Mag ik een kamer verhuren in mijn koophuis?

Woon je zelf ook in de woning en deel je bijvoorbeeld de keuken, badkamer of het toilet met de huurder? Dan is er meestal sprake van hospitaverhuur. Controleer voordat je begint wel de regels van je hypotheekverstrekker, gemeente en verzekeraar.

Controleer eerst of je een kamer mag verhuren

Dat je eigenaar bent van de woning betekent niet automatisch dat je zonder voorwaarden een kamer mag verhuren. Vooral je hypotheekvoorwaarden en de regels van je gemeente zijn belangrijk.

• Hypotheekverstrekker: bij veel hypotheken heb je toestemming nodig voordat je een deel van de woning verhuurt.
• Gemeente: gemeenten kunnen eigen regels hebben voor kamerverhuur. Afhankelijk van de gemeente en het aantal bewoners kan bijvoorbeeld een vergunning nodig zijn.
• Huurprijs: een kamer is meestal een onzelfstandige woonruimte. Hiervoor geldt een eigen puntensysteem waarmee de maximale kale huurprijs wordt bepaald.
• Verzekeringen: geef de verhuur door aan je verzekeraar. Niet iedere woonverzekering biedt dezelfde dekking wanneer je een kamer verhuurt.

Wil je de kamer alleen voor korte perioden aan toeristen verhuren, bijvoorbeeld via Airbnb? Dan gelden andere regels. Gemeenten kunnen toeristische verhuur beperken of aan aanvullende voorwaarden verbinden.

Leestip: Huiseigenaar? Verhuur je woning via Huurstunt!

Hoeveel huur mag je vragen voor een kamer?

Een kamer waarbij de huurder voorzieningen zoals keuken, douche of toilet deelt, geldt meestal als een onzelfstandige woonruimte. De maximale kale huurprijs wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte.

Daarbij tellen onder andere de oppervlakte van de kamer, gedeelde voorzieningen en de kwaliteit van de woning mee. De maximale huurprijs hoort bij het aantal punten dat de kamer krijgt.

Naast de kale huur kun je afspraken maken over bijvoorbeeld gas, water, elektriciteit en internet. Maak duidelijk welke bedragen servicekosten zijn en welke kosten al in de huurprijs zitten.

Belasting en inkomsten uit kamerverhuur

Verhuur je een kamer in je eigen woning, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling. In 2026 mag je hiervoor maximaal €6.633 per jaar aan huurinkomsten ontvangen. Dit bedrag is inclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en het gebruik van spullen zoals een wasmachine.

Om voor de vrijstelling in aanmerking te komen, gelden meerdere voorwaarden:

• Je totale huurinkomsten zijn in 2026 niet hoger dan €6.633.
• De verhuurde kamer is geen zelfstandige woning.
• Jij en de huurder staan tijdens de verhuur op hetzelfde adres ingeschreven.
• De verhuur is bedoeld voor langere tijd en niet als kortdurende vakantieverhuur.

Voldoe je aan de voorwaarden, dan hoef je de huurinkomsten niet als aparte inkomsten op te geven. Je volledige woning blijft dan in box 1 en de hypotheekrente over de woning kan, als je ook aan de overige voorwaarden voldoet, aftrekbaar blijven.

Wat als je niet onder de kamerverhuurvrijstelling valt?

Kom je niet in aanmerking voor de kamerverhuurvrijstelling, dan kan het verhuurde deel van je woning fiscaal anders worden behandeld. Een deel van de woning kan dan in box 3 terechtkomen.

Verhuur je bijvoorbeeld een kwart van de woning, dan kan ook een evenredig deel van de woning en de bijbehorende schuld fiscaal naar box 3 verschuiven. Over dat verhuurde gedeelte is de hypotheekrente dan in beginsel niet meer aftrekbaar in box 1.

Ook de WOZ-waarde kan een rol spelen

De WOZ-waarde is vooral relevant wanneer je niet aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling voldoet. Een deel van de waarde van de woning kan dan meetellen als vermogen in box 3. Hoe dit precies uitpakt, hangt af van je situatie en het gedeelte van de woning dat je verhuurt.

Leg de afspraken vast in een huurcontract

Wanneer je een kamer verhuurt, is een duidelijk huurcontract belangrijk. Als verhuurder moet je huurafspraken schriftelijk vastleggen en de huurder informeren over zijn rechten en plichten.

Neem in ieder geval afspraken op over:

• Huurprijs: hoeveel de huurder betaalt en wanneer.
• Servicekosten: welke kosten apart worden betaald en hoe je deze berekent.
• Opzegging: welke regels en termijnen gelden wanneer een van jullie de huur wil beëindigen.
• Gemeenschappelijke ruimtes: afspraken over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de keuken, badkamer, tuin of berging.
• Huisregels: bijvoorbeeld over bezoek, geluid, schoonmaak, roken en huisdieren.

Leestip: Meer weten? Lees dan ook hoe je een huurcontract kunt opstellen.

Bij hospitaverhuur geldt een proeftijd

Woon je zelf in de woning en verhuur je een kamer, dan gelden bijzondere regels. De eerste negen maanden van het huurcontract zijn een proeftijd. Binnen die periode kun je als verhuurder de huur zonder specifieke wettelijke opzeggingsgrond beëindigen.

Je moet daarbij wel een opzegtermijn van drie maanden aanhouden.

Zeg je bijvoorbeeld pas vlak voor het einde van de negen maanden op, dan kan de huurder door die opzegtermijn uiteindelijk ongeveer een jaar in de kamer wonen. Na de eerste negen maanden krijgt de huurder de normale huurbescherming. Je kunt het huurcontract dan niet meer zomaar beëindigen en hebt een wettelijke opzeggingsgrond nodig.

Leestip: Lees hier alles over hospitaverhuur.

Controleer je verzekeringen

Kamerverhuur kan gevolgen hebben voor je opstal-, inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering. Sommige verzekeraars stellen aanvullende voorwaarden wanneer iemand tegen betaling bij je woont. Geef daarom vooraf door dat je een kamer wilt verhuren. Vraag meteen hoe schade door de huurder of zijn bezoekers is verzekerd. Zo kom je bij schade niet voor verrassingen te staan.

Leestip: In deze veelgestelde vraag lees je meer over verzekeringen voor verhuurders.

Maak duidelijke afspraken over energie en andere kosten

Met een extra bewoner stijgen vaak de kosten voor gas, water, elektriciteit en internet. Je kunt deze kosten doorberekenen, maar moet duidelijk zijn over wat de huurder precies betaalt. Leg daarom in het huurcontract vast welke kosten bij de kale huur horen en welke kosten je daarnaast in rekening brengt. Als je servicekosten rekent, moeten die aansluiten bij de daadwerkelijk gemaakte kosten.

De Leegstandwet is meestal niet van toepassing

De Leegstandswet is vooral bedoeld voor tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte, bijvoorbeeld wanneer een woning te koop staat, wordt gesloopt of gerenoveerd.

Blijf je zelf in je koophuis wonen en verhuur je alleen een kamer, dan gaat het meestal om hospitaverhuur en niet om verhuur via de Leegstandwet. Bij verhuur op basis van de Leegstandwet gelden andere regels voor huurbescherming en heb je een vergunning van de gemeente nodig.

Denk ook praktisch na over samenwonen

Bij hospitaverhuur deel je een deel van je dagelijks leven met je huurder. Goede afspraken zijn daarom minstens zo belangrijk als een goed huurcontract.

• Kies bewust een huurder: kijk niet alleen naar inkomen of studie, maar ook naar of iemand bij jouw woonsituatie past.
• Bespreek huisregels vooraf: denk aan bezoek, schoonmaak, geluid, privacy en het gebruik van gedeelde ruimtes.
• Leg belangrijke afspraken vast: zo voorkom je discussie over wat jullie mondeling hebben afgesproken.
• Controleer de maximale huurprijs: bereken de huur met het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimte.

Checklist voordat je een kamer verhuurt

• Controleer of je hypotheekverstrekker toestemming moet geven.
• Bekijk welke regels jouw gemeente voor kamerverhuur hanteert.
• Controleer of je gebruik kunt maken van de kamerverhuurvrijstelling.
• Bereken de maximale huurprijs van de kamer.
• Geef de kamerverhuur door aan je verzekeraar.
• Stel een schriftelijk huurcontract op.
• Maak afspraken over servicekosten en gedeelde ruimtes.
• Houd rekening met de proeftijd en opzegtermijn bij hospitaverhuur.

Kamerverhuur in je koophuis is dus vaak mogelijk, maar regel het vooraf goed. Vooral toestemming van je hypotheekverstrekker, lokale regels, de maximale huurprijs en een duidelijk huurcontract verdienen aandacht.