leuke huurwoning te vinden. We kregen afgelopen jaar ook nog eens de grootste huurstijging in zes jaar tijd te verduren. Hoe kun je met een modaal inkomen in 2021 tóch een betaalbare huurwoning vinden?

Wat is modaal inkomen?

Ooit van Jan Modaal gehoord? In de volksmond wordt deze term gebruikt voor een middelmatig of ‘gewoon’ persoon met een doorsnee-inkomen. Dus het is iemand met een gemiddeld inkomen? Nou, niet helemaal. De politiek gebruikt de term voor iemand met een modaal inkomen – een inkomen dat het vaakst voorkomt. Het modaal inkomen is 79 procent van het gemiddelde inkomen per arbeidsjaar in ons land en wordt gebruikt om te bepalen welk effect overheidsmaatregelen hebben op Nederlandse inkomens.

45 euro

Een officiële berekening van het modaal inkomen in 2021 moet nog worden vastgesteld door het Centraal Plan Bureau. Wel wordt verwacht dat Jan Modaal er dit jaar met 45 euro netto op vooruitgaat, dankzij lagere belastingen en een hogere arbeidskorting. Dat is een stijging van 2 procent vergeleken met 2020. Toen lag het modaal inkomen op 36.500 euro bruto en was het bruto modaal salaris 2.816 euro per maand (beide incl. 8 procent vakantietoeslag).

Stijging huurprijzen

Hoewel het modaal inkomen ieder jaar stijgt, gingen afgelopen jaar ook de huurprijzen omhoog. En die stijging was fors. De huren stegen in juli 2020 met gemiddeld 2,9 procent ten opzichte van een jaar eerder. Dat was de grootste stijging in zes jaar tijd, sinds 2014 dus. Dit getal lag ook nog eens 2,7 procent hoger dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Dat blijkt uit cijfers van het CBS. In 2019 was er nog een stijging van 2,5 procent te zien. Ook toen werd al aan de alarmbel getrokken dat het voor sommigen bijna onmogelijk was om aan een huurwoning te komen.

Bekijk ook: Stijgende huurprijzen zorgen voor financiële problemen bij modaal inkomen

Rotterdam en Den Haag duurder dan Amsterdam

Voor het eerst ging niet in Amsterdam (3,5 procent), maar in Rotterdam de huurprijzen het hardst omhoog. Daar was een stijging van 4,1 procent te zien. Ook Den Haag ging de hoofdstad vorig jaar voorbij, met een stijging van 3,6 procent. Utrecht zat iets onder het landelijk gemiddelde: 2,6 procent. Al jaren heeft de provincie Drenthe de laagste huurstijging van Nederland. In 2020 stond het echter op plaats drie, naast Noord- en Zuid-Holland, met 3,0 procent stijging. Dit is evenveel als de provincie Groningen. De drie provincies waar de groei het laagst was, zijn Overijssel (2,1 procent), Gelderland en Flevoland (beide 2,4 procent).

Steden:

Rotterdam: +4,1%
Den Haag: +3,6%
Amsterdam: +3,5%
Utrecht: +2,6%
Nederlands gemiddelde: +2,9%

Provincies:

Drenthe: +3,0%
Groningen: +3,0%
Flevoland: +2,4%
Gelderland: +2,4%
Overijssel: +2,1%
Nederlands gemiddelde: +2,9%

Sociale huur en vrije markt

Huurprijzen van sociale huurwoningen bij woningcorporaties stegen in 2020 met 2,7 procent. Bij overige verhuurders lag dit heel wat hoger, op 3,4 procent. Ook de vrije sector kende een forse stijging, met 3,0 procent. In 2021 moet hier verandering in komen, dankzij de introductie van een maximum jaarlijkse huurverhoging. Dit percentage is vastgesteld op maximaal 2,4 procent. In de vrije sector zijn verhuurders binnenkort waarschijnlijk ook niet meer vrij om de verhoging zelf te bepalen. Ook zij zullen zich moeten houden aan de maximale huurverhoging van 2,4 procent. Voor huurders met een inkomens boven de € 44.655,- kan nog een inkomensafhankelijke huurverhoging gelden. Deze plannen liggen op dit moment ter beoordeling bij de Eerste Kamer.

Meer lezen: Nieuw in 2021: dit verandert er voor huurders

Maximale huurprijs

Sociale huurwoningen zijn gebonden aan een maximum van 752,33 euro per maand, de zogenaamde liberalisatiegrens. Het puntenstelsel dat deze grens bepaalt, geldt niet voor vrijesectorwoningen. Verhuurders in de vrije sector bepalen dus zelf hoe hoog de huurprijs is. De huurprijzen worden deels bepaald door de WOZ-waarde. Gaat deze waarde omhoog, dan stijgen huurprijzen mee. En dat is precies wat er op dit moment gebeurt.

Huren met huurtoeslag lastiger

Een ander probleem: er zijn steeds minder sociale huurwoningen. Relatief komen er juist meer woningen in de vrije sector bij (met andere woorden: meer duurdere huurwoningen). Daarmee komen huurders minder snel in aanmerking voor huurtoeslag. Dubbel balen als je een inkomen hebt dat onder de huurtoeslaggrens uitkomt. Met een middeninkomen krijg je deze toeslag vaak al niet, dus is huren voor jou sowieso duurder, of je nu in de sociale huur of vrije markt huurt.

Meer lezen: Betaalbare woningen zijn steeds zeldzamer

Het financiële plaatje

Als starter zit je al niet in de meest luxe positie. Voordat je ook maar één voet zet in je nieuwe huurwoning, gaan er al veel kosten in zitten. Een inboedel, verzekeringen, contracten… en dan moet je ook nog ooit beginnen met het aflossen van je studieschuld. Misschien heb je een spaarpotje waar je op terug kunt vallen, maar om die nou meteen te leeg te gooien…? Aan vaste lasten ben je al gauw meer dan de helft van je netto-inkomen kwijt. Uit onderzoek blijkt dat een huishouden met een modaal inkomen en een gemiddelde huur zelfs meer dan 55 procent besteedt aan de vaste lasten.

Waar bestaan vaste lasten ook alweer uit?

huur
gas, water en licht
internet, tv en bellen
verzekeringen
onderwijs
kinderopvang
vervoer

Bijna 40 procent van de mensen zegt moeite te hebben met rondkomen en sparen is al helemaal onmogelijk. Dit zijn zeker niet alleen afgestudeerde studenten en eenverdieners! Ook tweeverdieners met een modaal inkomen zijn de dupe en hebben moeite met vinden van een betaalbare huurwoning.

Sociaal Huurakkoord

In ieder geval voor het komende jaar geldt nog het Sociaal Huurakkoord, dat tussen 2018 en 2021 een “gematigde huurontwikkeling” moet garanderen. Simpel gezegd: het moet huurders zekerheid geven over de betaalbaarheid van hun woning. Met deze afspraken hoopt de Nederlandse overheid huurders tegemoet te komen.

In het Sociaal Huurakkoord staan de volgende afspraken:

Om huurstijgingen verder af te remmen, mogen woningcorporaties gemiddelde huurprijzen van sociale huurwoningen maximaal met de inflatie laten stijgen. Dat is een procent lager dan voorheen.
Als de huur relatief te hoog is voor het inkomen van de huurder, wordt deze bevroren (niet verhoogd).
Huurders die een huurprijs boven de sociale huurgrens (752,33 euro in 2021) betalen en in aanmerking komen voor huurtoeslag, krijgen huurverlaging.
Veel huurwoningen moeten de komende jaren worden verduurzaamd. Er wordt verwacht dat huurders er zo op vooruitgaan, omdat de woonlasten zullen dalen.
Gemeenten, corporaties en huurdersorganisatie kunnen afspreken dat er extra ruimte nodig is om de huur toch te verhogen. Dit kan met maximaal 1 procent.
Wanneer er een nieuwe huurder een woning intrekt, kunnen corporaties de huur opnieuw vaststellen, passend bij het huis en het inkomen van de nieuwe huurder(s).

Toch goedkoop huren?

Het ziet er misschien niet rooskleurig uit voor huurders. Huurprijzen stijgen vlug. Zoals verwacht in de Randstad, maar ook het noorden van het land gaat het hard. Wie in de provincie Overijssel wil wonen, heeft geluk. Daar is de groei het laagst. Zelfs met een modaal inkomen heb je geen garantie dat je die betaalbare huurwoning vindt. Gelukkig zijn er in ieder geval tot 2021 afspraken om de stijging in te perken.

Voordat de moed je in de schoenen zakt… Geef niet op, er is nog hoop! Ruim 42 procent van alle woningen in Nederland zijn huurwoningen. Daar zit vast een leuke kamer, studio, appartement of woonhuis voor jou bij. Onze woningzoekmachine verzamelt het huuraanbod op één centrale plek. Zo wordt het heel wat makkelijker om een huurwoning te vinden die binnen je budget valt en voldoet aan jouw woonwensen.

Probeer een Premium Account veertien dagen gratis

Anno 2021 moet je je als woningzoekende proactief opstellen. Na een gratis inschrijving bij Huurstunt kun je je daarom meteen aanmelden voor onze woningalerts. Daarmee vergroot je jouw kansen op succes. Komt er een nieuwe huurwoning in jouw regio beschikbaar? Dan ben jij als eerste op de hoogte. Ben je iemand die graag het initiatief neemt? Gebruik een Premium Account om direct in gesprek te gaan met verhuurders op ons platform. Voor je het weet plannen jullie die bezichtiging in!