Wanneer mag een verhuurder een huurder uit de woning zetten?

Wanneer mag een verhuurder een huurder uit de woning zetten?

14 januari 2022

De regelgeving bij het opzeggen van huur is soms lastig en bevat enkele uitzonderingen. Zo verschillen deze regels tussen zowel huurder als verhuurder. Waar moet je rekening mee houden als je de huur van je woning wil stopzetten? Aan welke (financiële) voorwaarden zit je vast? Wanneer is uitzetting van de huurder rechtsgeldig en wat moet je doen in het geval van contractbreuk? In dit artikel lees je alles over het (ver)huren van woningen en het beëindigen ervan.

Beëindigen van de huur voor huurders en verhuurders

In het huurcontract staat alle informatie die je nodig hebt wanneer je je huur wil beëindigen. Hier staat dus ook de opzegtermijn. Volgens de wet bedraagt de opzegtermijn 1 maand voor een huurder. Echter, voor een verhuurder bedraagt deze opzegtermijn minimaal drie maanden. Het is belangrijk dat je de huur schriftelijk en per aangetekende brief opzegt.

Wanneer de huurder de huur wil beëindigen, dan heeft de verhuurder nog recht op een hele maand huur na afloop van deze opzegging. Dit betekent dat je verplicht bent als huurder de huur tot het einde van de eerstvolgende kalendermaand te betalen.
Wil je als verhuurder de huur voor de huurder beëindigen? Dan verschilt deze opzegtermijn voor hoelang de huurder in de woning verblijft. Zo bedraagt de opzegtermijn:

  • Bij minder dan 1 jaar: 3 maanden
  • Bij meer dan 1 jaar: 4 maanden
  • Bij meer dan 2 jaar: 5 maanden
  • Bij meer dan 3 jaar: 6 maanden
     

Lees ook: Mag je als hoofdbewoner iemand uitschrijven uit een woning? 
 

Een huurder uit zijn woning plaatsen

In Nederland profiteren de huurders van huurbescherming. Dit betekent dat ze niet zomaar uit hun woning gezet mogen worden. Dit kan alleen met een rechtsgeldige reden. De redenen die een verhuurder kan hebben om de huurder uit zijn woning te zetten worden hierna besproken en toegelicht:

Overlast

De verhuurder mag de huur beëindigen wanneer er sprake is van geluidsoverlast. Als je hier niet mee akkoord gaat als huurder, kan de verhuurder het contract alleen stoppen via de rechter. Hier moet dan bewezen worden of er sprake is van geluidsoverlast en of dit geldig genoeg is voor de opzegging.

De verhuurder heeft de woning dringend zelf nodig

De verhuurder wil de woning zelf gebruiken als woonvestiging. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de verhuurder zich in een scheiding bevindt. In dit geval moet de reden van de verhuurder wel zwaarder wegen dan dat van de verhuurder. Je kan als huurder niet zomaar uit je woning worden geplaatst zonder enige vorm van bewijs.

Achterstand huurbetaling

Als je als huurder je huur één of meer maanden niet betaald, mag de verhuurder de huur beëindigen. Als je als huurder niet akkoord gaat, kan ook in dit geval opzegging alleen maar plaatsvinden via de rechter.

Bouwplannen

De verhuurder bouwt op de plek van de woning iets anders. Dit moet uiteraard wel eerst worden goedgekeurd door de gemeente.

De huurder is het oneens met een wijziging in het huurcontract

Als je als huurder het niet eens bent met een wijziging in het huurcontract, mag je verhuurder de huur stopzetten. Het contract kan bijvoorbeeld worden gewijzigd na een renovatie of onderhoud, waarna een bijbehorende huurverhoging wordt gevraagd of wanneer de betaalwijze van de huur of energie en water wordt veranderd.  

Tijdelijk huurcontract (diplomatenclausule)

Een tijdelijk huurcontract brengt de verhuurder in de positie om na een periode bijvoorbeeld zelf weer terug te keren in de woning. Dit betekent dat de huurder dan uit zijn woning wordt geplaatst. In tegenstelling tot bovenstaande gevallen, is dit duidelijk afgesproken in je huurcontract. Je kan bijvoorbeeld ook een tijdelijk huurcontract krijgen wanneer de woning in de toekomst wordt gesloopt, gerenoveerd of verkocht. Hierbij moet het huurcontract minimaal 6 maanden duren, behalve als het huis in tijde van het betreden al te koop staat, dan bedraagt dit minstens 3 maanden.

De huur dien je altijd per aangetekende brief op te zeggen. Wanneer er, naar aanleiding van bovenstaande toelichtingen conflict is met de huurder, kun je als verhuurder naar de rechter stappen. Dit kun je 6 weken na het verzenden van de aangetekende brief te doen. In dit geval beslist de rechter of de opzegging van de huur rechtmatig is. Let wel: de verhuurder mag het contract niet beëindigen wanneer hij de woning wil verkopen. De nieuwe eigenaar van de woning wordt dan automatisch de nieuwe huisbaas, het huurcontract veranderd hierdoor niet.

Lees ook: Wanneer mag een verhuurder borg inhouden?

Contractbreuk door huurder

Het is gebruikelijk om in je huurcontract een minimale woonduur vast te stellen. Meestal is dit een jaar. Er is sprake van contractbreuk wanneer de huurder de woning binnen het afgesproken minimum wil verlaten. In het contract is vastgelegd dat de huurder de huur voor minimaal deze periode moet betalen of tot wanneer er een nieuwe huurder is gevonden. In dit geval moet de verhuurder wel maximale inzet tonen om een nieuwe huurder te vinden. Bij contractbreuk kan het betekenen dat de borgsom niet dient te worden teruggestort door de verhuurder. De borgsom bestaat in de meeste gevallen uit het maandelijkse huurbedrag. Deze regel is een belangrijk houvast voor de huurder om zich aan het contract te houden.

Het is belangrijk om te weten wat je rechten zijn voor zowel huurder als verhuurder. Wanneer je twijfelt over een situatie of ervaar je problemen bij je huurcontract, laat je dan goed adviseren om fraude te voorkomen.