Een opslagpercentage is een extra percentage dat sommige verhuurders in de vrije sector bovenop de standaard indexeringsclausule berekenen om de huurprijs te verhogen. Het percentage van huurverhoging is wel gebonden aan een maximum, maar kan nog steeds een flinke verhoging van de huurprijs betekenen.
Het opslagpercentage is een jaarlijkse verhoging van de huurprijs, vaak uitgedrukt als een percentage van de huidige huur. Verhuurders gebruikten dit vroeger vaak bovenop de indexeringsclausule om extra verhoging toe te passen, bijvoorbeeld op basis van inflatie, marktontwikkeling of investeringen. Door de invoering van een wettelijk maximum in de vrije sector kan dit niet meer onbeperkt.
Lara en Tom zijn geschrokken van hun nieuwe huurnota: hun verhuurder verhoogt de huur met 4,1%, het wettelijke maximum voor 2025. Dit is een combinatie van indexering en opslag. Als ze eerder het huurcontract en de regelgeving hadden bestudeerd, hadden ze deze verhoging kunnen voorzien.
Leestip: Huurprijzen in de vrije sector met 5% gestegen: wat betekent dit voor jou?
Het opslagpercentage werd in het verleden vaak eenzijdig vastgesteld door de verhuurder, afhankelijk van contractuele afspraken, marktontwikkelingen en lokale situatie. Tegenwoordig geldt in veel gevallen een wettelijk maximum, waardoor de ruimte voor extra opslag is beperkt. De exacte verhoging hangt af van:
de huursector (sociaal, middenhuur of vrije sector),
het type huurcontract,
en de inkomenssituatie van de huurder (bij sociale huur).
Voor sociale huurwoningen gelden strikte overheidsregels. In 2025 zijn dit de vastgestelde limieten:
Maximale huurverhoging per 1 juli 2025: 5%.
Inkomensafhankelijke verhoging:
Tot €50 per maand extra bij middeninkomens.
Tot €100 per maand extra bij hoge inkomens.
Deze regels zijn bedoeld om huurwoningen betaalbaar te houden voor lagere en middeninkomens.
In de vrije sector hadden verhuurders voorheen meer vrijheid bij het bepalen van opslagpercentages. Vanaf 2021 geldt ook hier een maximum:
Maximale huurverhoging in 2025: 4,1%, gebaseerd op inflatie (3,1%) + 1%.
Let op: Deze grens geldt ook als in het contract een hoger percentage is afgesproken.
Onderhandelen blijft mogelijk, bijvoorbeeld bij verlenging van een langlopend contract of bij nieuwe afspraken.
Tip: Controleer altijd of jouw huurwoning daadwerkelijk in de vrije sector valt (liberalisatiegrens overschreden) voordat je akkoord gaat met een verhoging.
De berekening is eenvoudig:
Nieuwe huurprijs = Oude huurprijs × (1 + opslagpercentage)
Voorbeeld:
Oude huurprijs = €1.000
Opslagpercentage = 4,1% → 1 + 0,041 = 1,041
Nieuwe huurprijs = €1.000 × 1,041 = €1.041
Als huurder is het belangrijk om het huurcontract goed door te nemen voordat je tekent. Controleer onder andere:
Of er een indexeringsclausule in staat.
Of er extra verhogingen mogelijk zijn.
Hoe de jaarlijkse verhoging wordt opgebouwd.
Zo weet je waar je aan toe bent en voorkom je onverwachte kosten.
Verhuurders kunnen ook gebruikmaken van:
Indexeringsclausules: op basis van bijvoorbeeld het CBS-prijsindexcijfer.
Marktwaardebepaling: bij herziening van de huur na verbouwing.
Combinaties met opslagpercentages, mits binnen de wettelijke grenzen.
Als huurder is het belangrijk om na te gaan welke methode wordt toegepast en of deze juridisch is toegestaan.
De Woonbond adviseert huurders om – als ze het contract nog niet hebben ondertekend – te onderhandelen over een kale indexeringsclausule. Dat is een clausule die alleen de inflatie volgt, zonder aanvullende verhoging zoals opslagpercentages. Andere methodes leiden vaak tot hogere huurprijzen.
Het opslagpercentage is niet langer een vrij invulbare verhoging door verhuurders in de vrije sector. Sinds de invoering van wettelijke maxima is de jaarlijkse huurverhoging aan strikte grenzen gebonden, ook buiten de sociale huursector. Huurders doen er goed aan om zich hierin te verdiepen en kritisch naar het huurcontract te kijken. Bij twijfel kan advies gevraagd worden aan de Huurcommissie of een huurdersvereniging.