Hoe seniorenwoningen de woningmarkt weer in beweging brengen

13 juni 2025

Laatste update: 03 juli 2025

De Nederlandse woningmarkt staat onder druk. Het gevolg is een stagnerende doorstroming: er komen nauwelijks huizen vrij. Het bouwen van passende ouderenwoningen, levensloopbestendige, gelijkvloerse woningen op geschikte locaties, wordt daarom gezien als een cruciale schakel om de woningmarkt weer in beweging te krijgen.

Hierdoor verhuizen ouderen niet

Oudere huiseigenaren verhuizen aanzienlijk minder vaak dan jongere groepen. Van alle huishoudens van 75 jaar en ouder verhuist jaarlijks slechts 2 procent. (ter vergelijking: onder 25- tot 35-jarigen is dat 20%). Deze zogenaamde honkvastheid heeft meerdere oorzaken:

1. Gebrek aan passend aanbod

Er zijn onvoldoende geschikte woningen beschikbaar waar ouderen naartoe kunnen verhuizen. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat 40% van de 55-plussers graag zou verhuizen naar een kleinere, levensloopbestendige woning. In de praktijk lukt dat vaak niet, omdat zo’n woning in de eigen omgeving nauwelijks te vinden is. Ook nieuwbouwplannen bieden weinig perspectief op dit type seniorenwoning.

Half miljoen tekort

Het tekort aan levensloopbestendige woningen is nu al naar schatting een half miljoen. Deze schaarste zorgt ervoor dat ruim zeven op de tien ouderen verwachten geen geschikt huis te kunnen vinden, waardoor driekwart denkt noodgedwongen langer in hun huidige woning te moeten blijven. Dit gebrek aan alternatieven houdt de doorstroming tegen.

2. Emotionele waarde

Veel ouderen hechten zich sterk aan hun woning en woonomgeving. Ze wonen er vaak al decennialang en hebben er hun kinderen zien opgroeien. De woning is helemaal naar hun smaak ingericht en verbouwd. Bovendien hebben ze sociale contacten in de buurt en zijn ze gewend aan het dagelijkse rondje in hun vertrouwde wijk.

Die emotionele band, de herinneringen en het gevoel van thuis, maakt een verhuizing een emotioneel moeilijke stap. Velen kiezen er liever voor het huis aan te passen met bijvoorbeeld een traplift, dan hun geliefde plek op te geven.

3. Financiële overwegingen

Een andere drempel is financieel van aard. Veel senioren wonen goedkoop: hun hypotheek is vaak (grotendeels) afgelost of ze betalen een lage sociale huur. Verhuizen naar een nieuw huis zou vaak hogere woonlasten betekenen. De prijzen van kleinere nieuwbouwwoningen of appartementen schrikken hen af, zeker als daar geen hypotheek meer voor gewenst is.

Hogere maandlasten

Ook leidt verhuizen van een koopwoning naar een huurappartement vrijwel altijd tot hogere maandelijkse kosten. Ouderen zijn daarom terecht huiverig om hun lage woonlasten in te ruilen voor een duurdere nieuwe woning. Zolang de financiële voordelen van verhuizen niet duidelijk zijn, bijvoorbeeld het vrijmaken van overwaarde zonder in te leveren op comfort, blijft deze groep liever zitten waar ze zit.

Een seniorenwoning, wat is dat en voor wie is dat bedoeld? Lees onze uitwerking van het begrip seniorenwoning.

De impact van seniorenwoningen op de woningmarkt

Het bouwen van geschikte ouderenwoningen kan een domino-effect creëren op de woningmarkt. Wanneer senioren de stap wél kunnen maken naar een passende woning, komt hun oude (vaak ruime) huis vrij, wat weer nieuwe kansen biedt voor andere woningzoekers. En elke verhuizing van een oudere kan meerdere verhuizingen in gang zetten. Hieronder de voornaamste effecten op een rij:

Vrijmaken van ruime gezinswoningen

Veel 65-plussers bewonen nog eengezinswoningen die eigenlijk bedoeld zijn voor gezinnen. Zodra deze senioren verhuizen naar een kleinere of gelijkvloerse woning, komen er grote huizen vrij voor jonge gezinnen die daar dringend behoefte aan hebben.

Het gevolg is dat starters en doorstromers eindelijk een kans krijgen op de gezinswoningen die jarenlang “op slot” zaten. Kortom, door senioren te laten doorstromen wordt een belangrijk deel van de vastzittende woningvoorraad weer beschikbaar voor de volgende generatie.

Verhuisketens op gang brengen

Een verhuizing staat nooit op zichzelf. Als een oudere naar een nieuw (senioren)appartement verhuist, laat hij een woning achter die weer door iemand anders betrokken kan worden, die op zijn beurt ook weer een woning achterlaat, enzovoort. Zo’n kettingreactie kan meerdere huishoudens van een passende woning voorzien.

Kettingreactie op de woningmarkt

Volgens makelaarsorganisatie NVM is “bouwen voor ouderen dé strategische sleutel om de woningmarkt los te trekken”, het zet verhuisketens in gang, waardoor veel meer mensen kunnen verhuizen naar een woning die beter bij hun levensfase past. Anders gezegd: één nieuwe seniorenwoning kan indirect meerdere andere woningzoekenden aan een geschikte woning helpen (sommige analyses spreken van gemiddeld 2 à 3 extra verhuizingen per nieuw seniorenhuis).

Betere woningallocatie

Doorstroming leidt tot een efficiëntere benutting van de bestaande woningvoorraad. Wanneer ieder huishouden in een woning woont die past bij zijn levensfase (gezinnen in gezinswoningen, ouderen in seniorenwoningen, starters in starterswoningen), worden schaarse vierkante meters optimaal verdeeld. Nu is de situatie vaak omgekeerd: veel ouderen wonen relatief ruim, terwijl jonge gezinnen krap behuisd zijn of geen woning kunnen vinden.

Mismatch-probleem

Meer doorstroming lost dit mismatch-probleem op. Het Economisch Instituut voor de Bouw benadrukt dat het realiseren van meer passende woningen voor senioren zorgt voor doorstroom én een veel efficiëntere inzet van de bestaande woningvoorraad. Met andere woorden: de huizenmarkt functioneert beter als woningen afgestemd zijn op de behoeften van de bewoners in elke levensfase.

Wat zijn de wensen van ouderen

Om senioren te stimuleren te verhuizen, moeten nieuwe woningen daadwerkelijk aansluiten bij hun wensen en behoeften. Wat voor soort woning zou ouderen wél over de streep trekken? De belangrijkste criteria die ouderen zelf noemen:

• Gelijkvloerse woningen: Een huis zonder trappen en drempels, met alle noodzakelijke ruimtes op dezelfde verdieping. Mobiliteitsproblemen nemen toe met de leeftijd, dus een nultredenwoning heeft de voorkeur. Zeven op de tien 55-plussers willen het liefst geheel gelijkvloers wonen. Een gelijkvloerse indeling verkleint bovendien het risico op vallen en maakt het huis toekomstbestendig qua zorgvoorzieningen.

• Nabijheid van voorzieningen: Ouderen wonen graag dicht bij winkels, openbaar vervoer, zorgvoorzieningen en andere dagelijkse benodigdheden. Veel senioren willen in hun vertrouwde omgeving blijven, dichtbij vrienden, familie en hun sociale activiteiten. Zodra de woon-werkafstand niet meer relevant is, verhuizen ouderen gemiddeld dichter bij dit soort voorzieningen dan jongere mensen. Een centrale ligging met supermarkt, huisarts en bushalte om de hoek is dus een grote pre.

• Veilige en sociale omgeving: Een wijk met een gevoel van gemeenschap en veiligheid is belangrijk. Denk aan goed verlichte straten, toegankelijke stoepen en aanwezigheid van buurtgenoten om op terug te vallen. Veel ouderen waarderen een woonomgeving waar men naar elkaar omkijkt, bijvoorbeeld in de vorm van een woonerf of een complex specifiek voor senioren. Zo’n omgeving vergroot het gevoel van geborgenheid en vermindert de kans op eenzaamheid, wat bijdraagt aan hun welzijn.

• Betaalbaarheid: Tot slot moet de nieuwe woning financieel haalbaar zijn. Ouderen stappen alleen over als de maandlasten beheersbaar blijven en zij hun eventuele overwaarde kunnen benutten zonder erop achteruit te gaan in wooncomfort. Vaak hebben senioren nu lage woonlasten, waardoor ze huiverig zijn voor duurdere alternatieven. 

Belemmeringen in de praktijk

Ondanks de duidelijke voordelen van meer seniorenwoningen, blijft de realisatie ervan achter bij de ambities. Diverse obstakels zorgen ervoor dat het aanbod maar mondjesmaat groeit:

Traag bouwproces

Het tempo waarin seniorenwoningen worden bijgebouwd, is momenteel te laag om aan de vraag te voldoen. Het kabinet had in 2022 het plan gelanceerd om tot 2030 ongeveer 290.000 seniorenwoningen te bouwen. In de praktijk loopt dit verre van voortvarend. Van de beoogde 100.000 seniorenwoningen in de komende jaren zullen er naar verwachting minder dan 10.000 gerealiseerd worden.

Slecht 2800 seniorenwoningen

Concreet komen er dit jaar slechts circa 2.800 nieuwe seniorenwoningen bij, en voor de twee jaar daarna samen nog zo’n 5.500. Dit is slechts een fractie van wat nodig is (geambieerd was ruim 36.000 per jaar). De vertraging in de bouw van seniorenwoningen draagt direct bij aan de krapte op de woningmarkt en belemmert de doorstroming.

Financiële en regulerende obstakels

Projectontwikkelaars en investeerders lopen tegen lastige marktomstandigheden aan bij seniorenhuisvesting. De bouwkosten zijn flink gestegen door duurdere materialen en looninflatie, en tegelijkertijd is de hypotheekrente omhooggeschoten. Dit maakt nieuwbouw financieren minder aantrekkelijk.

Teveel regeltjes

Bovendien zijn de regels en eisen voor vastgoedbeleggers verscherpt, waardoor zij terughoudender zijn om in seniorenprojecten te stappen. Woningcorporaties hebben te maken met strengere verhuurregels en beperkte budgetten, wat de slagkracht vermindert. Al deze factoren zorgen ervoor dat veel geplande senioren woonprojecten vertraging oplopen of helemaal niet van de grond komen.

Gebrek aan geschikte bouwlocaties

Een extra uitdaging is het vinden van goede locaties voor seniorenwoningen. Idealiter liggen deze huizen dicht bij voorzieningen, maar juist daar is bouwgrond schaars en duur. In stedelijke omgevingen concurreren seniorenprojecten met andere bouwopgaves, en aan de randen van dorpen is vaak minder draagvlak of infrastructuur. Ook het vergunnen van nieuwe projecten verloopt traag.

Specifieke eisen

Seniorenvastgoed moet bovendien aan specifieke eisen voldoen (denk aan toegankelijkheid en nabijheid van zorg), wat niet op elke locatie haalbaar is. Het resultaat is dat mooie plannen soms stranden bij het zoeken naar een geschikte plek om te bouwen. Hier zullen gemeenten creatief moeten zijn, bijvoorbeeld door in stadsontwikkeling plannen expliciet ruimte te reserveren voor levensloopbestendige woningen.

Conclusie

Om de woningmarkt vlot te trekken, is het stimuleren van doorstroming onder senioren cruciaal. Seniorenwoningen vormen daarbij de sleutel: passende, aantrekkelijke woningen voor ouderen creëren ruimte voor starters en gezinnen. Wanneer ouderen verhuizen naar een woning die beter bij hun huidige levensfase past, profiteren alle generaties op de woningmarkt mee. Het verbeterde aanbod voor senioren leidt tot verhuisketens, een betere benutting van de woningvoorraad en ontlasting van de vastgelopen markt.

Terug naar het overzicht