De verhoging moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de kosten van de daadwerkelijke verbetering. Bij sociale huur en middenhuur mag de nieuwe huur bovendien niet boven de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel uitkomen.
Wanneer is iets echt woningverbetering?
Niet iedere verbouwing geeft de verhuurder het recht om de huur te verhogen. Van woningverbetering is sprake als er iets nieuws wordt toegevoegd of veranderd waardoor het woongenot toeneemt.
Denk bijvoorbeeld aan:
- het toevoegen van mechanische ventilatie;
- het plaatsen van energiebesparende voorzieningen die er nog niet waren;
- het toevoegen van extra voorzieningen of inbouwapparatuur;
- het vergroten van een balkon;
- andere fysieke verbeteringen die de woning aantoonbaar comfortabeler maken.
De Huurcommissie kijkt daarbij naar fysieke veranderingen aan de woning die daadwerkelijk extra woongenot opleveren.
Onderhoud is geen reden voor huurverhoging
Het vervangen of repareren van bestaande onderdelen is in principe onderhoud. Daarvoor mag de verhuurder de huur niet verhogen.
Voorbeelden zijn:
- een oude keuken vervangen door een vergelijkbare nieuwe keuken;
- sanitair vervangen;
- kozijnen, ramen of deuren vervangen;
- het dak repareren;
- vochtproblemen oplossen;
- leidingen herstellen;
- asbest verwijderen.
Wordt tegelijk met onderhoud iets extra's toegevoegd, dan kan alleen het verbeteringsdeel aanleiding geven voor een huurverhoging.
Goed om te weten: een nieuwe badkamer of keuken betekent dus niet automatisch dat de huur omhoog mag. Alleen het deel dat echt een verbetering ten opzichte van de oude situatie vormt, kan meetellen.
Hoe wordt de huurverhoging berekend?
De Huurcommissie kijkt naar de daadwerkelijke kosten die de verhuurder voor de woningverbetering heeft gemaakt. Eventuele subsidies worden daarbij in mindering gebracht.
Vervolgens wordt gekeken naar de economische levensduur van de verbetering. De investering moet over die resterende levensduur kunnen worden terugverdiend. Op basis daarvan wordt bepaald welk maandbedrag redelijk is.
De berekening is dus uitgebreider dan simpelweg:
kosten ÷ levensduur ÷ 12.
Die formule kan een grove indruk geven, maar is niet de officiële rekenmethode van de Huurcommissie.
Sociale huur en middenhuur
Bij een sociale huurwoning of middenhuurwoning geldt naast de verbeteringskosten nog een belangrijke grens: de nieuwe kale huur mag niet hoger worden dan de maximale huurprijs die hoort bij het aantal WWS-punten van de woning.
De verbetering kan zelf ook voor extra punten zorgen. Denk bijvoorbeeld aan een betere energieprestatie of extra voorzieningen.
Dat betekent dat twee grenzen tegelijk belangrijk kunnen zijn:
- de verhoging moet redelijk zijn ten opzichte van de kosten van de verbetering;
- de totale kale huur moet binnen de maximale WWS-huur blijven.
Hoe zit het in de vrije sector?
Bij een vrijesectorwoning geldt geen maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Toch mag een verhuurder na woningverbetering niet zomaar ieder gewenst bedrag rekenen.
Ook daar moet de verhoging in redelijke verhouding staan tot de kosten van de verbetering. De Huurcommissie kan dit op verzoek beoordelen. Bij vrije sector gaat het oordeel van de Huurcommissie om advies; in de sociale en middensector kan de uitspraak bindend zijn.
Moet je vooraf akkoord gaan?
Bij renovatie waarbij sprake is van woningverbetering maakt de verhuurder meestal vooraf afspraken over de werkzaamheden en de gevolgen voor de huur. Of individuele instemming nodig is, hangt af van de precieze situatie en het soort renovatie. Het is daarom te stellig om te zeggen dat een huurder altijd schriftelijk akkoord moet gaan met iedere woningverbetering en huurverhoging.
Vraag bij twijfel altijd om een schriftelijke specificatie van:
- de uitgevoerde verbeteringen;
- de totale verbeteringskosten;
- eventuele subsidies;
- de voorgestelde huurverhoging;
- de datum waarop de verhoging ingaat.
Je kunt de verhoging laten beoordelen
Ben je het niet eens met de voorgestelde verhoging? Dan kunnen huurder en verhuurder de Huurcommissie vragen om de redelijkheid van de huurverhoging te beoordelen.
Het verzoek moet binnen drie maanden nadat de woningverbetering is afgerond worden ingediend. De Huurcommissie beoordeelt vervolgens welke werkzaamheden echt als woningverbetering tellen en welk bedrag daarvoor redelijk is.
Hoeveel mag de huur dus omhoog?
Er bestaat geen algemeen maximumpercentage voor een huurverhoging na woningverbetering. Het bedrag hangt af van de daadwerkelijke investering, de soort verbetering en de economische levensduur ervan.
Bij sociale huur en middenhuur geldt daarnaast dat de nieuwe kale huur nooit boven de maximale WWS-huur van de woning mag uitkomen. Laat de berekening bij twijfel controleren door de Huurcommissie.