De Nederlandse huurmarkt is flink in beweging. Steeds meer particuliere investeerders en verhuurders besluiten hun huurwoning(en) te verkopen in plaats van te verhuren. Deze trend wordt vooral aangedreven door nieuwe regels en belastingmaatregelen die het verhuren minder aantrekkelijk maken. Wat betekent deze verkoopgolf voor jou als huurder of verhuurder? We zetten de belangrijkste ontwikkelingen op een rij en leggen uit hoe beide groepen de impact voelen.
Waarom verkopen verhuurders hun huurwoningen
Verschillende factoren zorgen ervoor dat verhuurders, met name particuliere investeerders, hun huurwoningen van de hand doen. Enkele belangrijke redenen zijn:
- Strengere huurregels: De overheid heeft de Wet betaalbare huur ingevoerd om huurprijzen te reguleren en huurders te beschermen. Deze wet stelt per 1 juli 2024 een maximale huurprijs in voor middenhuur woningen (via een puntensysteem).
- Hogere belastingen: Naast nieuwe huurwetten maken fiscale maatregelen het bezitten van huurwoningen duurder. Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting (voorheen 2% voor een huis) fors verhoogd voor beleggers, wat de aankoop van nieuwe panden minder aantrekkelijk maakt.
- Lager rendement op verhuur: Veel particuliere verhuurders merken dat verhuren minder oplevert dan voorheen. Ze streven doorgaans naar een rendement van rond de 4,5-5%, maar met de nieuwe beperkingen is dat lastiger te behalen.
Dit proces staat bekend als uitponden, het verkopen van een huurwoning zodra de huurder vertrekt. Verhuurders cashen dan de waardestijging van het huis in plaats van door te gaan met maandelijkse huurinkomsten die onder druk staan.
Gevolgen voor huurders
Wat merken huurders van deze ontwikkelingen? Helaas zorgt de verkoopgolf voor onzekerheid en krapte op de huurmarkt. Enkele directe gevolgen voor (potentiële) huurders zijn:
- Onzekerheid over de woning: Wanneer een huurwoning verkocht wordt, krijgt de zittende huurder een nieuwe eigenaar als huisbaas. Een nieuwe verhuurder kan andere plannen hebben, bijvoorbeeld renovatieplannen of een wijziging van de huurvoorwaarden.
- Moeilijker een nieuwe huurwoning vinden: Het toch al schaarse aanbod van huurwoningen kan nog verder slinken doordat verkochte huizen vaak van de huurmarkt verdwijnen. Veel panden die door investeerders verkocht worden, belanden namelijk in handen van kopers die er zelf gaan wonen.
- Mogelijkheid om te kopen: Er is een kleine groep huurders voor wie de verkoopgolf een kans biedt: de huidige bewoners met koopambities.
Gevolgen voor verhuurders en investeerders
Ook verhuurders, zowel kleine particuliere als grote institutionele beleggers, worden direct beïnvloed door de ontwikkelingen op de huurmarkt:
- Kleine verhuurders stappen uit de markt: Zoals genoemd verkopen veel particuliere verhuurders hun pand bij leegkomst om hun winst te verzilveren. Zij ervaren de combinatie van strengere regelgeving en hogere lasten als een bedreiging voor hun rendement.
- Grote beleggers heroverwegen strategie: Grote woningbeleggers (zoals pensioenfondsen of verzekeraars) bezitten samen ruim 385.000 huurwoningen in Nederland. Zij investeren meestal voor de lange termijn en hanteerden vaak al redelijk gematigde huren.
- Marktverzadiging versus kansen: Voor de verhuurders die wél in de markt blijven, heeft de verkoopgolf van collega’s twee kanten. Enerzijds vermindert de concurrentie in de verhuurmarkt wanneer andere verhuurders stoppen, wat de overgebleven verhuurders in theorie meer keuze aan huurders geeft.
Tekort aan huurwoningen steeds nijpender
De trend dat beleggers hun woningen verkopen, draagt bij aan een groeiend tekort op de huurmarkt. In veel steden is al lange tijd sprake van een woningtekort, en dit wordt erger nu huurhuizen massaal worden verkocht. Uit cijfers blijkt dat in het laatste kwartaal van 2024 ruim 20.150 woningen van eigenaar wisselden, aanzienlijk meer dan de 12.375 in dezelfde periode een jaar eerder.
Verkoopgolf in grote steden
Vooral in de grote steden was een flinke verkoopgolf: in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht samen verdubbelde het aantal verkochte huurpanden, en in Rotterdam zelfs bijna verdrievoudigde dat aantal ten opzichte van een jaar eerder.
Veel van deze woningen worden niet opnieuw verhuurd, maar gekocht door starters of doorstromers die er zelf gaan wonen.Het gevolg is een afnemend aanbod aan huurwoningen, met name in het middensegment.
Balanceren tussen huurdersbescherming en investeringsklimaat
De ontwikkelingen op de huurmarkt plaatsen de politiek voor een uitdaging: hoe beschermen we huurders en houden we huren betaalbaar, zonder dat verhuurders massaal afhaken? Huurdersorganisaties (zoals de Woonbond) pleiten ervoor om de nieuwe huurwetgeving te handhaven, omdat versoepeling volgens hen juist negatieve gevolgen heeft voor huurders.
Middensegment aantrekkelijk maken
Verhuurdersorganisaties en vastgoedeigenaren laten aan de andere kant van zich horen met oproepen richting de overheid. Zij wijzen op een verslechterd investeringsklimaat: hogere lasten en strengere regels maken het onaantrekkelijk om in huurwoningen te investeren.
Investeringsklimaat verslechterd
Zo zei een grote investeerder als Heimstaden dat de cijfers van het Kadaster “nogmaals aantonen dat het investeringsklimaat voor Nederlandse huurwoningen enorm is verslechterd”. Mogelijke oplossingen die genoemd worden, zijn bijvoorbeeld fiscale tegemoetkomingen (belastingvoordelen) voor verhuurders, of subsidies en stimulansen om middenhuurwoningen bij te bouwen.
Wat betekenen deze veranderingen voor jou?
Zowel huurders als verhuurders merken dus de gevolgen van de huidige ontwikkelingen op de huurmarkt. Als huurder is het belangrijk om goed op de hoogte te blijven van je rechten. Wordt jouw huurwoning verkocht? Dan heb je als zittende huurder meestal huurbescherming; een nieuwe eigenaar kan je niet zomaar op straat zetten.
Alternatieven zoeken
Het kan slim zijn om tijdig alternatieven te zoeken als je signalen krijgt dat je verhuurder wil verkopen, de concurrentie op de huurmarkt is immers moordend, dus ingeschreven staan op platforms en actief reageren is essentieel. Bij Huurstunt kun je bijvoorbeeld eenvoudig het nieuwste aanbod in de gaten houden en snel reageren op huurwoningen die vrijkomen.
Langetermijnontwikkelingen voor verhuurders
Ben je verhuurder of overweeg je te investeren in een huurwoning? Dan is het verstandig om de langetermijnontwikkelingen mee te wegen. Denk na over scenario’s: Kun je nog rendement behalen als de regulering toeneemt, of is verkoop op termijn beter?
