Dreigend juridisch conflict tussen woningcorporaties en kabinet om huurbevriezing
08 mei 2025
Corporaties dreigen met rechtszaak
Branchevereniging Aedes, samen met zo’n tweehonderd woningcorporaties, heeft minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) formeel gesommeerd de eerder gemaakte woonafspraken na te leven en de aangekondigde huurbevriezing voor 2025 en 2026 terug te draaien. Doet het kabinet dat niet, dan volgt binnen enkele weken een kort geding (spoedprocedure) om de geplande huurverhogingen alsnog af te dwingen. Met deze stap hopen de corporaties te voorkomen dat de voorgenomen nullijn voor de sociale huren werkelijkheid wordt.
Huurbevriezing
De huurbevriezing – het bevriezen van de sociale huurprijzen gedurende twee jaar – maakt deel uit van het onlangs gesloten begrotingsakkoord. Vorige maand bereikten de onderhandelende partijen PVV, VVD, NSC en BBB in een marathonoverleg over de Voorjaarsnota een akkoord dat onder meer bepaalt dat sociale huren in 2025 en 2026 niet mogen stijgen. Aedes en de woningcorporaties zijn woedend over deze politieke draai en bereid om de strijd tot in de rechtszaal uit te vechten als het kabinet vasthoudt aan het bevriezen van de.
Afspraken geschonden door huurbevriezing
Volgens de corporaties schendt het kabinet met de huurbevriezing expliciet de afspraken die nog geen half jaar geleden zijn gemaakt. Op de Nationale Woontop in december vorig jaar spraken kabinet en sector juist af dat de huren vanaf 1 juli 2025 gematigd zouden mogen stijgen – gemiddeld met 4,5% – om extra investeringen in nieuwbouw en verduurzaming mogelijk te maken. Die afspraak ging hand in hand met ambitieuze bouwplannen: de woningcorporaties zouden hun jaarlijkse bouwproductie verhogen van circa 18.000 naar 30.000 nieuwe sociale woningen.
Losse schroeven
Met het onverwachte besluit om de huren twee jaar te bevriezen, zet de coalitie deze overeenkomst abrupt op losse schroeven. Aedes stelt dat de coalitiepartijen hiermee eenzijdig de Woontop-deal hebben doorkruist. “De coalitiepartijen hebben deze afspraken geschonden,” aldus Aedes-voorzitter Liesbeth Spies, die het kabinet in navolging daarvan een “onbetrouwbare partner” noemt.
Eigendomsrecht aangetast
De corporaties beroepen zich er bovendien op dat de huurbevriezing juridische grenzen overschrijdt. Minister Keijzer heeft zelf in een Kamerdebat erkend dat ingrijpen in huurprijzen het eigendomsrecht van corporaties aantast. In uitzonderlijke gevallen mag de overheid wel dergelijke inbreuken maken, maar dan moeten verhuurders ruim van tevoren weten waar ze aan toe zijn.
Daarvan is nu geen sprake, zo betogen de corporaties: de huurbevriezingsplannen werden pas half april bekend, terwijl de corporaties al per 1 juli de huren zouden verhogen. Vanuit dat oogpunt acht Aedes de plotselinge huurstop onrechtmatig en voelt de branche zich gerechtigd de rechter om een oordeel te vragen.
Nieuwbouw en verduurzaming in gevaar
De financiële gevolgen van twee jaar huurbevriezing zijn volgens de woningcorporaties ronduit rampzalig. Ze voorzien een gat in hun begrotingen dat hun investeringsplannen zwaar onder druk zet. Liesbeth Spies waarschuwt dat corporaties hierdoor op grote schaal projecten moeten afblazen.
Zo zouden uiteindelijk ruim 180.000 geplande nieuwbouwwoningen niet kunnen worden gebouwd en 1,6 miljoen huizen niet kunnen worden geïsoleerd die anders wél verduurzaamd hadden kunnen worden. Groot onderhoud zal eveneens vaker uitgesteld of ingeperkt moeten worden. Spies noemt de huurbevriezing dan ook “heel slecht voor zittende huurders en desastreus voor het oplossen van de wooncrisis in dit land”. Volgens haar zet deze eenzijdige maatregel een streep door ongeveer 49 miljard euro aan investeringen die de sector in de komende jaren had gepland.
Financiële problemen
Niet alleen de corporaties zelf slaan alarm over deze consequenties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – dat garant staat voor de leningen van woningcorporaties – waarschuwde deze week dat de investeringscapaciteit van veel corporaties onder de nul-lijn zakt. Het WSW verwacht dat zo’n 140 van de 262 woningcorporaties door de huurbevriezing binnen vijf jaar in financiële problemen komen.
Ruim de helft van alle corporaties zou hun bouw- en renovatieplannen al op korte termijn fors moeten terugschroeven om aan de financieringseisen te blijven voldoen. Dit dreigt de toch al ernstige woningnood te verergeren, aangezien er minder sociale huurwoningen bijgebouwd en verbeterd kunnen worden dan eerder is toegezegd.
Reactie van minister en politiek
Woonminister Mona Keijzer heeft laten blijken zelf ook niet gelukkig te zijn met de huurbevriezing, hoewel zij deze als minister moet uitvoeren. “Had ik dit liever anders gezien? Ja natuurlijk,” zei Keijzer nadat het plan bekend werd. En enkele dagen later schreef ze op X (voorheen Twitter) dat volgens haar “bijna iedereen aan die voorjaarsnotatafel heeft onderschat wat de precieze consequenties zijn”.
Het ministerie van Volkshuisvesting erkent dat de bevriezing “grote gevolgen heeft voor de investeringscapaciteit” van de corporaties. Keijzer is naar eigen zeggen bezig oplossingen in kaart te brengen om die investeringscapaciteit op peil te houden en belooft op korte termijn duidelijkheid te bieden
Koopkracht in moeilijke tijden
Vanuit de politiek kwam het besluit tot huurbevriezing vooral onder druk van de nieuwe Tweede Kamermeerderheid. De maatregel werd ingebracht door de partijen PVV, NSC, VVD en BBB tijdens de Voorjaarsnota-onderhandelingen, vermoedelijk om huurders koopkracht te bieden in economisch moeilijke tijden. Critici wijzen er echter op dat dit voordeel voor huurders van korte duur kan zijn. Doordat investeringen stilvallen, komen namelijk ook projecten voor woningbouw en verduurzaming in het gedrang, wat op langere termijn huurders (huidige én toekomstige) kan schaden.
Kabinet beslist zelf
Ook buiten Den Haag klinkt er felle kritiek op het bevriezingsplan. In een gezamenlijke oproep hebben onder meer provinciebesturen, gemeenten en de bouwsector het kabinet verzocht om de huurbevriezing te heroverwegen. Zij vrezen dat het housingprobleem – van lange wachtlijsten tot achterstallig onderhoud – alleen maar zal verergeren als corporaties nu financieel worden klemgezet. De roep om het besluit terug te draaien komt daarmee van diverse kanten. Uiteindelijk zal het kabinet moeten bepalen of het blijft bij het huidige beleid of inziet dat de nadelige effecten te groot zijn, met het risico dat de rechter zich er anders over uitspreekt.
Corporaties al langer financieel klem
Het conflict over de huurbevriezing staat niet op zichzelf, maar past in een bredere discussie over de financiële ruimte van woningcorporaties. Stadsgeograaf Cody Hochstenbach (Universiteit van Amsterdam) plaatst de huidige ontwikkelingen in historisch perspectief. Hij wijst erop dat het aandeel van de sociale huursector in de totale woningvoorraad in Nederland de afgelopen decennia sterk is gedaald – van circa 40% eind jaren tachtig naar nog maar 28% nu.
Beleidsmaatregelen hebben corporaties steeds weer financieel beperkt. Zo voerden eerdere kabinetten tussen 2013 en 2023 de verhuurdersheffing in, een extra belasting waarmee corporaties jaarlijks tot 1,7 miljard euro moesten afdragen aan de staatskas. Die heffing is weliswaar afgeschaft in 2023, maar corporaties betalen nog altijd ongeveer 1 miljard euro per jaar aan vennootschapsbelasting, wat hun investeringsruimte evenzeer inperkt.
En En En
“Corporaties kunnen al jaren niet én goed onderhoud plegen, én nieuwbouw realiseren, én de huren laag houden. Die combinatie wordt alleen maar lastiger,” constateert Hochstenbach. Volgens hem hebben politieke keuzes er “al decennia” bewust toe geleid dat de corporatiesector minder slagkracht heeft om te bouwen en te onderhouden.
Hoewel ook Hochstenbach ziet dat sommige huurders moeite hebben de huur te betalen, noemt hij een algemene huurbevriezing “geen goed middel” om die mensen te helpen. “Je kunt beter gerichte hulp bieden, zoals de huurtoeslag aanpassen,” legt hij uit. Een algemene nullijn zorgt er immers voor dat ook huurders die het niet nodig hebben profiteren, terwijl corporaties daardoor minder kunnen investeren in nieuwe woningen en renovaties.
Vooruitblik
Voor de korte termijn is de vraag hoe het kabinet en Aedes uit deze impasse komen. De woningcorporaties hebben een ultimatum gesteld van ongeveer twee weken om het huurbevriezingsplan in te trekken.Zo niet, dan treffen beide partijen elkaar mogelijk in de rechtbank. De inzet is hoog: ofwel de huurders krijgen twee jaar lang geen huurverhoging, ofwel de corporaties behouden de financiële middelen die volgens hen cruciaal zijn om de woningnood aan te pakken. Welke keuze er ook wordt gemaakt, het besluit zal grote gevolgen hebben voor zowel de betaalbaarheid van huren als de beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen in Nederland.
