Particuliere verhuurders mogen de huurprijs niet altijd volledig zelf bepalen. Sinds de Wet betaalbare huur geldt het Woningwaarderingsstelsel voor meer huurwoningen. In 2026 bepaalt het aantal WWS-punten of een woning onder sociale huur, middenhuur of vrije sector valt. Alleen bij 187 punten of meer valt een zelfstandige woning in de vrije sector en is er geen maximale aanvangshuur op basis van het puntensysteem.
Huurprijs berekenen met de huurprijscheck
Om de huurprijs te bepalen, moet je eerst het aantal WWS-punten van de woning vaststellen. Dit kun je doen met de huurprijscheck van de Huurcommissie. Tijdens de huurprijscheck voor zelfstandige woonruimte vul je gegevens in over de woning. De Huurcommissie gebruikt deze gegevens om het puntenaantal en de maximale kale huurprijs te berekenen.
De huurprijscheck kijkt onder meer naar:
- Oppervlakte van de woning.
- Keuken en voorzieningen.
- Badkamer en sanitair.
- Verwarming en energieprestatie.
- Buitenruimte, zoals balkon, tuin of berging.
- WOZ-waarde van de woning.
Andere onderdelen waarnaar wordt gekeken
Naast de basisvoorzieningen tellen ook kwaliteit, duurzaamheid en buitenruimten mee. Een energiezuinige woning kan bijvoorbeeld meer punten krijgen. Ook de WOZ-waarde speelt mee, maar binnen het WWS gelden regels om te voorkomen dat alleen de woningwaarde de maximale huurprijs te sterk bepaalt.
Aan het einde van de huurprijscheck zie je hoeveel punten de huurwoning krijgt. Dat puntenaantal bepaalt in welk huursegment de woning valt en welke maximale kale huurprijs je mag vragen. Je mag als verhuurder altijd een lagere huur vragen dan de maximale huurprijs, maar bij sociale huur en middenhuur mag je niet boven de maximale kale huurprijs uitkomen.
WWS-punten en huursegmenten in 2026
In 2026 bepaalt het aantal WWS-punten of een zelfstandige woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt. De grenzen zijn als volgt:
| Segment | WWS-punten in 2026 | Maximale kale huur in 2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur | Tot en met 143 punten | Tot en met €932,93 per maand |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 punten | Boven €932,93 tot en met €1.228,07 per maand |
| Vrije sector | 187 punten of meer | Geen maximale aanvangshuur op basis van het WWS |
Deze grenzen gelden voor zelfstandige woonruimte. Voor kamers, woonwagens en standplaatsen gelden andere regels en aparte huurprijschecks.
Huurprijs verhogen
Als verhuurder mag je de kale huurprijs meestal jaarlijks verhogen, maar daar gelden wettelijke maxima voor. De regels verschillen per huursegment. Ook moet de huurverhoging passen binnen de afspraken in het huurcontract en binnen de wettelijke regels.
In 2026 gelden de volgende maximale huurverhogingen:
- Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026 bij een kale huur van €350 of hoger.
- Middenhuur: maximaal 6,1% vanaf 1 januari 2026.
- Vrije sector: maximaal 4,4% vanaf 1 januari 2026.
Voor sociale huur met een kale huur lager dan €350 geldt in 2026 een maximale huurverhoging van €25 per maand. Bij middenhuur mag de huur door een huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen die hoort bij het puntenaantal van de woning.
Servicekosten staan los van de kale huurprijs. Je mag alleen servicekosten rekenen voor kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt en die je kunt onderbouwen. De huurder heeft recht op een jaarlijkse afrekening van de servicekosten.
Bereken hier de huurprijs per vierkante meter!
Huurprijs sociale huurwoning
Heeft je zelfstandige woning in 2026 maximaal 143 punten, dan valt de woning in de sociale huursector. De maximale kale huurprijs wordt dan bepaald door het aantal WWS-punten. Je mag als verhuurder niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij dat puntenaantal hoort.
Op de website van de Huurcommissie kun je berekenen hoeveel punten je woning waard is. Op basis daarvan kun je de maximale huurprijs berekenen en de kale huurprijs vaststellen. In het huurcontract staat vervolgens welke huurprijs met de huurder is afgesproken.
Ook bij sociale huur mag je servicekosten rekenen, maar alleen als het gaat om echte kosten die je kunt verantwoorden. Denk aan kosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, energie voor algemene ruimten of andere overeengekomen diensten.
Huurprijs middenhuurwoning
Heeft een zelfstandige woning in 2026 tussen 144 en 186 WWS-punten, dan valt de woning in de middenhuur. Voor middenhuur geldt een maximale kale huurprijs volgens het WWS. De huur mag dus niet hoger zijn dan de maximale huur die hoort bij het puntenaantal.
De middenhuur loopt in 2026 van meer dan €932,93 tot en met €1.228,07 kale huur per maand. Dit segment is sinds de Wet betaalbare huur gereguleerd. Daardoor hebben huurders in het middensegment meer huurprijsbescherming dan vóór de invoering van deze wet.
Huurprijs vrije sectorwoning
Heeft een zelfstandige woning in 2026 187 punten of meer, dan valt de woning in de vrije sector. In dat geval geldt er geen maximale aanvangshuur op basis van het WWS. De verhuurder en huurder spreken de huurprijs samen af.
Ook in de vrije sector gelden nog steeds regels. Zo is de jaarlijkse huurverhoging wettelijk gemaximeerd en moet een huurverhoging in het huurcontract zijn afgesproken. Daarnaast moeten servicekosten kunnen worden onderbouwd met werkelijk gemaakte kosten.
Waarom de juiste huurprijs belangrijk is
Een juiste huurprijs voorkomt discussies met huurders en verkleint de kans op procedures bij de Huurcommissie. Vraagt een verhuurder te veel huur voor een sociale huurwoning of middenhuurwoning, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen. De Huurcommissie kan dan bepalen dat de huur omlaag moet.
Voor verhuurders is het daarom verstandig om vóór het aanbieden van de woning een actuele huurprijscheck te doen. Zo weet je of de woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt en welke kale huurprijs daarbij past.
