Huis met hypotheek verhuren: wat zijn de regels?
25 juni 2020
Laatste update: 04 november 2024
Stel, je wilt een jaar op reis en je hebt net een huis gekocht. Dit lijkt misschien onhandig, en veel mensen overwegen om hun huis te verkopen of hun reis uit te stellen. Maar er is een alternatief: je huis verhuren! Dit roept echter de vraag op hoe het zit met je hypotheek en of je een huis met hypotheek zomaar mag verhuren.
Inhoudsopgave
Toestemming vragen aan de bank
Waarom toestemming vragen?
De veiligste optie om je huis te verhuren is door toestemming te vragen aan de hypotheekverstrekker, meestal een bank. Toestemming krijgen kan lastig zijn, omdat banken risico’s zoveel mogelijk willen vermijden; jouw woning is immers hun onderpand. Verhuren kan de waarde van het huis beïnvloeden, waardoor banken vaak terughoudend zijn met toestemming.
Hypotheekvoorwaarden controleren
Om je kansen te vergroten, is het slim om eerst je hypotheekvoorwaarden door te nemen. In de meeste gevallen staat het verhuurverbod expliciet vermeld in de hypotheekakte. Toch komt het soms voor dat dit verhuurverbod niet specifiek is opgenomen, dus controleer de voorwaarden goed voordat je contact opneemt met de bank. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
Risico’s van verhuur zonder toestemming
Het kan verleidelijk zijn om je woning zonder toestemming te verhuren, vooral als je de hypotheeklasten netjes betaalt. Maar dit brengt grote risico’s met zich mee. Als je een keer niet kunt betalen en de bank ontdekt dat je de woning verhuurt zonder goedkeuring, kunnen zij de verhuuropbrengsten opeisen of zelfs eisen dat je het huis verkoopt. Verhuren zonder toestemming wordt daarom sterk afgeraden.
Woning verhuren zonder toestemming
Verhuur van een tweede huis
Een misverstand is dat je een tweede woning met een hypotheek zonder toestemming mag verhuren. Ook voor een tweede woning moet je toestemming vragen aan de bank. Voor de verhuur van een tweede woning is vaak een speciale ‘verhuurhypotheek’ vereist. Dit is een zakelijke hypotheek, bedoeld voor verhuur, waardoor je niet meer als particuliere huiseigenaar geldt.
Regels verschillen per hypotheekverstrekker
Elke bank hanteert eigen voorwaarden voor verhuur. Sommige banken bieden een specifieke hypotheekvorm aan waarin tijdelijke verhuur of verhuur via de Leegstandswet wel is toegestaan. Vraag daarom altijd aan je hypotheekverstrekker wat er mogelijk is, of controleer de voorwaarden in de hypotheekakte.
Tijdelijk verhuren via Leegstandswet
Wat is de Leegstandswet?
Als permanente verhuur geen optie is, biedt de Leegstandswet een alternatief voor tijdelijke verhuur. Deze wet is bedoeld voor mensen die hun huis te koop hebben staan en dubbele woonlasten willen vermijden. Tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet kan gunstiger zijn voor banken, omdat het risico voor hen kleiner is.
Voorwaarden voor tijdelijke verhuur
Er zijn enkele voorwaarden waaraan je moet voldoen om via de Leegstandswet te verhuren:
- De woning moet te koop staan.
- Je hebt een vergunning van de gemeente nodig.
- De vergunning is meestal geldig voor maximaal vijf jaar en kan niet worden verlengd. Eerder kon dit wel, maar dit is na 1 juli 2013 aangepast.
Beperkte huurbescherming
Een ander voordeel van tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet is de beperkte huurbescherming voor de huurder. Dit betekent dat de huurder geen recht heeft om permanent te blijven, waardoor de bank meestal minder problemen heeft met deze vorm van verhuur.
Inkomstenbelasting en verhuur van je woning
Belastingregels en box 3
Bij verhuur van je woning verandert ook de fiscale situatie. De woning verplaatst van box 1 naar box 3, wat inhoudt dat je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. In plaats daarvan betaal je belasting over het vermogen, wat valt onder ‘inkomsten uit sparen en beleggen’. De vermogensrendementsheffing bedraagt tot 1,6% van de waarde van de woning, verminderd met de hypotheekschuld.
Geen belasting over huurinkomsten
Het goede nieuws is dat de huurinkomsten zelf niet belast worden. Je betaalt dus geen belasting over de huur die je ontvangt, maar wel over het vermogen (de waarde van de woning verminderd met de hypotheekschuld). Vergeet niet om de belastingregels goed te volgen om naheffingen te voorkomen.
Wil jij je huis verhuren? Via Huurstunt regel je dit eenvoudig zelf. Meld je woning vandaag nog aan!
Conclusie
Als je een jaar op reis wilt gaan en net een huis hebt gekocht, kan het verhuren van je huis een goede oplossing zijn om dubbele lasten te vermijden. Wel is het belangrijk om toestemming te vragen aan je hypotheekverstrekker, omdat verhuren zonder toestemming grote financiële risico's met zich meebrengt. Als alternatief kan de Leegstandswet uitkomst bieden voor tijdelijke verhuur, wat vaak minder problemen oplevert met de bank. Houd ook rekening met de belastingregels, want verhuur heeft gevolgen voor je inkomstenbelasting.
Disclaimer: Dit artikel geeft een overzicht van de huidige regels rond verhuur en hypotheken. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Huurstunt aanvaardt geen aansprakelijkheid voor beslissingen die op basis van deze tekst worden genomen. Raadpleeg een specialist voor persoonlijk advies.
