Huis verhuren met hypotheek: dit zijn de regels

25 juni 2020

Laatste update: 27 maart 2024

Stel, je wilt een jaar op reis en je hebt net een huis gekocht. Dit lijkt onhandig en veel mensen kiezen ervoor om het huis weer te verkopen of om later op reis te gaan. Dat is in beide gevallen natuurlijk zonde en gelukkig bestaat er wel een alternatief, namelijk: je huis verhuren! Nu vraag je je waarschijnlijk terecht af hoe het dan zit met je hypotheek en of je een huis met hypotheek zomaar mag verhuren. 

---

Toestemming vragen aan de bank

De veiligste optie om je huis te verhuren is door toestemming te vragen aan de hypotheekverstrekker. In de meeste gevallen gaat het hierbij om een bank en die toestemming krijgen is niet altijd even makkelijk.

Wie niet waagt, die niet wint

De bank wil namelijk zo min mogelijk risico tijdens de looptijd van een hypotheek, omdat ze je woning als onderpand hebben voor het geleende bedrag. Als jij de hypotheek niet meer kunt betalen, willen ze je woning dus kunnen verkopen en het verhuren van een woning kan de waarde aantasten. De kans dat je een volmondige ‘ja’ ontvangt van de bank is dus erg klein. Toch geldt hierbij wel: wie niet waagt, die niet wint!

Raadpleeg de hypotheekvoorwaarden

Om toch een positief antwoord te krijgen, kun je de hypotheekvoorwaarden raadplegen. In veruit de meeste gevallen staat het verbod om te verhuren in de hypotheekakte genoemd, maar in zeldzame gevallen is dit vergeten. Controleer dit altijd goed, voordat je met je bank in gesprek gaat. Wie weet mag je zo wel je huis verhuren.

Woning verhuren zonder toestemming

Aangezien het verhuren van een woning zonder toestemming heel lastig is, kan het heel verleidelijk zijn om de bank niets te vragen en de gok te nemen. Als je elke maand je hypotheek keurig met het afgesproken bedrag aflost, zal de bank natuurlijk geen reden hebben om er iets achter te zoeken, maar je neemt wel een groot risico.

Verhuren zonder toestemming

Als het je namelijk een keer niet lukt om je hypotheek af te lossen en de bank komt erachter dat je het huis verhuurt zonder toestemming, dan bestaat de mogelijkheid dat alle opbrengsten die je hebt gehaald uit de verhuur opgeëist worden en dat je je huis moet verkopen. Als je de woning voor minder geld verkoopt dan het bedrag van de hypotheek, zul je dat zelf moeten bijleggen. Dit kan erg pijnlijk worden voor je bankrekening. Deze manier van verhuren wordt daarom vaak afgeraden.

Verhuren van tweede huis

Het is een misvatting dat het verhuren van een tweede huis wel zonder toestemming mag verhuren wanneer hier nog een hypotheek op rust. Je kunt dit huis wel verhuren, mits de bank hiermee akkoord is gegaan. Koop je dit huis alleen om ‘m later te gaan verhuren, dan heb je een heel ander soort hypotheek nodig. Je bent dan namelijk geen particulier meer en zult ook een zakelijke hypotheek nodig hebben.

Tijdelijk verhuren via Leegstandswet

Als je denkt dat je voor permanente verhuur geen toestemming zal krijgen van de bank, is er gelukkig nog een andere manier om je woning toch (tijdelijk) te verhuren. Je kunt dan gebruikmaken van de Leegstandswet. Banken hebben vaak minder moeite met deze vorm van je huis verhuren, omdat dit van tijdelijke aard is. Natuurlijk zijn ook hier voorwaarden aan verbonden en zul je je vooraf goed moeten informeren.

Lees je goed in

Allereerst is het natuurlijk belangrijk dat je weet wat de Leegstandswet precies inhoudt. Deze wet is in principe gemaakt voor mensen die een woning te koop hebben staan en al een andere woning gekocht hebben. Om te voorkomen dat ze dubbele woonlasten krijgen is de Leegstandswet een geschikte oplossing.

Huurbescherming

Je kunt dan je woning voor een vooraf vastgelegde periode verhuren en de huurder heeft dan geen recht op uitgebreide huurbescherming. Hierdoor loop je als verhuurder minder risico en vind de bank het een fijner idee. Als de afgesproken periode verstrijkt, dan moet de huurder de woning verlaten.

Voorwaarden Leegstandswet

Aangezien er sprake is van een andere situatie, zijn er wel een aantal voorwaarden waar je rekening mee moet houden. Zo is het wel belangrijk dat de woning te koop aangeboden wordt. Ook moet de woningbezitter een vergunning aanvragen bij de gemeente en moet die akkoord gaan met het voorstel. De vergunning geldt voor maximaal vijf jaar en kan niet verlengt worden. Eerder kon dit wel, maar dan is na de wijziging van 1 juli 2013 niet langer mogelijk.

Inkomstenbelasting

Als je ervoor kiest om je woning te verhuren, dan is het belangrijk dat je de belastingregels goed in de gaten houdt. Je wilt natuurlijk niet voor een naheffing komen te staan. Zo heb je tijdens het verhuren van de woning geen recht meer op rentaftrek en zul je belasting moeten betalen over de inkomsten die je woning oplevert. Je woning wordt namelijk verplaatst van box 1 naar box 3.

Inkomsten uit sparen en beleggen

Dit houdt in dat je woning nu valt onder ‘inkomsten uit sparen en beleggen’. Over de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld zal tot 1,6% vermogensrendementsheffing betaald moeten worden. Gelukkig hoef je geen belasting te betalen over je huurinkomsten, dus dat heft elkaar weer een beetje op.

Wil jij je huis verhuren? Via Huurstunt regel je dit eenvoudig zelf. Meld je woning vandaag nog aan!

Disclaimer: dit artikel geeft enkel een samenvatting van de richtlijnen zoals ze bekend zijn. Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Huurstunt accepteert geen aansprakelijkheid op basis van de gegeven informatie. Twijfel je over het verhuren van je woning, dan is het raadzaam om een deskundige te raadplegen voor persoonlijk advies.