Vastgoedbelegger krijgt 6900 huurwoningen niet verkocht, en nu?
08 maart 2024
Laatste update: 22 maart 2024
Het had de grootste vastgoeddeal in jaren moeten worden, maar toch ging deze niet door. Vastgoedbelegger Eres wil namelijk 6900 huurwoningen verkopen en hoewel meerdere partijen geïnteresseerd waren, heeft dit niet geleid tot een deal. Het beursgenoteerde bedrijf concludeert dat de huidige problemen in de woningmarkt ertoe leiden dat de verkoop van de duizenden huurwoningen niet genoeg oplevert. Dat Eres van zijn huurwoningen af wil, is een groot contrast met het bedrijf ASML, dat juist 130 betaalbare huurwoningen wil realiseren.
Inhoudsopgave
6900 huurwoningen te koop
European Residential Reit (Eres), vastgoedbedrijf uit Canada, wil 6.900 huurwoningen verkopen. In het eerste kwartaal werd de waarde van dit vastgoed geschat op een indrukwekkende 1,7 miljard euro. Eres bezit vastgoed van Drenthe tot Limburg, maar de verkoop van deze woningen lijkt nog niet van een leien dakje te gaan.
Wat is een Vastgoedbelegger?
Een vastgoedbelegger is iemand of een bedrijf dat geld investeert in onroerend goed, zoals huizen, appartementen, kantoren of winkels, met als doel winst te maken. Vastgoedbeleggers kunnen zowel particulieren zijn die in een paar panden investeren, als grote bedrijven die in hele portefeuilles van onroerend goed investeren.
Wat doe je als vastgoedbelegger?
Als vastgoedbelegger investeer je dus in onroerend goed zoals huizen, appartementen of commercieel vastgoed. Je belangrijkste doel is winst maken. Dit kan door huurinkomsten te verzamelen van degenen die in je eigendommen wonen of werken, of door de waarde van je vastgoed te laten stijgen en het later voor meer geld te verkopen.
Waarom wil het vastgoedbedrijf af van de huurwoningen?
Eres is een Canadees vastgoedbedrijf en naar eigen zeggen heeft het bedrijf het geld van de huurwoningen nodig om te kunnen investeren in de thuismarkt in Canada. Ook maakt Eres zich zorgen over het fiscale klimaat in Nederland en de dreigende regulering van de middenhuursector. Deze nieuwe regels hebben namelijk het gevolg dat voor een kwart van de huurwoningen van Eres een maximale huurprijs gaat gelden. Eres loopt hierdoor veel inkomsten mis wat beleggen niet langer aantrekkelijk maakt.
Regulering van de middenhuur
Het kabinet wil de handen uit de mouwen steken en streeft ernaar om huurders een eerlijke prijs voor hun onderkomen te laten betalen. Hoe? Door de middenhuur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) strakker aan te halen.
Wat houdt dit in?
De kern van de Wet Betaalbare Huur is dat een groter gedeelte van de huurmarkt maximale huurprijzen krijgen. Verhuurders riskeren straks namelijk een bestuurlijke boete als zij een hogere huurprijs vragen. Hiervoor wordt het puntenstelsel opgetrokken van 148 naar 186 punten. Daarnaast wordt de maximale huurprijs bepaald door het energielabel van een woning. Huizen met een slecht energielabel worden door goedkoper en woningen met een goed energielabel worden juist duurder.
Wil je meer weten over de maatregelen van het kabinet? Bekijk dan ook deze blog!
In de praktijk
Lang niet iedereen juicht deze nieuwe maatregelen toe. Wanneer de overheid een maximum stelt aan huurprijzen, kan dit namelijk het rendement voor verhuurders en beleggers verminderen. Dit kan hen ontmoedigen om te investeren in nieuwe huurwoningen of juist aanmoedigen om de huurwoningen te verkopen.
Beleggers verkopen woningen, maar vinden geen kopers
Voor veel experts komt het niet als verrassing dat vastgoedbeleggers hun huurwoningen in de verkoop gooien. En het vinden van een geschikte koper blijkt ook niet makkelijk. De huidige hoge rente maakt het lenen van geld namelijk minder aantrekkelijk. Kopers hebben daardoor veel eigen geld nodig en daarnaast is het nog maar de vraag wat de koper uiteindelijk met de woningen gaat doen.
Middenhuuregeling werkt averechts
Volgens Marc Francke, hoogleraar Vastgoed Analyse aan de UvA, werkt het reguleren van de middenhuur averechts. "Een effect van de middenhuurregeling kan zijn, en dat zien we hier, dat beleggers woningen gaan verkopen. Hierdoor neemt de voorraad middenhuurwoningen juist helemaal niet toe, zoals de bedoeling is", aldus Marc.
Kunnen woningcorporaties de huurwoningen kopen?
Zou het een optie kunnen zijn dat woningcorporaties deze woningen overnemen? Dat ligt ingewikkeld, omdat woningcorporaties zich aan hun toegewezen regio moeten houden. Een corporatie uit Amsterdam heeft bijvoorbeeld niet de vrijheid om zomaar huizen in andere delen van Nederland aan te kopen.
Verkoop van portefeuille in één pakket
Daarbij geeft Eres de voorkeur aan het verkopen van de woningen in één geheel, in plaats van ze stuk voor stuk aan diverse kopers te verkopen. Dit maakt het voor woningcorporaties haast onmogelijk. "Elke corporatie zou dus individueel moeten beoordelen welke woningen passend zijn, zowel qua locatie als type woning", aldus een woordvoerder van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties.
Leestip: Beleggers zien nieuw verdienmodel: huurwoningen uitponden
ASML staat garant voor bouw van 130 huurwoningen
Waar Eres van zijn huurwoningen af wil, heeft techgigant juist ASML aangekondigd de bouw van betaalbare huurwoningen te willen realiseren. 'We zijn zeer verheugd om dit initiatief samen met de maatschappelijk betrokken partners BPD en Van Santvoort te kunnen aankondigen. Dit project stoelt op de gedeelde overtuiging dat samenwerken nodig is om het tekort aan betaalbare woningen op te lossen', aldus ASML's hoofd maatschappelijke betrokkenheid Lucas van Grinsven aan het Vastgoed Journaal.
Bouwproject van 130 huurwoningen
ASML is qua beurswaarde het grootse Nederlandse bedrijf en wil graag wat terugdoen.
Het techbedrijf heeft afgesproken om tot 1,84 miljoen euro te betalen voor eventuele verliezen bij het bouwproject van de 130 betaalbare huurwoningen. Deze vergoeding wordt echter alleen gegeven als het project klaar is en als er daadwerkelijk verlies is. BPD en Van Santvoort hebben beloofd dat ze alle winst die meer is dan 10 procent van de brutowinst zullen doneren aan Brainport voor Elkaar, als dank voor deze financiële bescherming van ASML.
Plannen van ASML
Dit initiatief houdt in dat er 40 appartementen voor sociale huur en 90 appartementen voor de middenhuur gebouwd gaan worden, samen met een centrum voor gemeenschapsactiviteiten en 130 parkeerplaatsen. De bouw gaat eind 2024 van start in Veldhoven.
Bekijk ook: De waarde van huurwoningen neemt af door hoge rente en nieuwe regels.
Eisen van betaalbare huurwoningen van ASML
De 130 appartementen voldoen aan ASML's voorwaarden voor betaalbare huisvesting, met een maandhuur die niet hoger is dan 1.100 euro. Daarnaast blijven deze appartementen minimaal 15 jaar gereserveerd voor bepaalde groepen huurders.
