Meer private huurwoningen: impact op huurders en verhuurders
17 maart 2025
Laatste update: 25 maart 2025
De laatste jaren kent Nederland een opvallende groei in de bouw van private huurwoningen en appartementen. Uit cijfers van het CBS blijkt dat van 2018 tot en met 2022 ruim 352.000 nieuwe woningen zijn opgeleverd, waarvan bijna 169.000 huurwoningen. Opvallend is de sterke toename van private huurwoningen binnen die nieuwbouw. Waar er in 2018 nog circa 18.000 nieuwe huurwoningen in de vrije sector werden gebouwd, steeg dit aantal naar ruim 25.000 in 2022.
Verschuiving in nieuwbouw
Dit betekent dat het aandeel nieuwbouw dat bestemd is voor de vrije huursector gestaag groeit. Ongeveer één op de vijf nieuwe woningen is tegenwoordig een corporatiewoning, de rest valt veelal in de koop- of private huursector.
Naast de kwantitatieve groei is er een duidelijke verschuiving in het type woningen dat wordt gebouwd. Nieuwbouwwoningen zijn steeds vaker appartementen en kleinere woningen.
Toename van appartementen en kleinere nieuwbouwwoningen
In 2022 was meer dan de helft van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen een appartement. Ter vergelijking: in 2018 lag dat aandeel nog aanzienlijk lager. Ook de gemiddelde oppervlakte daalt; ruim een derde van de nieuwbouw had in 2022 een woonoppervlakte kleiner dan 75 m², terwijl dat enkele jaren eerder nog een kwart was.
Deze trend wijst erop dat ontwikkelaars inspelen op de vraag naar compacte, betaalbare woningen, met name in stedelijke gebieden.
Impact op huurders: beschikbaarheid en huurprijzen
Voor huurders lijkt de toename van private huurwoningen op het eerste gezicht goed nieuws. Een groter aanbod, vooral van nieuwbouwappartementen, kan betekenen dat er meer keuze is op de markt.
Zeker voor starters en jonge huurders biedt dit kansen. Jongeren onder de 30 jaar zijn tegenwoordig immers vaak de eerste bewoners van nieuwbouwwoningen – in bijna de helft van de nieuwe private huurwoningen trok deze groep tussen 2018 en 2022 als eerste in.
Aansluiting bij starters
Het grotere aantal kleinere appartementen sluit aan bij de behoeften van starters en eenpersoonshuishoudens, die geen enorme woonruimte nodig hebben maar wel moderne voorzieningen waarderen.
Toch voelt niet elke huurder direct verlichting. Ondanks de nieuwbouw blijft de huurmarkt krap en de concurrentie groot. Analyses wijzen uit dat het totale aantal beschikbare huurwoningen zelfs onder druk staat.
Krimpend huuraanbod drijft huurprijzen verder op
Door nieuwe huurregels en economische factoren kiezen sommige verhuurders ervoor hun woningen te verkopen (“uitponden”), waardoor naar verwachting de komende jaren zo’n 100.000 huurhuizen uit de markt kunnen verdwijnen. Dit krimpende aanbod vergroot de schaarste en kan ertoe leiden dat huurprijzen hoog blijven.
Sterkste stijging in 30 jaar
Huurders merken dit nu al in hun portemonnee: in juli 2024 lagen de huurprijzen gemiddeld 5,4% hoger dan een jaar daarvoor – de sterkste huurstijging in ruim 30 jaar. Vooral in gewilde steden en voor middenhuurwoningen lopen de prijzen flink op, ondanks pogingen om via regelgeving excessen te beperken.
Nieuwe wetgeving
De beschikbaarheid van meer private huurwoningen zou op termijn voor enige demping van de huurprijzen kunnen zorgen, mits het aanbod sterk genoeg groeit. Ook wetgeving zoals de Wet Betaalbare Huur – die een maximum stelt aan huurprijzen in het middensegment – is bedoeld om huren betaalbaarder te maken.
Keerzijde
Echter, deze maatregelen hebben een keerzijde: ze kunnen verhuurders ontmoedigen, wat weer invloed heeft op het aanbod (en daarmee indirect op huurders). Voor huurders blijft het daarom cruciaal om tijdig te reageren op beschikbare woningen en alle opties open te houden.
Kansen en uitdagingen voor verhuurders
Waar huurders hopen op betaalbare woonruimte, zien verhuurders een veranderende markt met zowel kansen als obstakels. Aan de ene kant is de vraag naar huurwoningen onverminderd hoog.
De demografische ontwikkeling dat zowel jonge starters als steeds vaker ook ouderen op zoek gaan naar een geschikte huurwoning, betekent dat er een brede doelgroep is.
Sterke vraag naar private huur stimuleert huurprijs en rendement
Nieuwe private huurprojecten worden doorgaans snel verhuurd, mede dankzij de moderniteit en energiezuinigheid van deze woningen. Bovendien biedt de huidige marktsituatie verhuurders de mogelijkheid een goede huurprijs te vragen.
In veel gevallen stijgen de huren gestaag, wat het rendement voor verhuurders aantrekkelijk houdt. Zo hebben vrijesectorhuren in 2024 een stevige plus laten zien, met gemiddeld 5% stijging, waardoor investeerders in theorie meer inkomsten genereren.
Regelgeving en economische druk dwingen verhuurders tot heroverweging
Aan de andere kant staan verhuurders voor flinke uitdagingen. De overheid voert de druk op met nieuwe regelgeving: het middensegment wordt aan banden gelegd via een puntensysteem, en excessieve huurprijzen worden ontmoedigd.
Inkomsten dalen
De genoemde Wet Betaalbare Huur beperkt de huurruimte in de vrije sector, waardoor potentiële inkomsten kunnen dalen. Tegelijkertijd kampen verhuurders met economische tegenwind. Hoge hypotheekrentes maken financiering van (nieuwe) investeringen duurder, en fiscale veranderingen – zoals hogere belastingen op huurinkomsten of het afschaffen van fiscale voordelen – snoepen wat van het rendement af (huurstunt.nl).
Verkleinen van de portefeuille
Veel particuliere verhuurders wikken en wegen daarom hun positie. Sommige kiezen eieren voor hun geld en verkopen hun panden aan eigenaar-bewoners. Uit data van het CBS blijkt zelfs dat in een recent jaar per saldo 12.000 huurwoningen van particuliere bezitters zijn verschoven naar de koopsector.
Deze ontwikkelingen verkleinen de portefeuille van verhuurders in de vrije sector met circa 1% op jaarbasis, een trend die bij aanhoudende omstandigheden door kan zetten.
Flexibele strategieën voor succesvolle verhuur
Voor verhuurders ligt de sleutel in balans vinden tussen exploitatie en aanpassing. De kansen liggen in het bedienen van de blijvend hoge vraag – bijvoorbeeld door in te spelen op starters en senioren die comfortabele huurappartementen zoeken.
Tegelijk moeten ze wendbaar zijn in hun strategie: investeren in kwaliteit om huurders te behouden, mogelijk iets lagere huren accepteren om leegstand te voorkomen, of creatieve vormen van verhuur zoeken (zoals tijdelijke verhuur of gemeubileerde expat-woningen) om rendement te behouden.
Particuliere verhuurders die flexibel omgaan met de veranderende regels en marktbehoeften, kunnen nog altijd succesvol zijn.
Brede invloed op de huurmarkt
De verschuiving richting meer private huurwoningen heeft gevolgen voor de huurmarkt als geheel. Traditioneel was een groot deel van de Nederlandse huurvoorraad sociaal (gereguleerd via woningcorporaties). Dat beeld verandert geleidelijk.
In 2012 was nog ruim 37% van alle bewoonde woningen een sociale huurwoning; in 2021 was dat gedaald tot onder de 34%. Tegelijkertijd is het aandeel vrije sector huurwoningen in die periode verdubbeld naar bijna 8%.
Verschuiving van de trend
Deze trend toont een langzame maar zekere verschuiving van gesubsidieerde huur naar marktgerichte huur.Een groeiende private huursector kan positief zijn voor doorstroming en keuzevrijheid, maar roept ook de vraag op hoe betaalbaar de huurmarkt blijft als sociale huur afneemt.
Nieuwbouw verzacht woningnood, maar lost tekorten niet op
Bouwontwikkelingen spelen hierbij een cruciale rol. Dat er meer appartementen en private huurwoningen worden gebouwd, verzacht de woningnood enigszins en biedt huishoudens die niet kunnen of willen kopen extra opties.
Vooral in steden zien we dat nieuwbouwprojecten met middenhuur appartementen inspelen op de vraag van jonge professionals en middeninkomens. Echter, de bouwproductie alleen is geen wondermiddel.
Verstraging door kosten en regels
De huidige prognoses – met een mogelijk verlies van tienduizenden huurwoningen door verkoop aan kopers – betekenen dat het netto-aanbod misschien niet voldoende groeit om aan de immense vraag te voldoen.
Bovendien is de bouw van nieuwe woningen recent vertraagd door stijgende bouwkosten en strengere eisen, wat de doelstellingen onder druk zet
Balans vinden in een dynamische huurmarkt.
De algehele huurmarkt bevindt zich daardoor in een spanningsveld van groei en krimp. Enerzijds is er de opmars van private huurwoningen door nieuwbouw en transformaties, anderzijds het risico van krimp door verhuurders die zich terugtrekken.
Voor de komende jaren is de verwachting dat de vraag naar huurwoningen hoog blijft. Dit maakt het des te belangrijker dat er een gezonde balans wordt gevonden.
Conclusie
De toename van private huurwoningen en appartementen is een belangrijk fenomeen dat de Nederlandse huurmarkt in beweging houdt. Huurders krijgen te maken met een mix van meer aanbod maar ook hogere prijzen, verhuurders balanceren tussen kansen op rendement en strengere regels. Uiteindelijk zal de brede invloed afhangen van hoe vraag en aanbod zich de komende jaren ontwikkelen.
Dat betekent alert blijven: of je nu een huurder bent op zoek naar je volgende woning, of een verhuurder die overweegt te investeren of juist te verkopen. Eén ding is zeker: de huurmarkt blijft in flux, en platforms zoals Huurstunt helpen om in deze dynamische markt vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
