Inhoudsopgave
Wettelijke redenen voor opzegging
Een verhuurder kan een huurcontract voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen. De huurder heeft huurbescherming. Daarom moet de verhuurder een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. Ook moet de opzegging schriftelijk gebeuren en moet de reden duidelijk in de opzegging staan.
Veelvoorkomende wettelijke redenen voor opzegging zijn:
- Dringend eigen gebruik: de verhuurder heeft de woning dringend zelf nodig. Dit kan bijvoorbeeld gaan om eigen bewoning, sloop of een ingrijpende renovatie waarbij de huurovereenkomst niet kan blijven bestaan.
- Slecht huurderschap: de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder hoort te doen, bijvoorbeeld door ernstige overlast, schade of herhaaldelijke betalingsproblemen.
- Weigeren van een redelijk voorstel: de huurder weigert een redelijk voorstel van de verhuurder om de huurovereenkomst te wijzigen of een nieuwe overeenkomst te sluiten. Dit mag niet gaan om alleen een huurverhoging.
- Bestemmingsplan: de verhuurder wil de woning gebruiken op een manier die past bij een geldend bestemmingsplan, waardoor voortzetting van de huur niet mogelijk is.
- Hospitaverhuur: bij hospitaverhuur gelden de eerste negen maanden als proeftijd. In die periode kan de verhuurder de huur opzeggen zonder een specifieke reden te geven. Wel geldt een opzegtermijn van drie maanden.
Ontbinding bij ernstige contractschending
Bij ernstige contractschending, zoals een grote huurachterstand, ernstige overlast of andere wanprestatie, loopt de beëindiging vaak niet via een gewone opzegging. De verhuurder kan dan de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huur te beëindigen.
Opzegtermijnen voor de verhuurder
De wettelijke opzegtermijn voor de verhuurder hangt af van hoe lang de huurder in de woning woont. De minimale opzegtermijn is drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder langer in de woning woont, komt daar één maand bij, tot een maximum van zes maanden.
- Minder dan 1 jaar: 3 maanden
- 1 tot 2 jaar: 4 maanden
- 2 tot 3 jaar: 5 maanden
- 3 jaar of langer: 6 maanden
In veel teksten wordt dit vereenvoudigd weergegeven als een opzegtermijn van drie tot zes maanden. De exacte termijn hangt af van de duur van de huur. De opzegging moet schriftelijk gebeuren. Ook moet de verhuurder de wettelijke reden voor de opzegging vermelden.
Huurbescherming en bezwaar
Huurders hebben huurbescherming. Dat betekent dat de huur niet automatisch eindigt zodra de verhuurder opzegt. De huurder hoeft niet akkoord te gaan met de opzegging.
- Geen schriftelijke instemming: stemt de huurder niet schriftelijk in met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen.
- Termijn van zes weken: als de huurder niet binnen zes weken schriftelijk instemt met de opzegging, kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.
- Rechterlijke toetsing: de rechter beoordeelt of de wettelijke opzeggingsgrond voldoende is en of beëindiging van de huur terecht is.
Gaat de huurder niet akkoord, dan mag de verhuurder de huurder dus niet zelf uit de woning zetten. Alleen de rechter kan beslissen dat de huurovereenkomst eindigt als partijen er samen niet uitkomen.
