Wanneer valt een woning in 2026 in de vrije sector?
Voor zelfstandige huurwoningen met een nieuw huurcontract dat in 2026 ingaat, geldt de volgende indeling:
- Sociale huur: tot en met 143 WWS-punten, met een maximale aanvangshuur van €932,93.
- Middenhuur: 144 tot en met 186 WWS-punten, met een aanvangshuur boven €932,93 en maximaal €1.228,07.
- Vrije sector: vanaf 187 WWS-punten en een aanvangshuur boven €1.228,07.
Voor een woning in de vrije sector geldt geen maximale kale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Een hogere huidige huur maakt je woning niet automatisch vrije sector
Betaal je inmiddels meer dan €1.228,07 per maand? Dan betekent dat niet vanzelf dat je woning in de vrije sector valt.
Bij een lopend huurcontract is vooral belangrijk:
- wanneer het huurcontract is begonnen;
- wat de kale huurprijs bij de start was;
- hoeveel WWS-punten de woning had of heeft;
- welke regels op de startdatum van jouw contract golden.
Een sociale of middenhuurwoning verandert dus niet automatisch van segment doordat jaarlijkse huurverhogingen de huidige huur boven een bepaalde grens brengen.
Het puntenaantal blijft belangrijk
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de kwaliteit van de woning in punten. Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
- de oppervlakte van de woning;
- de WOZ-waarde;
- het energielabel;
- keuken en sanitair;
- buitenruimte;
- verwarming en andere voorzieningen.
Voor nieuwe contracten in 2026 is vanaf 187 punten vrije sector mogelijk. Zit de woning op 186 punten of minder, dan valt een nieuw contract in beginsel onder sociale huur of middenhuur en geldt een maximale huurprijs volgens het WWS.
Let extra goed op de startdatum van je huurcontract
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Daardoor is middenhuur voor nieuwe contracten gereguleerd. Heb je een huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is ingegaan? Dan kunnen overgangsregels gelden. Een woning die destijds rechtsgeldig als vrije sector is verhuurd, wordt niet automatisch middenhuur omdat de huidige puntentelling onder de nieuwe middenhuurgrens uitkomt. Daarom kun je de status van een lopend contract niet alleen bepalen met de grenzen van 2026.
Zo controleer je in welk segment je woning valt
Wil je weten of jouw woning daadwerkelijk vrije sector is? Controleer dan deze drie dingen:
- Bekijk de startdatum van het huurcontract.
- Controleer de kale aanvangshuur. Kijk dus niet alleen naar wat je nu betaalt.
- Bereken het WWS-puntenaantal. Gebruik daarvoor bijvoorbeeld de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Vraag de verhuurder eventueel ook om de officiële puntentelling van de woning.
Kunnen woningverbeteringen het segment veranderen?
Renovatie, verduurzaming of het toevoegen van voorzieningen kan het puntenaantal verhogen. Een woning kan daardoor bij een nieuw huurcontract genoeg punten krijgen om in de vrije sector te worden verhuurd. Bij een bestaand huurcontract betekent een hoger puntenaantal echter niet automatisch dat jouw huidige gereguleerde contract ineens een vrijesectorcontract wordt.
Wat als je volgens de verhuurder vrije sector huurt?
Twijfel je of dat klopt? Kijk dan niet alleen naar de huidige huurprijs. Controleer de aanvangshuur, contractdatum en puntentelling. Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie beoordelen of de huurprijs past bij het WWS. Ook wanneer de verhuurder stelt dat sprake is van vrije sector, kan een toets van de aanvangshuur duidelijk maken of de woning bij de start van de huur terecht als vrije sector is verhuurd.
Wanneer kun je de aanvangshuur laten toetsen?
Bij een nieuw huurcontract kun je de aanvangshuur in veel gevallen binnen zes maanden na de start van het contract laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt uit de puntentelling dat de woning eigenlijk onder de gereguleerde sector valt, dan kan dat gevolgen hebben voor de maximale kale huur.
Vrije sector en middenhuur zijn niet hetzelfde
Bij middenhuur bepaalt het WWS hoeveel kale huur maximaal gevraagd mag worden. In de vrije sector bestaat dat WWS-maximum niet.
Dat betekent niet dat huurders in de vrije sector geen bescherming hebben. Er gelden nog steeds regels voor bijvoorbeeld:
- jaarlijkse huurverhogingen;
- servicekosten;
- onderhoud;
- opzegging van de huur;
- huurbescherming.
Is jouw woning dus vrije sector?
Voor een nieuw contract in 2026 geldt in de basis: minimaal 187 WWS-punten en een aanvangshuur boven €1.228,07. Heb je al langer een huurcontract? Dan kun je niet alleen naar de huidige huurprijs of de huidige grens kijken. De startdatum van het contract en de oorspronkelijke huurprijs zijn dan minstens zo belangrijk.