Mag ik een kamer verhuren in mijn koophuis?

Mag je een kamer verhuren in je koophuis

Ja, in veel gevallen mag je een kamer verhuren in je koophuis. Dit wordt vaak hospitaverhuur genoemd, vooral als je zelf ook in de woning woont en de huurder voorzieningen zoals keuken, badkamer of toilet met jou deelt. Je moet wel rekening houden met regels van je hypotheekverstrekker, gemeente, verzekeraar en de Belastingdienst.

Let in ieder geval op de volgende punten:

• Hypotheekverstrekker: controleer eerst of je toestemming nodig hebt van je hypotheekverstrekker. Bij veel hypotheken mag je niet zomaar een kamer verhuren zonder schriftelijke toestemming.
• Gemeentelijke regels: gemeenten mogen eigen regels stellen aan kamerverhuur. Soms heb je een vergunning nodig of gelden er voorwaarden voor het aantal bewoners.
• Huurprijs: een kamer is meestal een onzelfstandige woonruimte. Voor kamers geldt een aparte puntentelling waarmee de maximale huurprijs kan worden berekend.
• Toeristische verhuur: verhuur je de kamer kort aan toeristen, bijvoorbeeld via Airbnb, dan gelden vaak andere regels. Gemeenten kunnen hiervoor strenge voorwaarden stellen.

Leestip: Huiseigenaar? Verhuur je woning via Huurstunt!

Belasting en inkomsten uit kamerverhuur

Het verhuren van een kamer in je koophuis kan gevolgen hebben voor je belastingaangifte. Hoe de inkomsten worden behandeld, hangt af van de manier waarop je verhuurt en of je voldoet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling.

Kamerverhuurvrijstelling

Verhuur je een kamer voor langere tijd aan een huurder, bijvoorbeeld aan een student, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling. In 2026 geldt hiervoor een grens van € 6.633 per jaar. Dit bedrag is inclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie, water, internet en het gebruik van spullen zoals een wasmachine of droger.

Je moet aan meerdere voorwaarden voldoen:

• De totale huurinkomsten blijven in 2026 maximaal € 6.633 per jaar.
• De verhuurde kamer is geen zelfstandige woning.
• De kamer heeft dus geen eigen voordeur, keuken en toilet.
• Jij en de huurder staan tijdens de hele verhuurperiode ingeschreven op hetzelfde adres.
• De verhuur is bedoeld voor langere tijd en niet voor korte toeristische verhuur.

Voldoe je aan alle voorwaarden, dan hoef je de huuropbrengsten niet op te geven. De woning blijft dan volledig in box 1 vallen en de hypotheekrente over de volledige woning blijft aftrekbaar, zolang je ook aan de andere voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet.

Als je niet aan de voorwaarden voldoet

Voldoe je niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling, dan betekent dit niet automatisch dat alle huurinkomsten in box 1 worden belast. In dat geval kan het verhuurde deel van de woning worden aangemerkt als vermogen in box 3. Dat geldt alleen voor het deel van de woning dat je verhuurt.

Verhuur je bijvoorbeeld een kwart van de woning, dan kan een kwart van de WOZ-waarde naar box 3 verschuiven. Ook een deel van de hypotheekschuld kan dan naar box 3 verschuiven. De hypotheekrente over dat verhuurde deel is dan meestal niet aftrekbaar in box 1.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde blijft belangrijk bij kamerverhuur. Als je niet onder de kamerverhuurvrijstelling valt, kan een deel van de WOZ-waarde meetellen in box 3. Daarnaast kan de WOZ-waarde invloed hebben op gemeentelijke belastingen en op de fiscale behandeling van het verhuurde deel van je woning.

Huurcontract en rechten van de huurder

Wanneer je een kamer verhuurt, is een duidelijk huurcontract belangrijk. Sinds de regels voor goed verhuurderschap moeten verhuurders huurafspraken schriftelijk vastleggen en huurders duidelijk informeren over hun rechten en plichten.

Neem in het huurcontract in ieder geval duidelijke afspraken op over:

• Huurprijs en betaling: leg vast hoeveel huur de huurder betaalt, wanneer de huur betaald moet worden en welke kosten wel of niet zijn inbegrepen.
• Servicekosten en nutsvoorzieningen: maak duidelijk welke kosten worden doorberekend en hoe deze worden berekend of afgerekend.
• Opzegtermijn: beschrijf hoe de huur kan worden opgezegd en welke termijn daarbij geldt.
• Gemeenschappelijke ruimtes: maak afspraken over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer, toilet, tuin of berging.
• Huisregels: leg afspraken vast over bezoek, geluid, schoonmaak, roken, huisdieren en gedeelde spullen.

Leestip: Meer weten? Lees dan ook dit artikel over hoe je een huurcontract kunt opstellen.

Verzekeringen aanpassen

Als je een kamer verhuurt, kan dit invloed hebben op je verzekeringen. Denk aan je opstalverzekering, inboedelverzekering en aansprakelijkheidsverzekering. Niet iedere verzekering dekt schade wanneer je een deel van de woning verhuurt.

Neem daarom vooraf contact op met je verzekeraar. Zo voorkom je dat schade niet wordt vergoed omdat de verhuursituatie niet bekend was. Vraag ook welke schade door de huurder, bezoekers of gedeelde voorzieningen wel en niet onder de dekking valt.

Leestip: Meer informatie? In deze veelgestelde vraag gaan we uitgebreid in op handige verzekeringen voor verhuurders.

Kosten en lasten doorberekenen

Bij het verhuren van een kamer krijg je vaak te maken met extra kosten voor water, elektriciteit, gas, internet en het gebruik van gedeelde voorzieningen. Je mag hierover afspraken maken met de huurder, maar deze afspraken moeten redelijk en duidelijk zijn.

Een veelgebruikte manier is om kosten te verdelen op basis van het aantal bewoners of op basis van werkelijk verbruik als dat goed meetbaar is. Leg altijd vast welke kosten in de huurprijs zitten en welke kosten apart worden betaald. Zo voorkom je discussie achteraf.

Verhuren via de Leegstandwet

De Leegstandswet is vooral bedoeld voor tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte. Dit kan bijvoorbeeld spelen als een woning te koop staat, op renovatie wacht of tijdelijk leegstaat. Voor verhuur via de Leegstandwet is een vergunning van de gemeente nodig.

De Leegstandwet is meestal niet de standaardroute als je zelf in je koophuis blijft wonen en alleen een kamer verhuurt. In dat geval gaat het eerder om hospitaverhuur. Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet heeft de huurder minder huurbescherming bij beëindiging van de huur, maar de verhuurder moet zich nog steeds aan de wettelijke regels en opzegtermijnen houden.

Praktische tips bij het verhuren van een kamer

• Screen huurders zorgvuldig: vraag om informatie over inkomen, studie of werk en controleer of iemand past bij jouw woonsituatie.
• Maak afspraken vooraf duidelijk: bespreek huisregels, schoonmaak, bezoek, geluid en privacy voordat de huurder intrekt.
• Leg afspraken schriftelijk vast: gebruik een duidelijk huurcontract en bewaar belangrijke communicatie.
• Controleer de maximale huurprijs: gebruik de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte om te bepalen welke huur redelijk is.
• Blijf goed communiceren: bij hospitaverhuur woon je dicht op elkaar. Duidelijke communicatie voorkomt veel problemen.

Leestip: Lees hier alles over hospitaverhuur.

Proeftijd bij hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur gelden speciale regels voor de eerste maanden van het huurcontract. De eerste negen maanden worden gezien als proeftijd. In deze periode kan de verhuurder de huur opzeggen zonder een specifieke reden te geven.

Huurbescherming van de huurder

Tijdens de proeftijd heeft de huurder nog geen volledige huurbescherming. De verhuurder moet wel een opzegtermijn van drie maanden aanhouden. Dit betekent dat de huurder na de opzegging nog drie maanden de tijd heeft om te vertrekken.

Na de eerste negen maanden krijgt de huurder meer huurbescherming. Wil je de verhuur beëindigen, dan gelden strengere regels. Het is daarom belangrijk om vooraf goed na te denken over de duur van de verhuur en de afspraken in het huurcontract.

Checklist voor kamerverhuur in je koophuis

• Controleer of je toestemming nodig hebt van je hypotheekverstrekker.
• Informeer bij je gemeente naar regels, vergunningen en eventuele beperkingen.
• Controleer of je onder de kamerverhuurvrijstelling valt.
• Bereken een redelijke huurprijs met de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte.
• Pas je verzekeringen aan op de verhuursituatie.
• Maak een schriftelijk huurcontract met duidelijke afspraken.
• Leg afspraken over servicekosten, nutsvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimtes vast.
• Houd rekening met de proeftijd en opzegtermijn bij hospitaverhuur.