"Ik woon in een sociale huurwoning, maar na de laatste huurverhoging is mijn huur boven de sociale huurgrens gestegen. Betekent dit dat mijn woning nu tot de vrije sector behoort en wat houdt dit in voor mijn rechten als huurder?"
Het is een misvatting dat je woning automatisch in de vrije sector terechtkomt als de huur boven de sociale huurgrens stijgt. Je rechten als huurder en de regels voor huurverhoging blijven gebonden aan de voorwaarden die golden toen je je huurovereenkomst afsloot.
De vrije sector is een segment van de huurmarkt waarin de verhuurder zelf de huurprijs kan bepalen. In tegenstelling tot sociale huurwoningen, die gebonden zijn aan regels zoals een maximale huurprijs en huurtoeslagmogelijkheden, zijn vrije sector woningen meer flexibel.
Dit betekent vaak hogere huurprijzen, maar ook meer vrijheid voor zowel de huurder als de verhuurder. Vrije sector woningen zijn vooral aantrekkelijk voor mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur en toch willen huren zonder vast te zitten aan een koopwoning.
Een woning valt in de vrije sector als:
De aanvangshuurprijs hoger is dan €879,66 (in 2024).
Er geen recht is op huurtoeslag.
Er minder wettelijke bescherming is tegen huurverhogingen.
Vrije sector huurders hebben meer keuzevrijheid, maar minder zekerheid. Het is daarom belangrijk om te weten of jouw woning nog steeds voldoet aan de criteria voor sociale huur of dat deze inmiddels in de vrije sector terecht is gekomen.
Particulier huren of een woningcorporatie: wat past bij jou?
Of een woning tot de sociale of vrije sector behoort, wordt grotendeels bepaald door de huurprijs, de liberalisatiegrens. Bij aanvang van het huurcontract moet de huurprijs boven de grens van sociale huur liggen om in de vrije sector terecht te komen. Maar hoe wordt deze huurprijs precies vastgesteld?
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntensysteem, bepaalt de maximale huurprijs voor een woning. Elke woning krijgt punten op basis van verschillende kenmerken, zoals:
Oppervlakte van de woning
Bouwjaar en kwaliteit van voorzieningen
Locatie
Energieprestatiecertificaat (EPC)
Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de toegestane huurprijs. Als de huurprijs bij aanvang van het contract hoger is dan de maximale toegestane huurprijs volgens het puntensysteem, valt de woning automatisch in de vrije sector. Als jouw woning door veranderingen aan de woning of de omgeving meer punten heeft gekregen, kan het zijn dat de huur nu boven de sociale huurgrens is gekomen.
Bekijk ook: Waar vind ik de wettelijke bepalingen over huurrecht?
Het is belangrijk om te achterhalen hoeveel punten jouw woning heeft om te bepalen of deze nog in de sociale huur valt. Hier zijn enkele stappen die je kunt ondernemen:
Je kunt online verschillende puntentools gebruiken om het aantal punten van je woning te berekenen. Deze tools helpen je door alle kenmerken van je woning heen, zodat je een goede indicatie krijgt van de maximale huurprijs.
Bekijk je huurcontract om te zien wat de aanvangshuurprijs was op het moment dat je begon met huren. Lag deze boven de sociale huurgrens? Dan is de kans groot dat je woning in de vrije sector zit.
Heeft de verhuurder de woning verbeterd, bijvoorbeeld door een nieuwe keuken of betere isolatie aan te brengen? Hierdoor kan het aantal punten toenemen en kan je woning alsnog in de vrije sector terecht zijn gekomen. Ook renovaties of verbeteringen kunnen invloed hebben op de waardering van de woning.
Als je er zelf niet uitkomt, kun je altijd contact opnemen met de verhuurder of woningcorporatie. Zij kunnen je informeren over de huidige status van je woning.
In sommige gevallen kan een woning precies op de grens zitten van sociale huur en vrije sector. Het is goed om te weten dat er, als huurder, toch mogelijkheden zijn om bezwaar te maken tegen de huurprijs. Als je denkt dat de huurprijs onterecht te hoog is vastgesteld, kun je naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs in verhouding staat tot de woningwaardering en kan besluiten de huurprijs naar beneden bij te stellen als deze te hoog blijkt te zijn.
Wanneer je het gevoel hebt dat de aanvangshuurprijs onterecht hoog is, kun je binnen zes maanden na aanvang van je huurcontract bezwaar maken bij de Huurcommissie. Zij zullen dan een beoordeling maken op basis van het puntensysteem. Let wel op dat als je deze termijn mist, je geen bezwaar meer kunt indienen en de huurprijs geaccepteerd wordt zoals deze is overeengekomen.
Of jouw woning nu in de vrije sector terecht is gekomen, hangt af van de aanvangshuurprijs en het aantal punten dat de woning heeft. Het is belangrijk om te weten waar je staat, omdat dit invloed heeft op je huurbescherming en je rechten als huurder. Als je denkt dat je huurprijs te hoog is of dat de verhuurder onterecht je woning in de vrije sector heeft geplaatst, zijn er mogelijkheden om hiertegen in actie te komen.