Bij sociale huur en middenhuur bepaalt het woningwaarderingsstelsel de maximale kale huurprijs. Alleen bij een zelfstandige woning die in de vrije sector valt, geldt geen maximale huurprijs volgens het WWS.
Bereken eerst het aantal WWS-punten
Voordat je een huurprijs bepaalt, is het verstandig om eerst de puntentelling van de woning te maken. Het woningwaarderingsstelsel kijkt naar de kwaliteit en kenmerken van de woning.
Onder andere deze onderdelen tellen mee:
- woonoppervlakte;
- energielabel;
- WOZ-waarde;
- keuken en sanitair;
- buitenruimte;
- verwarming en andere voorzieningen.
Het totale puntenaantal bepaalt in welk huursegment de woning valt en, bij gereguleerde huur, hoeveel kale huur je maximaal mag vragen.
Sociale huur in 2026
Een zelfstandige woning valt bij een nieuw huurcontract in 2026 in de sociale sector als deze maximaal 143 WWS-punten heeft.
De bovengrens voor de sociale huur is in 2026 €932,93 kale huur per maand. De exacte maximale huur kan lager zijn, afhankelijk van het puntenaantal van de woning.
Middenhuur in 2026
Heeft de woning 144 tot en met 186 punten? Dan valt een nieuw huurcontract in het gereguleerde middensegment.
Ook hier bepaalt het WWS hoeveel huur maximaal gevraagd mag worden. Bij 186 punten is de maximale huurprijs in 2026 €1.228,07 per maand.
Je kunt bij een middenhuurwoning dus niet simpelweg een hogere huur vragen omdat vergelijkbare woningen in de buurt duurder worden aangeboden.
Wanneer mag je een vrije sector huurprijs vragen?
Bij een nieuw contract in 2026 kan een zelfstandige woning in de vrije sector vallen als deze minimaal 187 WWS-punten heeft en de aanvangshuur boven de geldende liberalisatiegrens ligt.
Voor een vrijesectorwoning geldt geen maximale kale huurprijs volgens het WWS. Je hebt daardoor meer vrijheid om de huurprijs te bepalen.
Het puntenaantal blijft dus belangrijk: een woning met bijvoorbeeld 180 punten wordt niet ineens vrije sector omdat er veel vraag is of omdat je zelf €1.500 per maand wilt vragen.
Marktwaarde speelt vooral in de vrije sector een rol
Valt de woning daadwerkelijk in de vrije sector? Dan kun je bij het bepalen van de huur kijken naar vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving.
Let bijvoorbeeld op:
- locatie en buurt;
- woonoppervlakte;
- aantal kamers;
- energielabel;
- buitenruimte;
- parkeermogelijkheden;
- staat van onderhoud;
- gemeubileerde of gestoffeerde verhuur.
Vergelijk bij voorkeur meerdere woningen met vergelijkbare kenmerken. Alleen naar de hoogste vraagprijs in de buurt kijken geeft geen betrouwbaar beeld van een realistische huurprijs.
Extra voorzieningen tellen mee in het WWS
Een grotere of luxere woning kan meer punten krijgen. Denk bijvoorbeeld aan extra woonoppervlakte, een betere energieprestatie of bepaalde voorzieningen in keuken en badkamer.
Dat betekent niet dat iedere verbouwing automatisch een veel hogere huur rechtvaardigt. Het gaat erom hoeveel extra punten de woning door die kenmerken daadwerkelijk krijgt.
Let op de WOZ-waarde
De WOZ-waarde telt mee bij de puntentelling. Een woning op een duurdere locatie kan daardoor meer WWS-punten krijgen.
De WOZ-waarde bepaalt de huurprijs alleen niet rechtstreeks. Ook oppervlakte, energieprestatie en andere woningkenmerken tellen mee.
Hoe zit het met huurtoeslag?
Sinds 2026 geldt geen maximale huurprijs meer als voorwaarde om huurtoeslag aan te kunnen vragen. Ook een huurder met een hogere huur kan dus onder voorwaarden recht hebben op huurtoeslag.
Voor huurders van 21 jaar en ouder wordt de hoogte van de toeslag in 2026 wel maximaal berekend over een huur van €932,93. Over het deel van de huur boven dat bedrag wordt geen extra huurtoeslag berekend.
Je hoeft je huurprijs daarom niet kunstmatig onder een oude huurtoeslaggrens te houden om huurtoeslag mogelijk te maken.
Een te hoge huurprijs kan gevolgen hebben
Valt de woning onder sociale huur of middenhuur en vraag je meer dan volgens het WWS is toegestaan? Dan kan de huurder actie ondernemen om de huurprijs te laten beoordelen.
Verhuurders zijn sinds de Wet betaalbare huur verplicht om zich aan de maximale huurprijs te houden bij woningen waarvoor huurprijsbescherming geldt.
Ook gemeenten kunnen handhaven op te hoge huurprijzen.
Een te lage huurprijs is ook niet altijd slim
Je mag natuurlijk minder vragen dan de maximale huurprijs. Toch is het verstandig om vooraf goed te berekenen welke huur past bij de woning en je kosten.
Een te lage huur kan betekenen dat je minder rendement behaalt dan nodig. Houd daarbij rekening met onder andere onderhoud, verzekeringen, belastingen, eventuele financieringskosten en leegstand.
Doe altijd de Huurprijscheck
Wil je weten hoeveel huur je maximaal mag vragen? Gebruik dan de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Daarmee bereken je het WWS-puntenaantal en zie je welke maximale huurprijs bij de woning hoort.
Hoeveel huur mag je dus vragen?
Begin altijd met de WWS-puntentelling. Heeft de woning in 2026 maximaal 186 punten, dan geldt een maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
Heeft een zelfstandige woning minimaal 187 punten en voldoet het nieuwe huurcontract aan de voorwaarden voor vrije sector? Dan geldt geen maximale huurprijs volgens het WWS en kun je de huurprijs meer op basis van de markt bepalen.