Naast je kale huur betaal je misschien iedere maand servicekosten. Bijvoorbeeld voor de schoonmaak van het trappenhuis, meubels of energie die je verhuurder levert. Maar waarvoor betaal je precies, en hoe controleer je of het bedrag klopt? Vanaf 1 januari 2027 veranderen de regels. De Wet modernisering servicekosten maakt duidelijker welke kosten verhuurders mogen doorberekenen en hoe zij die moeten berekenen.
Servicekosten boven op de kale huur
De kale huur is het bedrag dat je betaalt voor het gebruik van de woning. Servicekosten betaal je voor afgesproken zaken en diensten die daarbij komen. Denk aan het gebruik van meubels, de huismeester of schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten.
Ook gas, water en elektriciteit kunnen via je verhuurder worden afgerekend. Heb je hiervoor zelf een contract met een leverancier, dan betaal je die leverancier rechtstreeks. Kijk daarom bij een woningadvertentie verder dan de kale huur en vraag welke bijkomende kosten je kunt verwachten.
Meer weten over je totale maandbedrag? Bekijk ook hoe het energielabel je woonkosten beïnvloedt.
Nieuwe regels voor nieuwe huurcontracten
Voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden ondertekend, mogen verhuurders alleen servicekosten rekenen binnen acht vastgestelde categorieën.
Daarnaast komen er verplichte regels voor het berekenen en verdelen van deze kosten.
- Warmte en koude: bijvoorbeeld warmte die een collectieve installatie levert.
- Elektriciteit, gas en water: nutsvoorzieningen die via de verhuurder worden geleverd.
- Roerende zaken: bijvoorbeeld meubels, stoffering en losse apparaten.
- Kleine herstellingen: bijvoorbeeld bepaalde schoonmaakwerkzaamheden, glasbewassing en tuinonderhoud.
- Toezicht, beveiliging en vuil: bijvoorbeeld werkzaamheden van een huismeester en afvalverwerking.
- Signaallevering: bijvoorbeeld een tv- of internetsignaal en de alarmtelefoon in een lift.
- Verzekeringen en fondsvorming: binnen de toegestane voorwaarden, bijvoorbeeld voor spullen die de verhuurder beschikbaar stelt.
- Administratiekosten: voor de administratie van de servicekosten, binnen de geldende grenzen.
Een kostenpost die binnen een categorie past, is niet automatisch toegestaan voor elk bedrag. De dienst moet zijn afgesproken en de berekening moet aan de regels voldoen. De verhuurder mag dus niet simpelweg een zelfgekozen bedrag onder het kopje administratiekosten zetten.
De Rijksoverheid licht de invoering van de nieuwe regels toe.
De ondertekening van je contract bepaalt wat geldt
Voor deze veranderingen kijkt de Huurcommissie naar de datum waarop je huurcontract is ondertekend. Een contract dat vóór 1 januari 2027 is getekend, geldt als een bestaand contract. Een contract dat op of na die datum is getekend, geldt als een nieuw contract.
Voorbeeld: je tekent op 15 december 2026 en krijgt op 1 februari 2027 de sleutel. Je hebt dan voor deze regels een bestaand contract. De latere verhuisdatum maakt daarvan geen nieuw contract.
Bij een bestaand contract kun je met je verhuurder afspreken om de nieuwe regels ook toe te passen. Daarvoor is jouw uitdrukkelijke instemming nodig. Bovendien veranderen bepaalde procedures vanaf 1 januari 2027 voor zowel nieuwe als bestaande contracten.
Concrete veranderingen in de berekening
Grenzen aan administratiekosten
Bij nieuwe contracten gelden maximumpercentages van 2 procent voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water en 5 procent voor overige servicekosten. De verhuurder mag minimaal € 7,50 en maximaal € 75 per kalenderjaar per woonruimte rekenen. Deze onder- en bovengrens gelden voor de totale administratiekosten, ook als je meerdere afrekeningen krijgt.
Geen blijvende vergoeding voor afgeschreven meubels
Huur je gemeubileerd, dan kan een gebruiksvergoeding voor de meubels onderdeel zijn van de servicekosten. Bij nieuwe contracten mag de verhuurder hiervoor geen gebruiksvergoeding meer rekenen zodra de afschrijvingstermijn voorbij is. Een vergoeding moet dus onderbouwd zijn met de aanschafkosten en de toepasselijke levensduur.
Een duidelijkere verdeling van gezamenlijke kosten
Voor gemeenschappelijke zaken en diensten komt bij nieuwe contracten een verplichte verdeelsleutel: de kosten worden gelijk verdeeld over de woningen die van de voorziening gebruik kunnen maken. Voor energie gelden andere regels, bijvoorbeeld op basis van gemeten verbruik. Vraag daarom welke verdeelsleutel op jouw afrekening is gebruikt. De Huurcommissie beschrijft de rekenregels per kostenpost.
Je voorschot en de jaarlijkse afrekening
Het maandelijkse bedrag is meestal een voorschot. Je verhuurder moet je ieder jaar vóór 1 juli een gespecificeerde afrekening sturen over het voorgaande jaar. Daarin staat wat de kosten waren en hoeveel voorschot je hebt betaald. Op basis daarvan blijkt of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen.
Rekenvoorbeeld: je betaalt twaalf maanden lang € 100 voorschot. Dat is € 1.200. Zijn de terecht aan jou toegerekende kosten € 1.050, dan krijg je € 150 terug. Zijn die kosten € 1.350, dan moet je € 150 bijbetalen. Dit voorbeeld laat alleen zien hoe voorschotten worden verrekend.
Vanaf 1 januari 2027 kunnen huurders met een nieuw contract het voorschot voor alle acht soorten servicekosten door de Huurcommissie laten toetsen. Voor bestaande contracten blijft deze mogelijkheid beperkt tot gas, elektriciteit en water met een individuele meter. De beoordeling van het voorschot is een andere procedure dan de beoordeling van de jaarafrekening.
Je servicekosten controleren in vijf stappen
- Controleer je contract. Noteer de ondertekeningsdatum en bekijk welke diensten en kosten zijn afgesproken.
- Vergelijk de afrekening met je betalingen. Controleer de periode en of alle betaalde voorschotten zijn meegenomen.
- Vraag om de onderbouwing. Je mag de stukken waarop de afrekening is gebaseerd inzien. Vraag ook hoe gezamenlijke kosten zijn verdeeld.
- Maak schriftelijk bezwaar. Beschrijf welke posten volgens jou niet kloppen en vraag om uitleg of een aangepaste afrekening.
- Controleer de procedure bij de Huurcommissie. Kom je er samen niet uit, bekijk dan welke procedure voor jouw contract openstaat en welke termijn geldt.
Voor het laten beoordelen van een jaarafrekening heb je in beginsel twee jaar vanaf de uiterste datum waarop je die had moeten ontvangen. Een geschil over de afrekening van 2025 kun je bijvoorbeeld tot en met 30 juni 2028 indienen. Huur je in de vrije sector met een contract van vóór 1 juli 2024, dan kan de Huurcommissie hierover alleen adviseren als dat schriftelijk met je verhuurder is afgesproken. Bekijk de voorwaarden voor het laten beoordelen van je jaarafrekening.
Meer mogelijkheden bij een ontbrekende afrekening
Vanaf 1 januari 2027 veranderen ook de regels bij een ontbrekende of onjuiste afrekening. De Huurcommissie kan de verhuurder eerst een hersteltermijn geven. Komt er daarna nog steeds geen goede afrekening, dan kan zij de servicekosten met wettelijke normbedragen vaststellen. De uitkomst kan laag zijn of zelfs € 0 bedragen. Dat betekent niet dat je zelf kunt besluiten niets meer te betalen.
Daarnaast kunnen vanaf die datum twee of meer huurders gezamenlijk een zaak over servicekosten starten. Dit kan helpen als meerdere bewoners in een gebouw hetzelfde probleem hebben. Deze veranderingen gelden voor nieuwe én bestaande contracten. De Huurcommissie legt uit wat per contract verandert.
Kijk bij je woningzoektocht naar het volledige maandbedrag
De nieuwe regels betekenen niet dat servicekosten automatisch dalen. Ze maken duidelijker wat mag worden doorberekend en hoe je de berekening controleert. Vraag bij een bezichtiging naar de kale huur, het voorschot en de diensten die daarvoor worden geleverd. Zo kun je huurwoningen vergelijken op hun volledige maandbedrag.
Wil je ook weten hoe onderhoudskosten worden verdeeld? Bekijk wat je als huurder mag verwachten van winteronderhoud.
